如何判斷賣樓收割 #540案屋村仔

諗sir,

2008年買入2房樓, 3.8M, 月供0.8%, 剩下 2.2M, 現估價 6.2M

上年因需要轉區, 將其租出, 月收 17K, 剛好夠付依家新地方租金

家庭收入每月 10k, 太太冇收入, 現時有1個女, 第2個 BB 將出世, 工人將到達.

今年秋天有需要搬3房, 手上有股票共 2.3M, 但股票回報現時負10% 想問:

1) 賣樓套現4M等下年樓價下跌再買, 期間用收息 course 收高息, 轉租 3 房

2) 加按套現, 但因有租約, 只可套現大概 90萬, 同月供會增加3000 蚊, 期間收息, 等低價時加手上股票資金再買

3) 停止租約, 加按取3成現金, 加手上股票, 用太太名, 我做供款人借 7成至9成買另一間, 或等時機到先買

4)用加按同手上賣掉既股票, 買200萬樓收租, 但唔知邊區有如此細價既樓

5)… 太多諗法, 都係請諗 sir 指教

我本來係好想 keep 住呢間低成本樓到退休, keep cash income, 但升值時乜都唔做亦好愚蠢, 請指教

答案

今日個案好特別，筆者曾質疑讀者是否在幾年前人工較高而現時因要照顧小朋友所以接受月入10k、放棄之前事業而令收入在此水平。讀者的17k租金收入只能應付自住租樓支出，更有打算請工人，點計呢一萬蚊都唔夠養4個人加工人，所以筆者對此個案都好多諗法。最後一個想法係讀者的人工少打了個零。

點都好對於低收入朋友如你賣樓可得十年所儲金額，加上人工再大加無望，請著手賣樓。原因是樓市睇十年點都有個中期低位，你今日賣樓good到120萬，比起你同老婆死慳死抵儲十年，咁筆者寧願即時收錢，其他既有10年慢慢諗，特首都做完兩次! 留意係十年儲蓄金額、而唔係十年人工。

筆者理財是睇儲蓄率、睇現金流。而唔係一般人咁理財去用人工、用儲到幾多錢去衡量自己財務水平。讀者一件事是要留意，就是現時借貸力為(10000+17000)/10000*2.59*50% = 3.5mil，由於收租樓仲有2.2mil未清還按揭，那讀者再買樓都只可借3.5-2.2 = 1.3mil，除非有一筆現金在手未披露，否則真係好難搞。所以唔知大家有有意定無意，總之人工只有萬餘元，銀行幫到都好有限。另一出路就係搵個強勁擔保人、此人需要有親屬關係。

建議是快趁現水平賣樓套現，雖說不準現價是最高，但有四百萬在手往後好好做了。直債不會讀者、因縛死近百萬對於一個月入10000的人而言不太好。可以做的都是買收息基金再uplift，用一百萬投放於13%年回報的投資物，每月先收約$10500，萬一市況下跌，大把現金可以補倉及防守。至於有淨資金、不妨和朋友創立有限公司、搞些少小業務，賦予太太一份服務合約，那家庭收入可改善至30000以上。留意請勿注入資金到公司然後簡單出糧比太太，這可能不慎令自己墮入騙貸罪案。公司內如有資金可交比CFO做定期或穩當投資、每月做上網上買賣有些商業活動，這才能證明公司之成立目的是為做生意、而不是其他用途。

趁呢年做好條數，他日樓市下調20-30%自可九成上會買自住樓、利用槓桿。亦可趁市低加碼高息投資計劃之金額，基本上維持11-15%年息不變，而當中波幅未比匯豐股票之一年波動高。低位再加一倍至二百萬作收息之用，每月有$21000收入、再加上夫婦每人一宅、九成上會之餘又可不明白地收得租金收入。所以請讀者快整理好心中諗法、行動要快!

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本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

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認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略

 

講　者：聶sir
時　間：2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費　用：全　免
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(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
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地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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內容：
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
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第二堂: 掌握股票技術面

– 教曉揀新股

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聶SIR【倍升股基礎班】課程

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內　　容：

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股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
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Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
• 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
• 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

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Option 1 ：最快的方法學懂期權基礎
Option 2 ：期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
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上堂情況:

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

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講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
● 如何尋找美股強勢股
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*內容和2月27日講座內容一樣

「美股隊長教導團團員」，可免費安坐家中，收看錄播

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全面革新內容及學習模式！

1. 10小時(或以上)影片教學－詳細解釋課堂概念
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1. SCTR交易系統 (短線強勢股交易系統)
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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

第一階段：視頻授課 － 透過授權連結，先在網上自行收看
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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
時　間：尚待公佈
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【半年一次，只接受【美股期權Level-2】舊生報讀】
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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–【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】–

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