汪敦敬-如何盤算樓價升跌

時代已變,現在較年長一代已和年輕人結合成為一個財富組合,不少市場上的上車購買力背後其實是上一代有資產者的購買力,而不少個人的財富也由單一化變為多重組合,而社會的財富結構已經由數十年前的「單式」變為「複式」了。我們要掌握的,不是樓價是否會下跌,是樓價如何下跌!單式財富社會,樓價下跌可能是等於互相踐踏,面對複式購買力,樓價下跌正好也是入市時機,亦因此之後的變化亦更加複雜了。

樓價總會跌,但要知道如何跌才可掌握入市、出市和換馬機會,而不是盲等樓市跌!我想分享我認為在複式購買力下如何計算樓價是升是跌:

在樓市辣招發展到現在針對對象已經涵蓋上車人士了,購買力不足的上車人士也不可以隨意入市了!這個做法的結果就是未上車人士會愈來愈多,這個社群形成的三角形也會愈來愈大,而能買樓的都是這三角形的最頂一群,因此,你會發覺出了辣招後,樓價指數仍然處於更高位,這是因為入得市的購買力會再提高了,而他們買的單位亦是追求更優質的,這是新常態下的結構性上升壓力!那樓價是否一定上升?那麼還要看另一方面,就是成交愈來愈少的情形之下,是否能令到放盤量愈來愈多,或令到業主普遍需要減價。

樓價下跌是要合乎結構性的,甚麼是樓價結構性的下跌?首先是要有樓盤增加,另外,在樓盤增加後,同類型的平盤應該是愈來愈多才對,即是說一個單位賣了出去後,更平且更多的同類型單位是繼續出現,這樣才有基礎結構性的樓價下跌,如果一個單位賣了之後,就沒有同類型的單位以平價放售,那極可能只是微調而已,極其量是較頻密的微調情況。如果業主們普遍因實力充足下不肯放盤,或者有放盤不願減價,樓價也不下跌!

以上的結構性上升及結構性下跌兩度能量對冲後,就是樓市的走勢了。

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