計出8年後兩樓收租唔使撈 #749

本人與丈夫28,有穩定職業,已上買樓及收息課,

不過因為結婚一直未有實行.

現家庭收入$76000,每年加$3000,

現有資產:

港元定期:$500000, 可收$10750;

人仔定期:RMB120000,RMB3500;

REIT:$100000,$6000;

股票:$80000;

流動現金:$300000;

兩人都未持有物業,無負債;

現住屋企人物業,不用交租;

月儲:$40000;

因為現金流及負比率不足,希望可以得到啟發,先謝!

ANSWER:

讀者尚年輕,宜先定立方向再堅定進發,究竟佢十年內有冇機會唔使做? 其實無論男人同女人,都應該好想聽朝起身唔做再趕返公司,做自己喜歡既事,或者同喜歡既人相處。那怎去計出自己仲有幾耐才可達成財務自由?

上方的話語,有點似保險公司對你的推銷話術。先做個財務分析,再解說點用佢份保險可以幫你做好儲蓄成就所有。問題係保險派發的利潤(或紅利)是不同通賬掛勾、或大幅比不上物價升幅。所以要適當運用保險請安排保障成份高的,如果要投資儲錢還是分散係股票、債券、樓房更好。其實如各位安排的是儲蓄計劃,保險公司收取你的錢都係再投資落他方投資物,更要扣除行政費,那為何不直接學懂些有用的投資法門自行參與?

大家都知筆者十分推介年青人買樓,原因唔係因為樓價會升。筆者更對有些學員提出的兩個方向不感認同:

1. 賣左九龍灣間樓搬去南灣,滿足個人心理上需要

2. 想買「假豪宅」但又十分緊張點可以比少D佣金

時下有樓者不難賬面有百零二百萬利潤,如因為滿足一些虛無既意念而用盡全力去換大屋,恐怕跌市時令自己心理負荷太重。其實人難免要滿足下自己慾念,可是要認真睇睇自己情況才前進。另外經紀都係人、想深化自己樓房買賣方法更應從經紀處學習。如果真係好緊張佣金既數目,咁一動不如一靜,現時勢唔好買樓。

好啦講返讀者,建議定下財自首要目標係產出相等於每月支出的正現金流,現時夫婦月入$76000而儲蓄40000,即每月要用資金為$36000。咁讀者就要計劃點去產出呢個數目的正現金流,如後生仔用樓係最好的,因為工作較穩定而租金一旦產出,其加減同物價升跌尤關。加上按揭大部份人是定額供款,將樓交比租客供返三五七年後還款不再構成壓力,所以老人家話供樓越供會越輕鬆。遲疑未決不買樓者,欠奉既多數係個人承擔。有能力而不買樓或想沽出套利、作單向性投機者,係時候考慮下會否是太大貪想賺過界?

由於讀者有家人提供住處,夫婦資金共約一百萬,借貸力為(76000/10000)*2.59*50% = 9.8mil,有基本條件可達成財務自由的首個目標。先動用現金去入手三百萬上車盤一間再租比人,在他們而言屯門 或是個好地點,惟不是每屋苑皆合適,一陣間返手黎同筆者講佢入左「新屯門xx」,咁真係唔知再點救。在現行政策可單名九成上會,當然自己要規範好九成上會再作租務用途之風險。呢個買法開頭只可以租金收入同供款打和、更應買些有點裝修既單位,一入手之後唔使點執就可以租出。要知就咁租執單位要三萬但該區只租費一千幾百,條數計唔掂。加上而家缺盤其實單位問題不大應可照租有人要。留意呢間樓有租客幫手可以還本、幾年後可用老公名再照樣再買一間。兩個單位欠款可是(300*90%)*2 = $5.4mil,而每單位按揭供款係每月$10138,而還本係$5346

讀者自己月儲$40000,唔計佢之後年年人工加$3000,咁呢兩間樓最快可以幾耐供完? 去產出兩萬餘被動收入?

 

X(5346+5346+40000) = 5,400,000

X= 106

即要106個月就可以供滿兩間樓,亦即係8年多一點。那讀者在28歲起步,36歲即可有兩樓供滿在手! 當然佢係當中會再買樓,再找多個租客去幫自己提振正現金流。自己又有些少資金,又有人工加,所以有更大可變性,亦唔能係咁短時間交待點唔使撈。當然有兩間樓收租已令安全感提高不少。由於回文已千字,筆者在此先提出如何實在計出買樓收租的收成期在何時。











 

 


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