恍然大悟不能打一世工的阿鵬#527案屋村仔

諗蛇,

小弟叫阿鵬,今年28才,自畢業後,忙於搞結婚及進修,從來沒有好好打理自己的財務.

有幸最近拜讀諗蛇的文章, 獲益良多, 更晃然大悟打一世工的確不能令自己財務自由.

講番自己先, 我係打政府工, 月入33k,  己婚, 太太月入僅12K左右, 每月兩口子能儲大約8k,

現在 cash flow 有300K 到.

 

2010有幸抽到尾貨夾屋(疊翠軒)上車, 層樓係聯名的, 當時價格215萬(未補地價).

90% 按揭, 30年還款期,利息1%, 月供6000蚊到.

其實小弟係想做二按, 套現留待樓市下跌時入貨出租.

早幾天去錢行估價, 現在市值大約3.8 m (未補地價), 扣除現在尚欠銀行的1.7 mil,

能套現1 mil到. 分30年還, 息2.2%, 每月還多3600到. 即總數每月還9600.

就自己而言,我應付到還款的壓力.

但這是不是最好的方法?

 

因為夾屋係5 年禁止買賣, 還是等多二年,賣出再換樓?

另外, 1mil到手後,是否該放銀行做RMB定期,還是有其他更好的投資方法?

 

另一方案: 家母鰂魚涌自住物業,係佢自已名的,80年代買入,現市值5mil. 一早供斷了,但早年佢屋企裝修,套咗50萬出黎用,分30年供,月供1800。佢今年59歲,月入27000,無其他欠債。

若果用家母層樓套現,可套多一點來收息,留待市跌再入市,但問題係套幾多先好?因為她可能會係數年內退休,到時我要代她還這筆款項。看了諗兄的樓換樓,但庸才有啲地方都唔係好明,未能計算好該借多少,有勞諗兄指點!

 

謝謝諗蛇賜教!

 

ANSWER:

先多謝讀者寫上的「恍然大悟」。希望本BLOG能令更多人受惠吧! 筆者正構思為本網做個MOBILE APP,有什麼功能建議請wechat id: homeblogger

綜合而言80後讀者有兩張王牌,正煩惱如何運用,改變往後人生:

 

物業 持有人 市值 欠款
夾屋疊翠軒 讀者夫婦 3.8mil(未計地價) 1.7mil
鰂魚涌物業 家母 5.0mil 少於0.5mil

 

首要解答是賣屋好定係套現好? 在此個案讀者由於有家母物業,建議不作套現。在早一點的文章筆者曾表示如賣樓可獲十年儲蓄所得,請快賣樓。因為十年過來就當遇唔到個樓市大週期低位都會有中期低位出現,即已賣出既樓定可用較平價格購回。既然現時一賣可即時幫自己儲快十年錢,為何不博? 留意有不少人誤會十年「工資」為十年「儲蓄」,這必先要釐清。讀者現只月儲$8000,用市價賣走夾屋再補回地價,如筆者無理解錯讀者應可套二百萬,即20年所儲。由於公務員人工加幅太平穩,簽個名換20年儲蓄實值得諗。

 

影響上段想法是讀者還有多一張王牌,即母親手上物業。現在北角兩房隨便都叫近五百萬,所以鰂魚涌舊樓有此價實不出奇。大家請留意,無論你幾討厭內地人都好,今日你能將間自住樓加按出一百幾十萬,絕對要多謝呢班人。無佢地買高個市,你間屋都唔會值呢個價錢。換轉睇一班冇樓低收入既後生仔出黎嘈更拒絕做樓奴是可理解的,不過成功咁令香港政經重設,他們會是得益者嗎? 當年共產黨得天下就是打著窮人翻身搞革命這口號,可是解放完畢成功奪權之後,近幾年有再搵你地搞革命嗎? 現時大部份80後都未出世既時侯、鄧伯伯轉了走改革開放路線、打經濟為首旗號了。所以唔係叫年青人唔好搞事,但反對目標要搞清楚,由內地來港的人不少是有質素有見地的。

 

筆者相信中國現處於中等收入陷阱,你可以理解為內地點都要衰三到五年。香港人好好準備自己,內地經濟他日如再走上升軌,今日的80-90後可趁此機遇改變人生。有人可會問:「可能!!!!? 咁如果中國經濟唔再起飛呢?」只好借用曹sir一句:「木宰羊。」不過中國是50/50,比起美國歐洲日本幾乎100%無增長,已是好很多了。而身為公務員的讀者,宜把握自己獨有的時機,即樓市在相對高位、而母親只59歲仲做野的時候將她的物業加按,加出金額為5.0mil*70% – 0.5mil = 3.0mil,即套出三百萬作下十年部署,亦因有此安排故自住樓不用賣出。

 

家母是業主,必須是借款人。讀者可加做擔保人,現借貸力餘額為(33000+27000)*50%/10000*2.59mil – 0.5mil – 1.7mil= 5.57mil。即將家母間樓加按到盡都冇問題。留意家母已59歲,可能令套出金額有所減少,但無論如何套現百餘萬是樂觀的! 更重要是母親過60歲或退休後,她的27000借貸力便完全用不著。當然有些例外情況,再加上該借多少,及當中風險有多少,買樓101、102再談。現時市高屋企人又有野做,此時不按定資金等跌市、更待何時?

 

 

至於套出的錢當然不是做RMB定期,如將其運用很宜根本不用擔心代母還債的事項。此是收息話題,用法見本BLOG其他文章。

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第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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上課地點為尖沙咀

此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

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1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙


美股隊長

美股隊長 ( 吳瑞麟,Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者

【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室(Family Office)投資總監;
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。



20170614-2

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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本?
3. 另類借箭技巧



美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講 者:美股隊長
時 間:2019年2月17(日) 14:00-17:00
費 用:$200
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學習「美股期權操作」有以下好處

  1. 彌補本金不足
    美股多大價股,例如Amazon.com(AMZN),
    每股成本高達近6,000港元,如操作本金不大,能買入的股數有限。
    買入期權,風險有限,卻具有槓桿作用,
    能夠彌補本金不足的困擾,有助提升表現。
  2. 控制風險
    美股於發佈業績時,股價有機會大幅裂口下跌,造成鉅額損失。
    學習操作認沽期權(put options),為正股買入保險,花費不高,
    卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
  3. 賺取期權金
    沽空風險有限的「價差組合」(spread),
    賺取期權金 (premium)。

 

.(6)20160824-001

左:美股隊長接受《新城財經台》訪問


【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

 

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點:
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程,不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會,隊長分析市況,邀請各同學分享心得、經驗,並供同學發問問題(時間/地點:週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組,供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學,報名重讀折扣價:$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用


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課程大綱:
甚麼是期權?
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合?
期權操作兩種心態-如何二合為一?
如何用構建期權組合,減低操作成本?
如何用期權組合,加速蟹貨鬆綁,甚至反勝?
如何構建期權組合,免費為持股提供保護?
如何零成本/低成本搏黑天鵝,牛皮市不失血,看中反而免費?
如何零成本/低成本搏大波動,牛皮市不失血,看錯反而免費?(船借箭)
如何用期權配合正股,克服期權流通性不足,甚至兩頭獲利?
如何用期權對沖持倉,應對波動市況?

 

______7

圖:美股隊長在新城財經台與年輕人談理財



【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】



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1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
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3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
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17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%


諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp WhatsApp chat 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」


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10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.一拆二及用開的人際脈絡轉介
14.加按及預早甩名部署咨詢
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

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諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
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團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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