為blog中2.59及借貸力作解 #762

 

Sir, 你好! 本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法。 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業,位於紅磡大型屋苑,樓齡28年,469呎兩房, 2009年買入價2.2M7成按揭,息口2.15厘,尚有23年供款,月供$6300, 現估值5.3M。月薪$36,000 x12 months, 月儲$16,000 (已扣除供樓,曰常開支及交税)

 

流動現金港幣35, 美元7萬,lump sum基金,現值11.4萬元,股票60萬,打算吐現十餘萬。小女子希望能夠在資產上產生正現金流及為以後退休作準備, 有以下想法: 加按自住樓至7成,套出5.3M*70%-1.4M樓欠款=2.3M (符合在旺市用一半借貸力4.6M), 然後投放在直債,債券基金或保險,賺取10~15% 息率,希望在2~4年待樓價回落買多一層樓收租。諗Sir, 希望你能給予意見及這樣是否有效運用現有資產發揮作用,謝謝!!

 

ANSWER:

讀者現居的紅磡469兩房筆者都睇過,細個間房連床都可要鋸細才可放入。單身讀者決定了不學庸才找伴侶襄助,那要銀行慷慨解囊,又有什麼方法呢?

 

首先請留意個人借貸力會漸走下坡,情況是咁的:

 

借貸人年齡

借貸力常數

40歲或之前

2.59

45

1.95

50

1.55

55

1.08

 

即如果好似讀者咁近45歲,個人借貸力計算轉為35000*50%/10000*1.95 = 3.41MIL。亦因如此,讀者將手頭自住樓盡套借貸力將用掉5.3*70%/3.41 = 3.71MIL,大於佢所負荷。另佢原想法只用新套額2.3MIL去演算之後符合一半借貸力(2.3/4.6),相信在上堂後已將此想法修改。

 

另留意讀者亦不可行一拆二叫信任伴侶九成再買樓上會之法,要完成一生三宅達老有所依有難度。當然,讀者在早年趁低入手樓房及現有約1.6MIL積蓄,為筆者思考解答提供了出路。作法是將現居只加按至5成,符合日後轉出租最重要是租金之八成可添算作個人收入,應對讀者最弱一環: 低下借貸力,只等同一對搵18000之夫婦。當然加擔保可對讀者有幫助,惟自己找黎租客才是不求人之法。計租金收$16000日後加按至五成及日後將其租出,借貸力即升為(35000+16000*80%)/10000*50%*1.95 = 4.66MIL,套現得5.3*50% – 1.4 = 1.25MIL

 

其實讀者在理財路上不缺錢,只缺借貸力。可能你覺得不缺錢之事好怪。筆者解釋是讀者再買樓,99%係七成或九成上會借錢,維持呢個人工冇一炮過買樓之希望,除非夾硬買個細價盤或樓市大跌。那讀者之理財FOCUS在點去部署下次借錢。至於資金,其實加埋加按那1.25MIL一個人擁近300萬已幾夠中短期所需。長遠目標是為自己提供跟通賬而上升的36000每月被動收入。

 


*收息班入場場情況。在2015年已全採用細班房小班(100人以下)教學

 

由於現時樓價高企,作法是先收息為自己先產出被動收入,攪點成績出來。一個人有三百萬係手買直債收息仍覺不夠班。應作是利用10-15%年回報之直債及20%年回之保險作理財,當中作法及風險已在收息101交待了。35萬投入保險肯定5年後有70萬返夠首期買多間樓,200萬先入手冇年期之債基每月收$25000利息,讀者即近每月出多次糧及肯定了再買樓之事在5年內可圓,再次感謝收息課程讀者及大家俾面出席。入場有點混亂。在上VIDEO附上堂情況。

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