窮中產免補水換三房#658案窮中產

拜讀諗Sir名blog多時,獲益良多,小弟今年27,自知係冇乜投資經驗嘅(蠢)才,工作3年,希望審視一下現時嘅經濟狀況。終於的起心肝,望諗Sir賜下金石良言,多多指教。  

 

言歸正傳,小弟同老婆現居於聯名下的屯門三房,市值約$5M,三年前買落,分40年供,月供$8K,現欠銀行約$2.7M。現金$2M,另股票基金蟹貨$800K。家庭月入$75K,借貸力為$75000/10000*2.59*0.5-$2.7M=$7M。老婆十月懷胎,估計BB出世後,支出每月$45K,但要預留$10K交税及$10K供仔仔日後讀書,即可儲資金約$10K.  

 

BB出世後想住近市區,現想賣走屯門三房再搵樓,條件為近地鐵站的三房。因為想住近外父外母(居馬鞍山),因此鎖定大圍區,貪其交通便利,又有沙中綫concept。正在物色名城平三房約$7M,借7成。不過此方案會用盡手頭上之現金,仲要問家人借番D幫補手續費,但區內近地鐵站而又新淨小小的三房選擇不多。。。  

 

請問諗Sir應如何運用手上$2M現金?另大圍的置業選擇,前境如何?望諗Sir賜教!感謝!

 answer:

好的,見讀者就黎做爸爸,加班解答一下。希望可以趕到係佢BB出世前答到問題。睇得出讀者有看畢本blog內容再消化的,計數計得到,亦對BB出世後的洗費有所計劃。當然「仔仔」出世之後會否讀書每月用10K,係呢個時間根本得個講字,但最能改善人的生活為良好態度。讀者收入亦反映此內在優點,每月家庭有75K入袋,令自己起碼仲可以諗下搬入名城。人的言行反映態度、反映收入,各位懷才未遇者、或月入萬七者,務必錯吾錯以及人之錯。

 

此案首個學習點,係如果有能力,結婚買樓要買三房。往後會少點麻煩,搬少次屋。

 

讀者家庭借貸力為75000/10000*50%*2.59 = 8.42MIL。已借貸(2.7/8.4) = 32%。每月儲蓄率低,搵75000只能儲$10000。這也不好怪,每月交稅$10000。此令筆者想起很早年起有朋友鬧我:「你知唔知道我每個月要供養老豆? 每月交通費成千幾銀,點會好似你咁好彩有咁多錢淨買到樓!?」唉,我只好心想:「我打銀行工每月走唔甩要交稅既苦你又知唔知? 你搭車出黎條路,勉強我都算有夾份起。何況你每月供養老豆既錢,我唔想知真正有幾多。」話說回頭,做交齊稅既夾心階層,政府鐘意、自己辛苦。咩叫好睇唔好食、窮中產? 相信讀者都唔會介意筆者咁去稱呼佢。

 

擺脫窮中產,要為自己產出無稅或低稅收入。在香港投資股票同債券都唔使交稅、買樓收租可能要交稅、不過你加親租客租都叫10%,而老闆加你人工係1%,人工高者更通常都被報足成份糧上稅局。由於讀者收入水平只唔上唔落、建議趁後生利用樓市槓桿,九成再買下間樓。

 

九成再買之阻滯、為讀者本人都有樓在手、宜一折二,學好將樓房拆名比老婆,自己即可九成上會再買下間,雙倍印花稅要先比惟半年內完成可納入換樓客而獲退回。當然一拆二究竟點做、成交價值如何而因而交幾多從價印花稅、再上九成快借出要點做,種種可要參考10月之買樓課程。8-9月之課程近滿,各項各課價錢在後天都有調整。

 

如進取,原有的樓房在轉名同時加按至市值7成,套出5.0*70%-2.7 = 0.8mil,及後租出比人是不合銀行規定的。如保守及家庭人工少於$55000者,原有樓只加按至5成係較好方法,因此舉令原樓可合規出租、但作此發讀者要「補水」,因5.0mil*50%比現欠金額退少20萬,惟補水再轉出租後好在有租約在手、假設租值為月$18000,家庭借貸力增至(75000+18000)/10000*50%*2.59 = 12mil。對往後部署完成一生三宅有進益。而本案讀者月薪剛好介乎進取與保守之法中間,那究竟如何作法? 交比讀者決定。

 

筆者用下表演示部份進取做法,即套有80萬後再諗買邊。左手邊見讀者自己想的處理手法係讀者動用了手上2mil資金七成上會買名城,此舉令換三房之事成「孤注一擲」、更係買入價高而回報低之新樓、不太建議。因買後資金盡用、借貸力loading至70%,萬一樓市下跌,將之前打工努力全毀。鑑於錢都係留係自己account好,所以筆者會保有屯門三房再租出(步驟一及二)、再將二百萬資金錢投放於隨時可買賣的債基方案(步驟三),收取10%以上的年息,加上屯門三房租出又有4600落袋。下表用右方新方法讀者可以租住名城更有每月$8600落袋(步驟五)、更可開展成為包租公。比起自己由供屯門樓繳成供名城樓,即猛咁增加自己負債,右手邊做法應令人輕鬆不少。

 

當然讀者由於一拆二後已「淨身」、又有80萬係手。步驟四留待與讀者見面再深化後才實行!

 

  讀者處理資產方法 獲益 筆者想像的做法 獲益
步驟一 賣出屯門三房 收回現金2.3mil 套現後租出屯門三房 套出現金$0.8mil
步驟二       供屯門三房增至$13400,租金收$18000,正現金流為$4600
步驟三     將自己二百萬現金投放於債基,之前同學1.5mil收$17500,那讀者 讀者收$23000。即有$23000正現金流
步驟四     讀者加按得出之80萬,隨時侯命自己九成上會 於低風險投資物。年收3%,即提供月正現金流$2000
步驟五 買入名城三房 使用賣樓所得之2.3mil。及後供樓$18000 租名城三房,900呎細三房 租金$21000
總計   -18000   +4600+23000+2000-21000 = +8600

 

 








 


本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室