相反理論剖析樓市#499案庸才

諗sir你好,

本人身處澳門,持有物業一個,年間樓價升越一倍,常見筆者建議賺價達十年儲蓄,不妨賣出。

 

問題是現時澳門新盤供應嚴重短缺,大型基建陸續上馬,物業持有者越90 %為本地人,人均收入因應賭業收年年上升,利率仍處低水等因素均令樓市持續推高,滿街可見新開張業的地產公司,樓市未見有任何跌市跡象,更有本地樓市評論員評價澳門樓市正進入黃金五年,在此市況下是否仍建議賣出物業,還是應繼續持有?

 

應否加按物業多買一個物業?本人年約35,打算生小孩,家庭總收入約5萬,每月還款約一萬,物業估值約650萬,欠款約200萬,流動資金約30萬,懇求賜教如何部署,以為夫妻二人安享退休生活。感激萬分!

答案

 

看讀者對現時澳門樓市滿有信心的! 看1997年香港:「新機場落成,青嶼幹線通車,樓價在過住一年升幅超過20%,內地收回香港不會容許有所差池之聲不絕。繼1900年至1997年過往之大牛市,分析員預計香港經濟在新機建下會持續繁榮至2004年! 當年有地產鋪多過銀行之說,更有地產代理係唔使地鋪都可月賺百萬! 人工加幅更是每年10%,不過返工都唔會有人做野,開會睇實股票機!」

 

看罷第一段,相信不少人已知筆者會引用相反理論。剛為「財自同學會」及財叔整理書本稿件,借其關於相反理論之出色一段。說道:「今日我想同大家講下我又有一個相反理論的成功例子啊!話說早幾個月灣仔有一個死場出售,我問過好多投資者也說無興趣,咁我就諗係咪真係唔抵買呢?但係我計過頭兩年有成

7厘回報,點都唔使死掛,而且我亦覺得無論如何在灣仔任何地方也不能以200萬的價錢買到一個向街舖吧!況且始終這個舖是在灣仔道,死極有限,最後我以299萬購買了一個向街的和一個向商場內的相連舖,我的原因是向商場的才是

向街的一半價錢,那麼若租約期滿,我將其打通,那麼那個向街舖便大了一倍,亦即是以一半的價錢買到向街的位置,為何不買呢?」

 

財叔最後用三個月賺了一倍以上利潤。因為佢睇到人地睇唔到的值錢之處。排哂隊去買既野賺極有限。

 

而成街人都衝埋去買或者覺得好合理會升之投資物,道常都令人損失。讀者自己感覺良好未見有任何跌市跡象,可是殺機往往由此起。澳門食盡珠三角一小時生活圈之概念,即廣州駕車落去玩又一個鐘,香港由碼頭去都係一小時多,加上極受黑白兩山道歡迎之睹博事業,令澳門年年有錢派。近年有橫琴租借地,有機令澳門更上一層樓。可是一下字多了橫琴塊地,會怎樣影響原有澳門樓市呢? 另外日本台灣旨開賭,會怎樣影響澳門經濟呢?

 

近年澳門調高進入睹場年齡至21歲,更有意欲至24歲,本樣收風後理解是原本澳門18歲可以入睹場,令不少中學生到14歲已無心向學,18歲有萬餘元做荷官十分吸引。於是當地政府提升至21歲先比入賭場,等後生仔讀完大學先算,減少年青人投身賭場的比率。後生仔在21歲完成大學或長期教育,不難會搵到份同荷官薪水相約的工作,那投身睹博行業動機大減,令產業不再向睹業傾斜。

睇完經濟層面後,本樣最著重是買樓看自己因素。借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 6.47mil。在旺市只持貨一半的原則下,現只借了2.0mil,可再加借約1.5mil,再加本身現金有二百萬可作投資。由於借貸力本身只中等,儲蓄能力客觀而言不算強,所以都係一句: 「賣樓、意圖捕捉經濟周期,再改變生活!」

 

補充是如中層的一群,無需冒上捕捉樓市周期升跌之風險。筆者意見是,風險是留予經濟上最優裕及較缺乏之兩類人去冒的。有云:「身無分文,必須睹博!」當然讀者未叫「身無分文」咁差,但現賣樓所賺的、與他儲蓄步伐比較,實有原因去沽售現樓。

 

如讀者實不願賣樓,把握機會加按樓房,套出現金再投資於定期、債券之類為上策。大家不要諗都唔諗就放哂入人民幣定期,先告盡人民幣之波幅及差價,隨時令人本以為安全的回報變為負數。收息方法多著,先去理解為上。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書

《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

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講 者:聶sir
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內容:
第一堂: 非凡價值分析
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第二堂: 掌握股票技術面
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買咩好?
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聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
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第一堂: 買咩好?
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第二堂: 幾時買? 咩價買?
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*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
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內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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Jack Sir 簡介

  • 國際市場資深全職交易員Option Jack
  • 32年市場實務期貨期權交易經驗
  • 前機構投資者資深分析顧問
  • 前理財週刊期權專欄主筆
  • 經濟一週期權專欄作者
  • Now財經台理財有方節目嘉賓
  • 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
  • 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
  • 著作:盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名

 

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【Option Jack – 期權速成課程】

一切由正路開始(Let‘s Begin’)。

期權應由務實觀念學習

偏排最新最貼市的期權基本至高階 策略課程

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以上課程內容純為技術策略部署分享教學,不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議

~全職交易員(只會告訴你期權市場真相)

 

Option 1 :最快的方法學懂期權基礎
Option 2 :期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
Option 3 : Call put parity ,敢恨下重注的時機1,short put 與covered call解碼
Option 4 :敢恨下重注的時機2,4個救倉策略,跨月價差及 2月港交所末日put
Option 5 :牛熊週期時間,注碼控制及除淨對期權的影響

全部課程:網上  Facebook 群組(五天內可重看)

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Option 1 :課程內容

何謂call put
先了解沽空
期權是槓桿市場
期權的正確觀念
可供交易股票期權名單
快速搜尋期權資料方法
期權合約值的認識
瞭解按金及期權金的分別
美式與歐式期權
買方與賣方
開始運作實例
影響期權金的的重要元素
落單流程及技巧
 OTM,ITM及ATM之基本概念
內在值與時間值
期權4式基本圖形及試算表的認識
3種走向6種買賣
盈虧計算
期權種類及模式
期權金與保證金

Option 2  :課程內容

SP trader 之簡單使用

期權報價及相關網頁
 價內價外期權成交有別
認識期權並開始交易
合約量及簡單對沖之認識
期權之優勢
實際杠桿的簡單計算
被call 貨或接貨之流程
結算及交收注意事項
分辨莊家報價及投機排價
 按金計算及特別息
期權專有名詞回顧及收支期權金
不同股票期權合約值的差別
行使價之選擇及實際槓桿
定價模型及標準差
歷史波幅與引申波幅
IV implied volatility 高低之認知
Delta 與Gamma基本認識
 Vega 與Theta 基本認識

Option 3 :課程內容

Option 1 , 2 重點回顧

敢狠下大注的時機1
基本4式之市場應用
Put-Call Parity Relationship及套利交易
Protective put試算表
同一strike price的時間值
protective put與long call的解碼
一切從低槓桿short put開始
垂直跨價組合:Bear put spread
前收市價的交易陷阱
騰訊估頂原因
delta 之應用
不同行使價之選擇及風險評估
short put 及covered call解碼
突(跌)破點之高勝算條件
Debit spread and Credit spread

Option 4:課程內容

short strangle & Long straddle與long strangle

Vega值衡量IV變動對OTM 的影響
敢狠下重注的時機2
Theta值如何衡量時間值消耗速度
按金之風險管理
Long Iron Condor = Short Strangle + long strangle
救倉策略1:Vertical spread;救倉策略2:Time spread;救倉策略3:Ratio Time spread;
救倉策略4
期權未平倉合約反映大戶動向?
先定預期倍數再選擇行使價(港交所狠賺50倍詳情)
跨月價差策略(calendar call spread)
提前接貨之疑慮
即市8副圖比對強弱留意外圍變動
提前接貨之疑慮
指數short put 入價沽期指對沖?
其他特別期權問題

Option 5 :課程內容

渦輪與期權

Bull ratio put spread
二段式bull call spread
ITM short strangle 的迷思
資金分配,定義及先學輸再學贏
以Bollinger, Macd, MTM 觀察iv變動歷史
除淨對期權的影響
簡單選股策略~資金位的判斷
快速心算期權價的方法
即市選股及逆向思考之策略
個交易考量
絕對不適合交易期權的策略
建立一個適合自己個性而有效的策略
投資與投機
常用期權公式總結
節奏效應每月更新
每次熊市週期長度

熱門的期權問題

內容在3月份更新

何種的心態面對持倉比以何種交易策略入市更重要

  • 持倉的獲利與止損才是決定的結局
  • 期權交易除了認識各式策略外,還必須考量方向錯對的後續應對部署,這才是交易的全部。
  • 無論long short ,最大的疑問是:何時全身而退,何時有盡賺盡。
  • 除了分析錯誤期權交易習慣外,這次會著重於交易態度,
  • 分析應該運用的期權策略時機同時,更深入拆解錯誤的交易手法及心態。
  • 無知並不可怕,可怕的是不知道自己不知道。
  • 更可怕的是,以為自己都知道。
  • 注碼運用,也是一大考驗及成敗關鍵。

call put 4式:

01

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上堂情況:

02

 

Option Jack,在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現,可以FB日誌,直播及散戶奇兵為據:

2015年大時代前,3月28日的 ‘擋不住的誘惑’,預期:升200點若不追,升2000點時會後悔。

2016年2月11日,預視跌市將終極一跌後結束,2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出:突破21000點,寧可追錯不可放過,升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出,升破22000點,應由淡轉好倉。(12月30日已表明轉好倉)

2017年5月9日指出,突破24500資金位,全面轉好倉應對。

5月18日指出:最強藍籌:平安保險.

6月28日指出:在直播中只推薦匯豐及江西銅,隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油,有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日,於年底前仍然積極憧憬年後升市,持續建立好倉!

2018年1月2日,年初首個交易日,繼續加注好倉!

2018年2月1日 ,在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌:開始做淡港交所

2018年6月初,好淡分界線31000,跌破轉身

2018年6月中,跌破30,000點,繼續做淡,博破底

2018年6月中,持續分析388 long put 值博,至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底,分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日,分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日,在散戶奇兵分析,28000為好淡分界,跌破更淡。

2018年8月14日,分析銀娛破底機率高,幻想價:50元之下。

2018年9月初,直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日,分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月,分析兩星期轉勢,連續3次

2018年10月,提出騰訊見底論述

2018年11月,提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底,提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日,提出港股年初效應,第一目標27500點

2019年1月9日,直播指出可能升到1月尾

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%


諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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服務期限: 24個月
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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備

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8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

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諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

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