汪敦敬-樓價太高了?

現代人是需要民主的!現在消費者是需要權利的!交易人人也追求公平!事實上,所有這些權利都基於要有足夠的「認知」,無「認知」便不能作好的選擇,就不能夠做到正確的決定,亦不可以分辨到是否公平!有限的「認知」只能令人得到有限的權利!所以「認知」是最重要的!但是人總會以為自己「認知」已經足夠!其實人面對多變的世情是會渺小的!筆者和一些人一樣幸運,可以比較準確地評估樓市,但正確來說,我們只是比大多數人「認知」得比較多,因而錯得比較少而已!

筆者在09年開始撰寫市場的「新常態」(New Normal)!因為我覺得金融海嘯之後,舊的常態是徹底改變,不單只不可以成為人們投資的理論基礎概念,而且更會成為投資陷阱!今日我想分享的就是很多人都是會覺得或者認為「樓價太高了,所以我不買樓住!」,這兩句可能救了很多無能力買樓的人!但是其實亦害了很多本來有能力買樓的人,因為期望樓價下跌而停止了入市行為!結果09年之後有需要而不買樓的人才是香港房地產投資上損失最大的人!基於機會成(Opportunity Cost)「買有風險!不買也有風險!」當你決定選擇逃避買的風險的時候,其實亦等於墮入了不買的風險中!相反亦然!因此我們更應該要認清「樓價太高了!」的邏輯是基於甚麼去作結論!究竟「我覺得樓價貴!」有幾可靠?我們先了解一下樓價跌的近年歷史!

筆者從事地產代理三十二年,在這段歲月裡面,我見證了不少樓價下跌的時光,82年11月我入行的時候,正是樓價走下坡的時候,一直去到84年12月中英聯合聲明宣佈後為止,87年股災,樓價悲觀了約三個月,89年6月六四事件樓價只動盪了不超過三個月,91年波斯灣之戰影響都是三個月內!而98年去到2003年7月,中央開始用自由行拯救香港的時候,這個都是下跌期,09年金融海嘯極其量令樓價有微調了三個月!我們計計以上三十二年的光陰裡面,只有約11年時間是下跌中,約三分二時間是升的,跌的時間少,升的時間多!

以上就看到幾個有趣的問題,第一問題就是那三分一時間,更平至最平的階段,人們有沒有掌握入市機會?答案是:不單大部份人沒有入市!而且連覺得平的感覺也沒有!

事實是樓價愈平愈少人入市!樓價愈平愈多人覺得未來會更平!
樓價愈貴就愈多人想入市!樓價愈貴便愈多人覺得未來更貴!

原來歷史告訴了給我們,樓價升的時候不單只比跌的時候多,而且無論樓價升跌,包括在價格谷底,小市民都不會覺得樓價平,所謂「覺得樓價貴」其實是從來不可靠的。

更何況,投資房地產的成本和風險不單在掌握資金和時機!時間也是成本!環境配合也是因素,甚至「有無心情」也是一個影響入市的重要因素。

投資要管理的更包括不少人性上的挑戰,包括貪婪、恐懼、甚至「不甘心」!

13年12月我寫過一篇文章,曾有人貼上討論網站爭辯,文章內容是說我太太因為買了騰訊的股票後獲利,當時我要求她不要賣出,因為我一直欣賞這隻股票,我覺得買了之後,太太未必可以在下一個再入市價位時「有心情」、或者當時忙於照顧仔女、可能享受著SHOPPING、或正在旅遊無心情上網了解市況,因而未能部署入市,這些配合不到的環境其實都是再入市的風險。

有老友在騰訊4元多時買入,後來獲利一倍光榮售出,到了今天成功個案變為憾事,為甚麼?

人性是忽悠的!自己也不信自己!又怎可信不同處境的大多數對樓市的感覺!?

要對樓市有較正確的觀點,我建議有兩點是可以大家去研究的,第一點就是要對供求有正確的看法,供求的定律原本是老掉牙的觀念,但是我不是想說甚麼或有幾多新樓花供應,住宅樓市的供應其實不應該單只一手樓,應該將一二手樓合計的,如果一手供應多,但是二手放盤量減少得更多的話,樓市都是供應不足的。

另外,真正影響的供求定律非房地產的供應,卻是貨幣的供應,美國貨幣量化若果不停,香港的房地產的樓市升勢就不會有終點,但是美元上升是否等於樓價要跌?如果這個邏輯在97至03年是對的,但我覺得現在美元的升勢其實是「假強勢」或「被升值」,並不是美國經濟真的有足夠的復甦強勢,所以還要看人民幣如何定位,如果人民幣定位在低於美元,卻高於其他貨幣的位置,那麼香港物價包括樓價應該反映的變化就可以非常弔詭了!

而影響樓價還有一重要而很多人正忽略的要點,就是樓價升跌其實是買賣雙方的博奕!如果政策或者市場是令到「業主板塊」的財富是愈來愈厚的話,樓價可以非比尋常地步步高陞,只要有資產者愈來愈多及其資產愈來愈厚就可以了,現在香港正是因為宏觀調控(樓市辣招)及大都會效應,現實正向這個方面走啊。

http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14405&srhKey=&fm=&page=1&showDate=

 

 












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