換大屋應作之考慮#863

諗sir 在 blog 一直鼓勵有能力者應買大單位,因為婚後早晚要生小朋友,但我一直在想會不會社會是用了上一代的思維去點評現在年輕人的需求?單身貴族或結婚不生小孩的家庭增加會否降低未來對大單位的需求?從投資角度來看大單位是否一定比小單位優勝?好想在未來的 blog 文聽聽諗 sir 的看法,謝謝!

ANSWER:

大單位由1980至2010年呎價走勢都比細單位優勝,已在面授時展示數據與本案讀者。呢幾年細單位呎價行得較快,原因是政府指引金管局的借貸政策向價碼細的單位傾斜、而家做按揭上到九成,都只可借360-420萬不等。計買個650萬單位都要比220萬首期,此停止了不少家庭換樓上大屋的進展、政府近日搞什麼「綠置居」,就係想搞活公屋綠表上居屋呢個階梯、可是為免私人市場成交上成、由居屋買私樓、或兩房換三房都重要一步沒政策幫助、更見打擊。正所謂越抑壓反擊力越大、筆者對未來(CDE類型)大喃位的呎價是樂觀的。

 

讀者提出由於小朋友而家一個起兩個止、未來對三房的需求會否比兩房少? 從而推不起三房呎價? 筆者認為此問題最好由35-40歲的一群解答,佢地多數係有小朋友又未上岸既一群,由觀察所見小朋友不少家庭只得一個,那應兩房可夠用。不過再睇睇佢地有工人係屋企、加上不少父母都希望有個書房係屋企,其實在港一家人真係至少係三房先至住得舒適。

 

看未來三房的供應是偏少的, 見全港私人住宅落成量如下:

A B C D E
2009 373 2998 1369 1530 887
2010 689 6742 4534 1182 258
2011 636 4586 3101 919 207
2012 1511 4496 1720 1827 595
2013 1423 4688 1207 573 363
2014(預測) 2817 8932 4655 809 401
2015(預測) 2320 5122 2034 2153 1028

你諗下你係2009年買左新樓價一批、而家間樓都DOUBLE UP左啦,可是B類單位(兩房)在2009-2010,同C類單位於2012-13年之供應係極唔對稱的(9740 vs 2927)。加上未來政府及私人發展商仍主打兩房或更細單位為主,三房需求將會突破政策之規限而轉強。又或者,你有間兩房會將佢賣貴些少、補償自己換三房要多付之洗費。預見未來將會改變由兩房上車盤價升去推高埋三房既格局,變成太多人要換三房而掉轉拉高兩房價格。政府不解決兩房換三房之換樓階楊斷裂的問題,市場自會自找方法應對。

 

最尾係一群即時有需要入住三房既人,佢地應作「雙租族」去加按原兩房將套有金錢收息,回報用債基收息為12-15%,無存放年期。或直債收息可6-15%一年,有存放年期但保本。原居租出再加上收息的每月金額應夠自己再租三房。就好似你住荃景圍既兩房、可租出收$11000租及加按收$12500月租、而供按揭只多了5000餘元,那11000+12500-5000 = 18500,夠係同區租間三房住、日後樓價跌再為買三房打算。












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