人到中年樓換樓#710

sir你好:

小弟人到中年,由97買第一層樓,換過過兩次樓,每次皆用盡積蓄,所以身邊現金不多,亦不懂投資股市,幸好還有層樓,現想一開二,懇請賜教。

夫婦二人有一個8歲和一個11歲小朋友,請了一位家傭。

本人44歲,公務員,月薪56K,太太38歲,月薪25K,但太太公司有問題,數月後有機會被栽,現搵工中。

現居大圍一私人屋苑,買時用夫婦兩人名義,市值約6.8M,欠銀行2.5M

我的計畫如下:

1. 襯現在樓價還高申請定Mortgage Link或類似產品加按,順便除太太名,待適當時以太太單人名義買第二層作收租樓(假設太太找到一份薪金相約的工作);

2. 目標樓為屯門區3M以下私人樓(如新屯中),以租金抵消供樓款項,多餘的存入ML

3. 希望買賣完畢後能預留一小筆cash以作緊急用途或投資。

請問是否可行?有沒有風險?實際嗎?

ANSWER:

即係讀者想既係將現大圍樓套出一筆錢放入MORTGAGE LINK 戶口,此類帳戶可為按揭顧客另設一儲蓄帳戶,當中活期息口等同按揭所收利率。最多存入按揭結欠金額之一半。如有人用MORTGAGE LINK加按,可將新到手的資金放入戶口,係再等買樓期間減低利息支出。惟筆者看法是「等」一字可以講好容易、不過決定等到幾時買樓,唔係咁容易掌握。

另外「一開二」係拆出業權,精明少少慳稅幾萬有可能、做得好他日一生三宅之方向即完成部署,絕對唔係好似開西瓜咁將佢劈開兩邊了事。

讀者人工可以的、太太保守估計再搵工有$20000/月吧,家庭借貸力為(56000+20000)/10000*2.59*50% = 9.8MIL。大圍樓加按後總借款為4.2mil,金管規定暫不能超此上限。借貸力用掉(4.2/9.8) = 42%,算係健康。另太太轉工後半年內借唔到錢,小心留意。

讀者加振後咩都唔做得買樓、不如主動出擊做個保本收息方案,5年番近一倍。比佢就咁放mortgage link被動地等更好。因mortgage link最多只能放2.1mil,另2.1mil要計約$42000利息一年。唔做些投資對沖利息真不知樓幾時先跌到幾成比佢買。保本收息方案可用保險或債基。保險是保本、5年番一倍,那將套出的錢描五十萬放入,5年後又多另一個五十萬作他日首期買到。如樓市短期急跌,讀者都仲有套後再減50萬即(4.2-2.5-0.5) = 1.2mil係手,即時入市都有錢係手。另保險如未夠五年提早斷plan,回報會降低,但一般都可取回本金,除非做後唔夠一年即斷。

如不用保本便債基。放50萬每個月都有成$6000,即約14%年息。收五年後又係近乎一倍。惟債基不保本、有可能賺價有可能蝕。那讀者自己決定。筆者看法是淨套放係mortgage link account,只適合已有最少三間樓加大量資金在手、賺與唔賺錢都可的投資者。












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