鍾維傑-低息不是入市誘因,低價才是

有朋友擔心倘若日後利率上升,供樓便會很辛苦。Yes and No 。Yes 是因閣下已於高價位買了樓,浮動按揭利率上揚當然表示要多付利息,但還本期沒變,除非和銀行另作安排。No 就是閣下未入市,利率上升但價跌可能有更大著數。

利用中原地產網的按揭還款計算器,可有以下舉例:

1) 四百萬上車盤 = 假設貸款七成,二十年還款期,2.50% 利率,每月供款便約$14,837 。倘若利率升至 5% 而樓價下降至三百萬,每月要供 $13,859 左右。利率再添上 10% 而價格為二百萬,月供要 $13,510 。

上述假設利率上升對樓價不利,且價位與利率的配搭 ( 如5% 三百萬;10% 二百萬) 純屬隨意之作,並非根據甚麼研究或比例而定。簡單說,利率升三倍 (2.50%至 10%) 但價格減半對供樓負擔沒多大影響,反而有點輕鬆了,當然這還得看個別人士到時的收入狀況。

再者,假若樓價跌半但利率不是 10% 而只是 7.50% ( 仍升了兩倍) ,每月供款低至$11,278 ,比現在的萬四多更平宜。

2) 樓價減半利率 11.40% 仍不怕 = 以現時的萬四多供款,只要樓價減夠五成,按揭利率升至約 11.40% 依然影響不大,同是每月要供萬四多。

當然,利率高表示大部份供款是用來付息而非還本,心裡可能有點不甘心,雖然整體名義金額相同。

3) 交易和稅費亦隨著減少 = 樓價四百萬時代理費用四萬,二百萬時自動減至二萬。稅費更差距大,由可能九萬降至可能百元。

4) 付出同額首期減按揭成數及還款 = 假設四百萬樓價時可支付三成一百二十萬首期,價格跌到二百萬時仍出百二萬,即只借八十萬按揭,不但有助減少整體付息金額,就算利率是10% ,每月亦只須供七千多,是低利率但價高時的一半左右。

低利率但樓價高對初置業者來說沒有甚麼值得高興,更因首期高而被拒之門外,相反,高利率但價低亦未必不好。

SOURCE: http://www.real-estate-tech.com/












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