四百萬海胆收息方法 #613案庸才

Hi 諗SIR,

 

想跟你學習一下如何規劃:

 

本人31歲, 男, 未婚. 固定月薪45K. 如計及BONUS, 上年度總收入690K, 月均57.5K.

每月支出16K, 如以45K人工計, 每月儲29K.  以57.5K計, 就儲41.5%

本人現無任何借貸, 現況:

 

現金= 200K +父母可加1M一起投資 = 1.2 M

股票= 910K 

保險= 有人壽保險, 究竟對借貸規劃有無幫助?

基金= 141K 但提早取有罰款, 五年內不考慮

 

和父母哥同住一層已供滿的樓, 由父母聯名, 現值6.29M, 租金巿價約18K

本人借貸力為(應用45K定57.5K?): 45K/10K*50%*2.59= 5.8M

父已退休, 母為保險經紀, 月入20K, 但已64歲, 不可作借貸主力.

另哥為醫生,同住, 月薪75K, 無持有任何物業. 因他有自己組織家庭的打算. 先不把他放入此方案中. 如有很大的幫助, 他才作擔保.

 

長遠來說, 本人想

-建立每月40K CASH FLOW

– – 40K/3.8%收租 ~ 10M, 計法對嗎?

– -其實以上CASH FLOW可不只考慮香港物業, 可接受由BOND, FUND, 日本出租樓生出

-目標為三間香港樓在手 (現一間已完成)  

 

我的想法:

– 先加按套7成, 6.29M*0.7 = 4.4M. 

– 買入有息收的產品, 如債券, 收息等待機會買樓. 想問8-10%回報的產品, 風險有幾高?

– 如有心儀的細樓出現, 買入3.5M樓出租, 讓租金收入成為下一次借款的本錢, 但就只可借5成.

– 再等機會, 買第三間…

 

海胆先生

 

answer:

海胆先生三十出頭有一百萬現金加股票、人工約50,000而月儲$30,000。父母樓已供滿、阿哥又係醫生。相信如有個人照提供、本文會有更多女fans收看、進一步推升瀏覽量。對於一個有計劃的而立之仕、諗sir有咩可以幫手答呢?

 

將海胆先生的個案消化後有幾個問題:

1. 買樓收租應否只借五成去令租金收入成為下次借錢的本錢
2. 人壽保險竟對借貸規劃有無幫助?
3. 收入應計唔計埋bonus
4. 建立40k被動收入及將40k/3.8%計要買入物業之總額可以?
5. 網上提及的收息物如債券、債基方案、風險有幾高?

 

買樓九成上會再租比人係唔合規矩的，做之前要了解下自己能否承擔風險。另對於借貸力高既人、筆者所見他們買樓多問銀行借足七成再出租、相信此類人不需要租約予自己作再買下間時的借貸證明。當然對於一個月入低於$30000、而家庭月入低於$50000的團隊、相信都係只借五成、乖乖地做好張租約出示予銀行作下次借貸部署吧。

 

當然、事情不是黑同白咁簡單解決。而筆者在貼文亦只會用日常見聞向大家作解。另外收入可以計埋bonus的、不過要睇下你能出示什麼證明。這亦是同學為什麼要聽點去將自己借貸力用盡之原因。關於讀者家母的借貸力、最好於佢退休前用盡佢、母親做擔保同加自己將樓房加按借出6.29*70% = 4.4mil，月供$16,200(2%年息口拉長30年)，當然會因不同因素影響月還萬六之部署。惟借貸有法$4.4mi到手應冇難度。

 

有四百萬在手、你可玩到幾盡? 我會先將筆錢為自己打個底、入手高評級的港企/銀行債收下息先。風險為該港企/銀行老闆倒閉。香港人既popular，最穩陣既有渣打、李生，收4-5%年息。點解咁低息都買? 諗sir唔係話收息堂債基有7-15%年息嗎? 原因係我要將4.4mil靈活地抵押，用此買高評級債去使當中80%的錢可再套出然後實行更高息的收息方案。

 

4.4mil收4.5%息、當中借了80%即3.5mil，借錢息口1.2%(HIBOR+???)，那該4.4mil收息$198,000而付息$42000。即有(198000-42000) = $156,000落袋，另外3.5mil資金供自己隨時應用。

落一級將3.5mil放入債基方案。同學已實行了7-15%收息之法，收購$20,000-$43750一個月、而風險呢? 筆者將此投資物的波幅同匯豐銀行在港上市的股價對比一下。過住一年，走勢及波幅都不比匯豐股票高(見圖)。由於風險每人定義不一樣、有人可以覺得買人民幣都有很大風險，所以筆者找來五號仔，等大家自行判別風險如何。另外筆者已睇了上述5年圖、匯記走勢更是慘不忍睹。

 

當然唔係債基一招了，細心在本blog爬文會知保險都有倍利方案。保險對於借貸規劃係有幫助的、不過要識買先得。相信大部份人手上個份都無用、只係供款年期長而對自己保障少的保單。

 

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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