汪敦敬-香港財富複式化

最近在不少場合上,都會有人向我諮詢入市的意見,和以往不同的,就是很多想買入的人都是期望樓價下跌的較年長人士,我通常都會發出會心微笑,問他們:「想幫仔女買樓置業?」答案往往是:「是啊!希望樓價爆煲可以幫仔女買到平樓!」跟著我就會和他們說:「那麼你自己住那層樓有打算平賣嗎?」「我當然不會賣出,我看好後市……」說到這裏對方往往都是呆了半晌,跟著大家心中也明白了。

既然年長一代普遍都樂觀惜貨無打算平售物業,又如何能幫下一代買到大減價物業!?筆者不是想說明樓價不會下跌,而是想說現在較年長一代已和年輕人結合成為一個財富組合,不少市場上的上車購買力背後其實是上一代有資產者的購買力,而個人的財富也由單一化變為多重組合。這已經是市場新常態,而社會的財富結構已經由數十年前的「單式」變為「複式」了。

數十年前,當購買力仍然是單式為主導的時候,的確是會出現投資「雞毛鴨血」的情況,人往往是活在過去中,所以很多人也想以「執死雞」的心態去等樓價跌,覺得樓價高就是罪惡,享受高樓價的人就應該等「天收」。雖然歷史往往是充滿複製的,但亦會不斷出現新局面,在一個社會財富複式結構的情形下,重點已經不是樓價是否會下跌,重點是樓價如何下跌!單式財富社會,樓價下跌可能是等於互相踐踏,面對複式購買力,樓價下跌正好也是入市時機,亦因此之後的變化亦更加複雜化了。

在樓市辣招發展到現在針對對象已經涵蓋上車人士了,購買力不足的上車人士已不可隨意入市了!結果令未上車人士會愈來愈多,這個社群形成的三角形也會愈來愈大,而能買樓的都是這三角形的最頂一群,因此,你會發覺出了辣招後,樓價指數仍然處於更高位,這是因為入得市的購買力會再提高了,而他們追求的單位亦是更優質的,這是新常態下的結構性上升壓力!那樓價是否一定上升?那麼還要看另一方面,就是成交愈來愈少的情形之下,是否能令到放盤量愈來愈多,或令到業主普遍需要減價。

樓價下跌是要合乎結構性的,甚麼是樓價結構性的下跌?首先是要有樓盤增加,而且同類型的平盤應該是愈來愈多才對,即是說一個單位賣了出去後,更平且更多的同類型單位是繼續出現,這樣才算是基礎結構性的樓價下跌,如果一個單位賣了之後,就沒有同類型的單位以平價放售,那極可能只是微調而已,極其量是較頻密的微調情況。如果業主們普遍因實力充足下不肯放盤,或者有放盤不願平價,樓價也不可能下跌!

以上的結構性上升及結構性下跌兩度能量對沖後,就是樓市的走勢了。

 

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