新手媽媽樓換樓疑難 #559案窮中產

Hi 諗Sir,
你好! 小妹拜讀你的網頁多年, 獲益良多; 前年計劃結婚時賣樓買樓, 卻未有請你指點迷津, 現在樓價高企時更感迷失, 望諗sir指點迷津!!
 
1. 本人及丈夫均34歲, 月入分別$36000及$23000, 去年結婚, 已懷有一小孩, 未來幾個月會出世. 
 
2. 本人未結婚前於2009年買入一新界二手居屋, 跟雙親同住; 現已於2012年賣出並套現獲利$900k
 
3. 賣樓後立刻以個人名義於2012年中再買入新界二手兩房居屋, 建築面積5百多呎, 兩房, 仍跟雙親同住, 買入價$2.4mil, 借九成, 月供$11000, 現值$2.8mil及欠銀行$2.0mil
 
4. 由於未來幾月bb出世, 兩房已不夠用, 想再買入三房二手居屋自住, 唯現時做價須$3.8MIL並要大執 ($25萬裝修費或以上), 擔心此高位上車有後患. (要承擔日後樓價大跌之風險)
 
5. 本人跟丈夫現有資產: 
   現金 $650K
   人仔 $200K
   STOCK $ 50K
 
請問諗SIR我們想買多一層自住/收租, 於四十歲前有兩層樓在手, 並想其中一層換三房自住, 不知以下做法比較可行? 
 
1. 現在的兩房轉先生名下並加按至七成收租, 銀行會受理嗎? (因丈夫入息不多) 而本人立刻可動用購買力再購入三房自住. 
 
2. 待來年SSD完結後賣兩房再轉買三房 (本人名義), 後再於市區買入兩房私樓收租 (先生名義). 
 
3. 待明年中樓市穩定下來放租現有樓(本人名義)再聯名買入三房? 
 
4. 明年中待市況穩定以先生名義再入一間兩房, 但只能繼續住在兩房
 
新手媽媽上

 

答案

讀者新買入居屋應是已補地價的,在2009年賣出居屋後再即申請白表免補應趕唔切在2012年咁快手再買。在2009年賣樓應是抵受不住90萬的誘惑吧,雖感無謂但都回望一下,如當年不賣,間自由市場居屋到今應可套出40-50萬的,比起現在一賣一買再比錢裝修、其實來回去計爭距不少。再講明白些少、賣兩次樓再買一次淨係傭金都比十幾萬、再加裝修夾埋四十萬埋單已算慳家。

 

當然樓已賣、談論已到點。都係記住賣樓如不等於十年所儲請莫再考慮、由老香港至今見「只買不賣樓」的人有發達、但「一間換一間」之人除非睇市極準、或好似報紙上某大導演咁食正行業發達、令自己有信心賣走五百萬樓後很有信心再戰一千、否則「直線式樓換樓」難以成功。至於讀者想將居屋加按至七成及轉先生名下、銀行是不會受理的。要將居屋作先住才可加按至七成及轉名。如先生單人借貸力不夠可找人襄助,相信已說得明白不過。

 

直線式樓換樓

留意轉名唔一定要跟手買的、如借貸力足可作、不足者宜守。現借貸力為(36000+23000)/10000*50%*2.59 = 7.64mil,加按後已用借貸力為2.8*70%/7.64 = 25%。由於借貸力未用盡,所以讀者是不用五成上會將原居合規出租的。那放眼當下、筆者意見是不要現時買三房、只宜行「以租養租」、原因可計出:

 

兩房租出收$9000租金,供樓$11000,要補貼2000。原因是居屋可能樓齡大而拉不出30年供款期、令產出正現金流受阻。租3房要比$16000,即本案讀者唔可以好似之前咁,利用原有樓房產出正現金流去補貼三房租金、那可怎樓做呢?

 

 李生旗下集團的一隻直債(唔係13)

不妨考慮將資金幫襯李生旗下集團的一隻直債、據今天報價是收7.09%年息,缺憾係此直債是「無到期年期」、要承受價格風險。讀者將手上現金投入、價設係80萬港幣、每年收息$40480,即每月有$3733之補貼。有補貼後讀者原本供樓月付$11000,現轉三房月付$16000+2000-3733 = $14267。每月比多幾千蚊可改住三房、再買個等樓市跌的機會、值得比。

 

當然會想錢已套死在債、市跌想買樓如何? 首先此債有價格風險、要中途贖回再賣出、市差時可蝕價20%、市況一般時都預要比幾個百份比,如有要買只賺不賠的債,那一篇文章不夠cover。另一方法梗係債又hold住、錢再借出,只要借出成本不大於每年7%、套出後再作首期買樓仍是有著數。如硬要下年買樓、無論三房定兩房都會消耗讀者一大部份借貸力、估計讀者儲蓄率不高、現金流都是一般水平、不建議。兵少者不用量取勝、乘勢勝。












本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室