為何三年四宅終告失敗? #565案庸才

諗Sir,
拜讀你的文章已有一年,一直想向諗sir賜教,唯之前遇到人生低潮,故誤了一點時間。
廢話少說,本人的個案如下:本人有一名穩定女友,我月入40k不用交稅(在內地工作,香港戶口出糧公司代交稅,故糧單收入為35K,實收30k,另人仔8k以現金作津貼發放),女友月入45k.
現與女友同住樓12年尾買入,買入價10M,首期500萬外母資助,按揭500萬30年還2.15息囗月供19k,單位由女友及外母持有,女友名義借按掲;單位現估值11M. 想在三年內擁四間屋,望諗sir指點。

 

答案

同意讀者的廢話少說,可是讀者連最基本既年齡都無講、自己同女友儲蓄又未提及,加上三年內買四間屋更不是容易之事,實是出了艱難題目要筆者解答。

 

讀者收入只係不多不少,自己計盡$35,000而女友$45,000,試問點係三年內買四間屋呢? 唔信? 計比你睇:

 

先假設男女朋友會結婚:

家庭借貸力為(35000+45000)/10000*2.59*50% = 10.3mil

女友已用借貸力500萬,剩餘借貸力為10.3=5 = 5.3mil

留意女友就算做擔保、全筆賬都會被算在頭上。

如讀者及其家人人工不變,買四間樓、每間屋可分配借貸額為5.3/4 = 1.32mil。那如筆者有4間樓既首期,每間樓又比佢成功九成上到會,那香港樓價只要回調至平均一百五十萬一單,加上兩位工作安穩,佢就有機會入手四間樓……

 

當然,如再獲外母資助、再買亦是不難。可是該資產會否歸入自己名下實為疑問。

 

令讀者現有妙想天開的想法,筆者視為一種失敗、本blog實在有再提升之處將資訊更好傳達。可能是筆者提及一生三宅又無更詳細解釋,所以有讀者走了歪路,以為三年四宅對於一般人有機會做到。又或,拜部份讀者太抬舉我了,引得有人拋出難題、認為筆者真能像華佗一樣將cancer醫好。所以筆者自省是: 文章實在正影響不少人、更需要注意自己言行。

 

建議讀者先學好點處理財產、才逐步為自己加添財富。一個人手上財富如不是靠自己賺或呃回來、錢財轉個頭定必又流走。原因是打理手上財富都需知識才能、一旦無端端多左大筆錢係手、呢位仁兄唔識管既話一定有個「聰明人」「幫」佢管有呢筆錢。錢呢樣野係有電腦之後更易由無德之人流向才德兼備之仕。所以「長期有錢」係個表徵、原因實為該人所作的事備受客觀認同、大眾用錢作獎勵有貢獻之仕。另外筆者在本段加了「呃」一詞、因為「呃錢而不被捉拿」都是一種技巧,係要食腦同有膽的。

 

說教了一大輪之後、點都要比個起始法讀者。要快做到一定要有貴人、又係外母是也。如果覺得靠外家好衰仔、那將自己人工及儲蓄都提高為正路。當然行詭道為孫子所張、但留意筆者只引其詞而未敢借為意。做法如下:

 

1.將女友間自住樓租比自己、由於你們未有法律上的關係。你只係一個租客、或將間屋租比一間公司。

2.女友借貸力上升了、而你們家庭借貸力為(35000+45000+20000)/10000*2.59*50% = 14mil

而剩餘借貸力加至14-5 = 9mil

3.由於你同女友都未有自住樓係身、女友只有收租樓。那起碼可先一人一間、九成上會

4.用自己儲蓄、如有廿幾萬在手即可九成買入樓一間、可是之後點搵租客供樓要自行處理

 

另一方案是該樓可套出二百萬,可以先將資金收息及後等樓市調整後才考慮入市。二百萬每月收息$18000可期、做法見日後收息論述、不在此重複。










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