辣招阻換樓怎自救?#824

Lum Sir你好,小妹有幸拜讀您的文章和書籍獲益良多,希望多多指教。
本人三十四歲,老公三十八歲,仔六歲
本人跟老公入息各25-30k,save10-15k/month
老公為公務員,有宿舍,但等到而家都冇,就算有亦暫不會入住因為要家人照顧兒子,家人住洪水橋另一屋苑
本人大學畢業庸才,做多幾年無問題,到四十歲唔知(Umbrella之後更加唔知,亦想相夫教子

現居洪水橋某屋苑,二十年樓質素ok,有電梯,極近輕鐵站,但管理費貴要兩蚊同法團無錢。
現居兩房單位住得舒適,永恆開掦景觀,不過個㕔比隔離上下都望到。
買入為2012年,自己單名,一百八十萬七成按揭,P-3.1
當時可買三房單位但選擇不多亦望樓價下跌所以沒有買

2013年五月加按套出五十萬,現總有現金120萭
現樓價二百八十萬,轉按可套三十萬,H-1.7有其他優惠諗落都有so

問題
想生多個,未來幾年住洪水橋,過幾年如果自己唔做嘢or冇野做就住宿舍,現想買多一個單位出租/自住,但老公名出租要用五成。老公單名買自住可借九成
考慮老公單名買3房自住,現有單位出租,但現住屋宛和附近屋宛過廿年樓三房都過三百萬,十多年三房套厠過五百萬。
現有單位出租可得八千(may be)
亦有考慮用自己名再買一個單位兩房出租,但大西北比較好的兩房都過三百萬,自己人工唔夠。
請指教

 answer:

明白由讀者發問至今已三個月,按揭批核措施在辣招再出後已有更改。可是筆者現正為其他高手編制書本趕在年中發行,對於各位有人心提問只能在約3個月後再看是否回覆,如是收息課程學生希望在三星期之內。當然,如來文資料較詳盡則可作清晰回覆,這亦令各位收看本BLOG時獲益更多。

 

雨傘危機之後,中原城市指數由10月5日的127點升至現時136點,升幅為7.08%。若以400萬「細價樓」為例,呢間屋冇幾個月又賣貴28萬,而各位荷包係過完年及應付稅局之後,莫講儲多兩萬八,就當無比幾個月前少錢到已經是萬幸。面對此困境、年青人感絕望實可理解,與其硬將自己的意見從嘴巴不斷重複要求高官跟住做,倒不如落手做好自己在時下困局找尋出路。各位有一對手一對眼一對耳、筆者想定必是上天想我地多觀察而少用一張嘴去表達。至於大家想等一眾公務員為大家攪革新,推動創業,筆者感受係搵呢類人去做呢件事只屬攪笑,創業者要有破釜沈舟的心態而讀者自己作為公務員,應該比筆者更清楚公僕們的特質。除非有得chap水、否則釜頭真係唔易出。

 

另一個觀察,係辣招令樓市下跌係不少人一廂情願既諗法。就當招蜈真係辣,都只係對各個樓市既參與者出辣,令買家、業主、經紀在促成業權轉換時更加審慎,這亦解釋了為何香港樓市在2010年尾首辣後成交下跌,可是成交少絕不代表價要跌。君不見市場有唔少股票,每日只幾萬股成交但個價升到mum都唔認得既呢? 所以請勿寄望再有什麼辣招可大幅推低樓市、至於提振供應去令樓房市場下跌係遠水不能救近火。樓房唔同股票、股票可以削減每股股本去為公司即時制造一批新股、樓由覓地到建成要好很耐時間。

 

本文解答之時讀者老公已經唔可以做九成上會,就當行一拆二後將老公名額釋出亦不可以。現時能九成上會既朋友需:

A. 從來未登記過有房產既人

B. 支票出糧需做好証明或自動轉賬出糧

C. 如找人擔保,擔保人需從未有房產的。否則即降至八成。擔保過人而自己從未買樓的則不受影響

 

至於加按,亦由七成降低了六成。所以有時等待或遲疑不決,都會令人付出代價。讀者幾個月前加按可套多30-40萬,對於資金及收入只屬一般既讀者都算是種幫助。可是金管剛公佈新招數讀者的加按計劃即可放埋一邊。讀者現時自住樓欠款為160萬,佔讀者的家庭總借貸力(25000+25000)/10000*2.59*50% = 6.47mil的160/647 = 24%。再買樓係可以,亦不會令借貸力過份運用,可是一旦再買樓讀者便會失去跌市再入貨的時間,這對本案讀者十分重要。因為人工不高,係跌市用槓桿買樓去成就財務自由是讀者少數能選擇致富之路。相比有人如能月儲更高金額,就當市跌都有現金頂及可再翻身、那買三房換樓的決定比本案讀者做得容易。

 

應作之法,是用身上120萬現金收息,投入債基方案,即可月享$15000月入。原有自住地方可反租,那即夠錢係唔同地方租到三房,即滿足自己的居住消費需求、而避免了為住而夾硬承受的投資風險。當然租樓始終有機會比業主趕走,可是衡量過個人能力之後,不失為一好方法!

 










 


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