80後智取五樓在手的下一步 #570半山居民

Thanks looking into my case and please see how can I make the best use of my assets. Btw, my case is single, age 34, no dependent and no debt, mthly spend around $25,000。My annual income is 330,000 and my commission used to be  0.5M annually but now drops a lot with new compensation package.

I have a Carpark worths 0.35M mthly rental 1,200, no mortgage as well
Not sure how much can get as not very much directly linked to my sales. Btw, hv side income ard 6,000
So I may find another job later this yr in increase my fixed income if commission is not good

 

How to reallocate my asset?

 

答案

 讀者34歲單身女仕,可算是美貌與智慧並重(原因你睇埋落去)。早年經歷銀行業的輝煌時代(2000-2007),工作儲落四間樓仔收租。可是自2008後政府不斷向銀行加強監管,現在不少有能之仕已離開業界,找尋自己應享有之高收入。讀者底薪不多,好在年享五十萬commission補貼再加上銀行staff loan優惠易借錢,令自己獨力開展了個不錯開局,怎樣為自己往後人生打算?

 

女仕們如要享受單身生活,就應先「自製家用」。即有冇老公打賞都好,自己生活都唔成問題。那女仕結婚後係咪等人養最好? 顯然不是! 見過太多女仕們婚後即辭職唔撈,最弊係終日留係屋企或睇埋些無聊雜誌(可能包括我呢個網),長期將自己與社會脫節,致使和老公越見溝通困難。所以拜託一眾青春少艾,唔好以為結左婚之後留係屋企做少奶奶就可無憂安穩過世。

 

讀者上月收息課完後「罰留堂」,及後將自己情況寫出再寄回,原來係五樓樓主。已附圖像(見上)。由此見讀者也算是一個「小富婆」:

           
自住物業 3.2mil 1.4mil Zero 5800 -5800
收租物業1 3.5mil 2.2mil 9600 8500 1100
收租物業2 2.8mil 0.9mil 7500 3200 4300
收租物業3 1.8mil 0.75mil 6800 3700 3100

 

股票 1.0mil(-25% return)

人民幣 0.2mil

一筆過保險 0.5mil(六年保本)

本年八月有40萬現金返。另原本係五樓樓主,賣樓後返4mil現金

 

因為樓買得早,所以每間樓都係供幾千蚊,最貴一間供8500。由於香港樓價在2009年後急升(已番了一番),不少人都有上表情況,即收租近萬而供樓只幾千,係咁既情況點會有人放盤呢? 扣埋供樓仲有幾千蚊收,放左間樓收番錢只得1%年息定息。所以呢….香港業主大不想放盤,至多套下錢出黎玩下第二樣野,只要新投資物息口高於2%按揭成本,或最好高其幾倍,在此情況下產生正現金流不難。

 

那一旦加息讀者點算? 會唔會即時將正現金流收益情況逆轉? 如果加1-2%唔會,當加到4-5%,即香港按揭息口為6%之上,咁肯定有影響。不過請大家查一查,香港市面利率好高既時候,股票係咪亦同時井噴地升? 唔講投資,淨係定期息口都一樣跟升既。所以息口負影響樓價? 某情況是,但大部份時間都不是。

 

講返讀者,一個人用$25000,現時已製造了正現金流-5800+1100+4300+3100 = 2700。當手上4間樓全供清時,減去自住一家,預期正現金流為$23900,所以呢,其實只要讀者唔大洗,只要唔犯大錯比時間租客同佢供滿手上呢三間樓,可以擁有過得去的生活。

 

筆者自己亦將二十年華貢獻比銀行界,知道同業朋友開支得$25000一個月係唔夠洗的。現時讀者因為年尾commisson冇著落,所以焗住慳一點吧。那如每月要照舊的士出入、買野唔使諗、間唔中幫朋友埋下單咁樣,應每月開支$40000是個較好的數目。再假設香港物業回報率為4%,讀者所需物業為$45000*12 / 4% = 13.5mil。

 

現時讀者已買下及等租客供滿的物業為3.5+1.8+2.8 = 8.1mil。所以讀者還欠13-8.1 = 4.9mil樓房。那現時買入好不好? 由於讀者收入銳減,相信時機不再。應該做的就是將手上資金重組及分散,等樓市下個低潮。因本案讀者同昨天朋友一樣,都有條件等。

 

那….呢幾年係咪咩都唔做? 見讀者股票投資回報只得-25%,那可放眼ETF投資,隨時取回亦可收息。她反而不需太依靠債券,應採取較進取投資,因本身年輕亦同時承受著極大通賬風險。可以將原在股票及8月將有之40萬放在ETF被動投資。咁係咪買香港(2800)盈富基金? 當然不是,其實ETF在英美日都大把選擇,相信讀者再在下月上埋收息堂下部份,會得出一些每季收息ETF,海外房託ETF咁,更可以利用外幣為自己添些利潤。由於自己在銀行工作,不妨今次選對工具再加上消息之便利,投資無往而不利。下篇再談四百萬如何打算。

 

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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上課地點為尖沙咀

此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書

《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

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※【股市淘金班】每個單元內容,都是獨立的,
同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
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地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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(課程編號: YUS40F)

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2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

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地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
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第二堂: 掌握股票技術面
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買咩好?
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聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

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第一堂: 買咩好?
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– 我自己的心水倍升股列表
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*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
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17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%


諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp WhatsApp chat 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」


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10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.一拆二及用開的人際脈絡轉介
14.加按及預早甩名部署咨詢
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

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諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
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團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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