為窮讀者借東風買樓 #738

本人37歲, 無小朋友,2011年結婚一直租樓,每月兩人總收入為30,000。手頭資金約有80,000,扣除日常開支租金費用,兩人每月合共只能儲大約6,000。現時居住空間小,希望未來12年內有小朋友,也想搵一間約實用400尺單位 (爬文當然明白開始買3房為上策),但心知手頭資金少,短期內供樓資金每月大約8-9,000
睇過諗sir不少回覆,但多為本身入息高或有樓在手人仕之資金/資產增值,心中又有以下想法,想諗sir能比D意見:

方案一: 正如諗sir 講,人工收入低要轉工改善都唔係一時三刻可以做到。如想上車改善居住環境,可否把我媽現住之居屋加按? 當然層樓未完全供完(仲有3-4年供),加按之金額應該大約取30-60萬以減少負債壓力(其實是否應盡按作其他用途?)。是否應該全放去直債,收最少每年7-8% (最好有10%),等資產增加才入市?

方案二: 30-60萬作首期(8-9成上會)買大約360萬單位先作租出,以租抵供。但自己便需繼續租樓及還加按的金額,但沒有了改善生活環境的原意。

雖然借貸力用左一半以上,但估計將來加人工可以增加返借貸力,不過想請教諗sir應如何善用僅有之資金去抵消以上方案均面對之困境?

answer:

立冬已近,昨夜北風已起。惟低收入人仕係香港每日都過寒冬,難聽咁講想買間樓打份工「苟存」一下都唔得。係咁既情況之下唯有出術去將自己命運稍稍改變一下。當然,一個人係香港的人工被比下去梗有原因,月收入連幾萬都未到的,不妨問下自己係咪唔肯學習定唔肯去努力? 當然「人和」亦是重要因素,亦咪再一味賴「天時不合」啦。就當筆者真係識借東風,都只係幫到一時,改變唔到個人一生的軌跡。

首先要將目標降低,係市區買入一間400呎實用之單位,就當40年樓齡都做梗7300蚊呎(2014年頭),而家已經成9000蚊一呎。即由300萬升到370萬冇走雞,更是有lift的舊樓,按揭做唔到太長。讀者宜將買樓目標再下調,至2.4mil2.6mil的樓房,計有大埔翠屏、荃灣中心、屯門市中心最細類單位。買樓目的是為了減除每月$8000的租金,令個人儲蓄可再增加。再次作出善意提醒,年輕人結婚時冇買樓、或心想樓價太早他日再買,他日只餘空悔恨。當然樓市唔係一味升唔會跌,但要再等到樓價係自己心水而到時自己工作又穩定,怕係有一定難度之事。所以想結婚鋪張真不如儲錢踏實買樓。

攪清楚直債有年期亦需較許多資金,對現金水平少既人不宜。至於債基,可以用少許資金都能買進,息口達12%,當然就欠缺了直債那到期保本之性能。如讀者仲想有機會完成「一生三宅」,反而要七成上會而不好九成,快手將第一間樓之結欠還至五成或之下,令其變成合規出租樓,租金收入即可計作借貸力,而借款可由30000/10000*2.59*50% = 3.88mil增至(38000)/10000*50%*2.59 = 5mil,在此等借貸水平下才有機會為第二宅作打算。

咁不少人都心想:「有得選梗係七成上會啦! 但兩成首期即50幾萬何來?

方法一係加按媽咪間樓,好處係可攤長還,月供2000餘就可多50-60萬現金在手。惟筆者有法「借東風」,可借錢而不被記錄。要知借左錢就一定要還,但有些借貸是作後而不影響借貸力,讀者人工是可再借40萬係手冇問題的,利息支出約每月$600。係咁既情況下,讀者只要供多二千幾再比600蚊息就可控有多90萬現金。關於此事詳情,在新學課買樓002-借貸力加強版再解。讀者可抽出當中70萬買入上車盤,七成上會而月供2.4*70%/2.59 = $6480,那由居住而來的支出大為降低。就當計埋要供呀媽間樓個二千幾仍然有數圍。

關於下一步,如果讀者有朋友係好似佢咁租開樓(物以類聚、讀者應不難找到),日後再儲多幾十萬即可買入第二宅九成再送比朋友住。由於第一樓買時先借東風而結欠有望低至五成,所以此房之結欠一低於五成讀者借貸力有望膨漲至5mil。若就咁用方案一買借貸力計盡只3.88mil,日後點都湊唔夠借兩宅。所以呢,先睇清自己幅牌,下一步棋源始於今日呢步,此句借用學生clara係上完筆者各課程之後的分享(上方video)。另外係入手第一間樓後其實仲淨幾十萬,不妨入手債基收息15%,即300,000可收$3750一個月,對讀者而言都好大幫助。係計劃後讀者租樓支出可移除、更有$3750新收入,而新支出只係2000餘供款及$600蚊息,來回個人每月進賬(+9000+3750-2000-600)=$11000,即多了$11000,對讀者家庭已很大幫助。












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