諗SIR-真正一世的嚴重錯誤決擇#759

按: 早年筆者記得有讀者用「一世的嚴重錯誤決擇」為題發問。筆者在解答本案後,認為本案更貼題。當然本文讀者不是如此差劣、只不過佢點出的幾個投資決定、實值得大家再深思。

Sir您好, 本人最近先有幸拜讀諗Sir您的Blog和書。發覺一直被做Financial Planning既好友教育0下放棄投資物業而專注基金是一大錯誤,白白錯過了十幾年步向經濟自由的時間,換來的只是辛辛苦苦飽受數次金融海嘯下累積到剛break even的基金表現。對比諗Sir門生們的個案,實在遠遠落後。現虛心向學,望能盡快收復失地,盡快達成經濟自由的安逸時期。

財務狀況如下,煩請諗Sir賜教︰
本人38歲月入HK$75K,太太33歲月入HK$40K
自住單位月租HK$10,500; 另外每月基本開支HK$57,000 (已包所有MPF,保險及交稅)
每月基金供款: 本人HK$10,000; 太太 HK$3,100; 累積基金價值:本人HK$1mil; 太太 HK$175,000 (基金plans大約仲有十年期,如提早surrender將不能全數收回所有基金並放棄一少部份早期投放落guaranteed return的儲蓄和合約完成後應得的收費回贈。)


其他資產︰RMB$240K定期; 股票 HK$140K; Cash HK$300K
• 2013
年初,我以單人名義擔保了老父的自住樓(估值HK$8mil),套現HK$2.3mil (供十年;月供HK$21,000 (本金儲蓄約HK$17,800); 欠銀行HK$1.9mil; 罰息期:2),並用五成首期以太太單名購入HK$4.38mil村屋放租(供二十年;月供HK$11,000 (本金儲蓄約HK$7,400); 欠銀行HK$2mil ; 罰息期:2; 收租HK$16,800, 現估值HK$5.5mil)
短期計劃︰小朋友會下年初出世,之後打算2016年中收番間村屋大裝後自住。裝修budget大約HK$800K

問題如下︰
1.
現在所動用的借貸力只是20%-30%,幾個月後倆份Mortgage都快完罰息期,會考慮將太太物業轉按加按到七成供三十年。除此之外,應該怎樣有效運用我們的借貸力呢? 讀畢諗Sir的著作後,明白用老父的物業以十年期套現HK$2.3mil實是大才少用,但外於憂慮其他家庭成員的反對,不便以太長年期獨佔套現。始終這是老父唯一資產,將來可能成為佢或其他家庭成員的應急錢來源。有否更好的方案?
2.
以我單名買第二間樓是否最有效增加正現金流的方法,但要符合按五成放租要求,以我現有的資產及借貸力是否可行?
3.
我們應否繼續每月基金供款及繼續持有諗Sir所謂的賺價工具?
4.
最後,在諗Sir的眾多課程中,我應該讀那個課程先呢?

ANSWER:

讀者家庭收入過10萬,係香港入面都叫是「上等人」。當然錢唔代表一切,亦同意讀者將早10年所得儲作基金,未免有浪費之嫌。當然筆者無意討論那種投資產品該買,只想說明若該投資物有取代品,那就應選一個架構越簡單、收費不複雜的。當然人亦有責任去學好投資,除非你真係搵到一個投資叻既人、佢又肯將你既錢盡心打理得似佢荷包既錢一樣(我諗就算老婆都未必個個會咁)

38歲讀者儲蓄只七十餘萬,計及人工月超10萬,就當計埋讀者有百幾萬基金未攞,亦斷定此為窮中產差劣之理財成績表。另外打算將村屋收番黎花80萬再大裝修自住,可真留意此會否影響長遠理財部署。大家勿用自己工資水平去衡量自己應有生活及享受、請用儲蓄水平作對比、畢竟每月收入會被花掉,真正剩低既係銀行儲蓄。況且小朋友長大後不少人有換屋需要,假設讀者大裝修後住5年直至小朋友升小學,那5年即花了80萬,過往每月洗費即計為$13000,相等每月家庭收入之10%,此點值得在座各看倌深省。

要為讀者計劃,先計家庭借貸力為(75000+40000)/10000*2.59*50% = 14.89mil。已用借貸力為(2.3+2.19)mil = 4.49mil,即4.49/14.89 = 30%。雖按揭已借幾年,惟用定額供款者需用開首借出金融去扣除已運用借貸,除非親身到銀行作展期重組。與此同時,筆者對讀者打算將村屋延長30年還及加按至七成不太樂觀,此點要讀者提供DD/LOT NUM才可更準確判斷。

再講村屋提供的正現金流其實不俗,而筆者不斷提倡之理財目標為提供正現金流。村屋就有$16800-11000 = $5800。當然明白買呢間屋既首期在讀者而言都係加按家父物業而所得,惟單獨看此投資實有此優勢面。係未知讀者會否對住村屋習慣之情況下,不妨運用自己錢去收息再租村屋試下習慣再考慮長期搬入去未遲,更唔好講要花800K大裝修再搬入去了。至於讀者有個優勢係自己冇樓係手,做擔保人係唔計自己擁有物業的,所以可再買樓去九成上會及不用付DSD(雙倍印花稅)

太太個份基金不能取,讀者自己保單要睇一睇先知可以盡取多少。大致係如果能取回本金,那有幾多攞返幾多。希望沽出部份基金加上自己儲蓄,手上儲備可至120萬,將其投放收息有12-15%,即月收$12000$14000。用呢筆錢自己租村屋住下、即減省了原有$10500租樓支出而多付6-7千。讀者即每月可儲多(14000-7000)=$7000,儲多呢舊錢兩年希望在自己借貸力未在40走低前可單名高成數上會買樓。

當然若可任由筆者操縱,根本即沽村屋。其實人生第一次買樓就五成上會買村屋,心感就係錯錯錯,除非你好有米啦。因為人應趁後生運用高槓桿及留現金在自己身邊,把握再遇之投資機會,或用盡槓桿再一拆二而再變三,先完成一生三宅。至於運用大筆錢裝修,希望係你對錢仲有感覺既時候,盡量唔好咁做。讀者沽村即返350萬,就咁用黎收息都近每月$43000。就當用50萬比老婆買樓而再留50萬比自己幾年後九成再上會,加埋自己手上資金都肯仲過300萬在手,配合自己高人工但儲蓄少的情況,實有條件殺出血路。可是觀察所得讀者現作低槓桿、高消費、而投資收費高的理財方法,敢說一生辛勞打工是為了基金公司、保險經紀、及地產發展商之福祉而活。

2015年6月收息101班將完成early bird收生。讀者可報名。可考慮作一次性支出去報讀、而為自己提供往後可循環運用之想法。

* 錦繡加洲康樂園可按至高成數、不計入低槓桿村屋之列。










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