究竟未來3 – 4年內,能否推出72,000個私宅單位?(上)

前言

最近經常聽到個別政府官員及地產代理分析員話,他們引用房屋及運輸局數據,未來3 – 4年會有72,000個私人住宅單位推出市場。如果他們所講的話是真的,之後3 – 4年,每年會有18,000 – 24,000個單位推出市場,望落去好似「一天都光晒」,每年私樓落成、供應量終於可以接得上目標需求量,好似終於有檯好戲做得成。

 

但是,現實世界的發展是否如這些官員及地代分析員所說的一模一樣呢?筆者認為,根據過往的經驗及數據,未來3 – 4年市場能推出72,000個單位的機會是極低,主要原因將在下文解釋。

 

未來3 – 4年如何72,000個私宅單位

 

表一

截至2013年9月30日,房屋及運輸局私人住宅一手市場供應統計數字

 

  單位數目
已落成樓宇但仍未售出的單位數目 4,000
建築中的單位數目 57,000
減去:已預售單位數目 (6,000)
已批出土地並可隨時動工的項目 17,000
  72,000

來源:

http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201309.pdf

 

如果樓盤的建築周期最快可以做到3 – 4年內完成的話,表面看應勉強有可能達到這個72,000個私宅建屋及推售目標。但為何現實這是較難做到?

 

為何未來3 – 4年沒有可能有7.2萬個單位供應?

 

原因一

表二

2011年第1季至2013年第4季度

政府賣地可建的住宅單位數量

  政府賣地可建的住宅單位數量
Q1 2011 960  
Q2 2011 3,000  
Q3 2011 6,000  
Q4 2011 5,096 2011年合計:15,056
Q1 2012 430  
Q2 2012 1,400  
Q3 2012 5,000  
Q4 2012 2,650 2012年合計:9,480
Q1 2013 3,000  
Q2 2013 3,100  
Q3 2013 2,500  
Q4 2013 3,300 2013年合計:11,900

 

政府手上根本沒有足夠土地,以滿足市場上的需求。從表二看,過去3年政府賣地數量遠低於每年2萬個私宅建屋目標。今天高樓價的情況講到這麼嚴峻,如果有足夠土地,為何2013年第1 – 4季每季只推2,000 – 3,000個單位的土地?為何政府不使用增加供應去有效地調控「樓價」,反而卻使用只能冷卻「成交」的3D呢?

 

如想知道香港土儲的目前情況及未來可見的供應量,可參閱筆者前文«不為人知的香港土儲»。

 

倘若政府手上土地不足,政府每年只能推12,000個單位的土地,若地產商以每年18,000個單位(4年推72,000單位)或者24,000個單位(3年推72,000單位)的速度推盤,4 – 5年後地產商的土儲便會「乾塘」。

 

我相信,政府手上有幾多可用的土地,發展商一定掌握比筆者更準確的數據。若果政府有足夠土地,未來有足夠土地補充存貨,發展商一定不會以今天的「唧牙膏式」的方法去推盤、賣樓。

 

根據表三,假設2014年1月1日有72,000個私人住宅單位的潛在供應(房屋及運輸局所述的私人住宅一手市場供應),再假設分3年推72,000個單位,即每年推24,000個單位,然後每年只推12,000個單位的土地(假設與過往3年推地數量相若)。6年後至2018年末,房屋局這個所謂「年末的可推售的潛在私宅數量」只剩下12,000個單位。如果是這樣,下一任特首都不知道怎樣如何做下去?

 

再看表三,如果假設分4年推72,000個單位,即每年推18,000個單位,6年後至2018年末,這個「年末的可推售的潛在私宅數量」只剩下42,000個單位。但考慮建築周期最短需約3 – 4年時間,42,000個單位只夠滿足2年多的市場吸收量。但再3年後又怎麼辦?

 

表三

  假設3年推72,000單位,每年有24,000個單位供應 假設4年推72,000單位,每年有18,000個單位供應
  (單位數量) (單位數量)
2014    
年初的可推售的潛在私宅數量 72,000 72,000
政府預算推售量 (24,000) (18,000)
本年賣地的建屋量 12,000 12,000
年末的可推售的潛在私宅數量 60,000 66,000
     
2015    
年初的可推售的潛在私宅數量 60,000 66,000
政府預算推售量 (24,000) (18,000)
本年賣地的建屋量 12,000 12,000
年末的可推售的潛在私宅數量 48,000 60,000
     
2016    
年初的可推售的潛在私宅數量 48,000 60,000
政府預算推售量 (24,000) (18,000)
本年賣地的建屋量 12,000 12,000
年末的可推售的潛在私宅數量 36,000 54,000
     
2017    
年初的可推售的潛在私宅數量 36,000 54,000
政府預算推售量 (24,000) (18,000)
本年賣地的建屋量 12,000 12,000
年末的可推售的潛在私宅數量 24,000 48,000
     
2018    
年初的可推售的潛在私宅數量 24,000 48,000
政府預算推售量 (24,000) (18,000)
本年賣地的建屋量 12,000 12,000
年末的可推售的潛在私宅數量 12,000 42,000
     

 

如果政府未來推地與過往3年的賣地數量的相若,未來3 – 4年根本無可能有72,000個私宅單位供應。

原因二將在本文下集貼上。請密切留意HOMEBLOGGER.COM.HK

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本文作者: PETER PAKER

http://property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&com=&id=26759

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– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
– 如何快速閱畢財報了解公司是否鬼股

聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用:$3,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

【 按此進入  課程【我要報名: 網上填表

*【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
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內容:

*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。

2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)

費 用:$12,000
* 股市淘金班舊生優惠 / 請WhatsApp 91010168 查詢

地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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漁夫選股系統 stockfisher.com.hk – 莊志雄博士|最強突破股篩選系統

股市漁夫是一套高績效的選股系統,系統運用技術分析配合統計學製作出不同指標顯示短、中、長線的港股表現;較一般指數更能反映真實市況,對分析後市走勢有絕對的優勢。股市漁夫選股系統透過精密的方程式去找出股票強弱勢頭,全天侯自動分析個股走勢、突破股、大市評論及視頻等功能。莊博士獨家的運算方程用 「破勢」、「止賺」把機會向用戶展示。漁夫選股系統更有不同種類之篩選股票準則來提高勝算。

 

莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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2. 網站裏會看到【成爲用戶】的方框,選擇「訂閲」,然後填好資料後再按下「注冊賬戶」。
3. 利用年繳$7888選項用信用卡完成付款。
客戶服務:91010168(whatsapp)上午10:30 — 19:00


美股隊長

美股隊長 ( 吳瑞麟,Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者

【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室(Family Office)投資總監;
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。



20170614-2

【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】

美股隊長
美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38
 
 時 間:2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)
費 用:全 免
地 址:尖沙咀金巴利道25號長利大廈12樓02室

【報名: 按此網上填表
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講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
● 債市/商品全分析

備註:

*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」,可免費安坐家中,收看錄播



【 美 股 隊 長 課 程 】


持有《美股隊長手冊》者,
如使用「美股課程100元優惠券」,步驟如下:

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1. 必須在報名之前出示  ***每人限用一次***

2. 拍照「美股課程100元優惠券」

3. 將相片傳送 (手機可點搫→) WhatsApp 91010168
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4. 行政部會提供報名連結予閣下


全面革新內容及學習模式!
1. 10小時(或以上)影片教學-詳細解釋課堂概念
2. 時間自由
3. 每月舉辦4小時實體課,隊長親身講授重點
4. 舊生專屬群組「美股隊長教導團」學員交流 (不會提供交易建議)

主打四大交易系統
1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)

2.「雙動能」交易系統 (ETF 交易系統,適合年輕朋友)
3. 耶魯校產基金史雲生投資法 (ETF 交易系統,適合忙碌中產)
4. 永恆組合 (ETF 交易系統,適合低風險穩健人士)

另全面覆蓋
. 進軍美國ETF入門教學
. 美股初階技術分析攻略
. 如何找出美股強勢股及板塊
. 發掘美國市場獨有的投資機會
. 簡易宏觀分析
. 商品ETFs操作法門(例如GLD、USO、USL)
. 實用投資書籍、網站、APPS推介
. 如何查探美國著名投資者、對沖基金持倉、操作策略

實體課內容
. 4小時美股隊長親身講授重要概念
. 解答美股相關問題
. 如未能出席,可免費改至下期實體課,暫定月月開班
. 最近實體課開辦日期及時間:2019年6月23日(日)下午2-6時
. 實體課上課地區:尖沙咀

其他優惠
沒有
美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN
第一階段:視頻授課 - 透過授權連結,先在網上自行收看
第二階段:實体課堂 - 2019-06-23(日)14:00-18:00
費  用:$3580
地  點:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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尚待公佈美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時 間:尚待公佈
費 用:尚待公佈
費 用:$1680
半年一次,只接受【美股期權Level-2】舊生報讀
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室

地 圖:https://goo.gl/maps/iJZXtRAhcEp


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【查 詢: E-Mail → [email protected]

課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本?
3. 另類借箭技巧



美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講 者:美股隊長
時 間:2019年2月17(日) 14:00-17:00
費 用:$200
地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室



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【查詢: E-Mail → [email protected]

學習「美股期權操作」有以下好處

  1. 彌補本金不足
    美股多大價股,例如Amazon.com(AMZN),
    每股成本高達近6,000港元,如操作本金不大,能買入的股數有限。
    買入期權,風險有限,卻具有槓桿作用,
    能夠彌補本金不足的困擾,有助提升表現。
  2. 控制風險
    美股於發佈業績時,股價有機會大幅裂口下跌,造成鉅額損失。
    學習操作認沽期權(put options),為正股買入保險,花費不高,
    卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
  3. 賺取期權金
    沽空風險有限的「價差組合」(spread),
    賺取期權金 (premium)。

 

.(6)20160824-001

左:美股隊長接受《新城財經台》訪問


【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

 

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點:
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程,不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會,隊長分析市況,邀請各同學分享心得、經驗,並供同學發問問題(時間/地點:週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組,供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學,報名重讀折扣價:$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用


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【查詢: E-Mail → [email protected]

課程大綱:
甚麼是期權?
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合?
期權操作兩種心態-如何二合為一?
如何用構建期權組合,減低操作成本?
如何用期權組合,加速蟹貨鬆綁,甚至反勝?
如何構建期權組合,免費為持股提供保護?
如何零成本/低成本搏黑天鵝,牛皮市不失血,看中反而免費?
如何零成本/低成本搏大波動,牛皮市不失血,看錯反而免費?(船借箭)
如何用期權配合正股,克服期權流通性不足,甚至兩頭獲利?
如何用期權對沖持倉,應對波動市況?

 

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圖:美股隊長在新城財經台與年輕人談理財



【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】



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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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