19k陳生點結婚買樓?#864

諗sir, 你好

小弟每天都在追看你所寫的文章和個案,

還有你的收息論, 樓換樓, 穫益良多.

唯小弟一直沒時間抽空報讀收息堂/買樓001/002, 實在不好意思.

現希望小弟考試後等到7月或8月再有新的收息堂和買樓001/002時便會馬上報名!

 

本人將近27歲, 月入19k, 連bonus 年薪約300k

每月支出: 家用3k, 儲蓄/人壽/意外保險2k, 其他2k, 月儲12k

資產: 現金HKD300k, 股票HKD80k, 內地理財產品RMB450k (年息約4.5%, 每1-2個月可續期一次)

 

女友24歲, 年薪約200k

月儲5-6k, 資產不多.

 

由於我們打算1-2年買樓後才結婚, 購入約400萬以下的物業自住,

現有資產應該怎樣在買樓前善用?

現在雙方月入不多, 9成上會未必/剛好能過壓力測試, 但預計半年內,轉工後收入能增加共4-5k.

現在與家人同住, 家人私樓約4M, 已供完, 但不打算動用/借用家人物業加按. 希望靠自己能力上車, 所以目前股票及投資看似偏向保守..

 

雖然未開始報讀收息堂, 但望諗sir 能提早指點迷津. 待7/8月收息堂和買樓001/002時能更易明白及掌握內容! 萬分感激!

陳生

ANSWER:

讀者看情況是個腳踏實地的年輕人、27歲搵兩萬銀到而家儲到超過80萬算係唔錯的了。當然不排除是剛將股票套現撈到一筆,本案問題是在四月中剛現升市時收到。由於讀者還年輕,我們宜先為他訂立理財方向。計及女友兩人借貸力為(19000+16000)/10000*2.59*50% = 4.53mil。若買入400萬以下的物業是「夠計」的,我們有方程可計到。當然假設讀者無其他重大負債。若讀者人工再加4k人工,可再借多0.4/2*2.59mil = 51.8萬。

 

留意借貸力方程不能應用於唐樓、或超於某一樓齡的樓房。另外會隨人的年齡而打折,不過可先行告訴27歲係唔會在計算上打折的。當然我們有方法令個人借貸力上升、符合<樓換樓>所講庸才就要認同埋懂得找人襄助此計策。這留待買樓堂時更新。

 

另外關於買樓要買邊? 咩屋苑或咩地區? 我們亦會給予比下表更詳盡及更新至2016的資料予學員:

 

區份 2012空置率 2013空置率 2014-2015年預測落成量
沙田 5.0% 2.8% 1978
離島 5.4% 2.7% 1675
黃大仙 6.3% 6.9% 0
灣仔 6.9% 5.9% 2417

 

當然選屋苑唔只睇區、睇供應、更可微觀至屋苑走勢。屋苑之比較可以用過去(2008-2013)年呎價之升幅與呎價之波幅對比、得出呎價之性價比。有了性價比即可知選那屋苑可獲更多回報。

 

解決讀者買樓前的煩惱、就係點收息、建議用5年double回報保險方案

保險面值250萬(預付約一成)

每年派息4.5%(假設5年內不加息)

5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil

5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000

淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬

5年回報為38/37萬即102%(當然當中風險低但不是零)

即投入37萬、5年後有多38萬。投入100萬、5年後有多102萬、符合想每隔4-5年想買多一間樓需要首期既朋友,用保險作更是保本除非保險公司倒閉,此穩陣的方法較適合讀者、年回報達15%、比放係內地的理財財品更強。讀者有志氣唔用家人錢置業是值得讚賞的! 當然在事業上再進一步很有需要。10月收息班只餘少數(個位)名額。












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