相反理論剖析樓市#499案庸才

諗sir你好,

本人身處澳門,持有物業一個,年間樓價升越一倍,常見筆者建議賺價達十年儲蓄,不妨賣出。

 

問題是現時澳門新盤供應嚴重短缺,大型基建陸續上馬,物業持有者越90 %為本地人,人均收入因應賭業收年年上升,利率仍處低水等因素均令樓市持續推高,滿街可見新開張業的地產公司,樓市未見有任何跌市跡象,更有本地樓市評論員評價澳門樓市正進入黃金五年,在此市況下是否仍建議賣出物業,還是應繼續持有?

 

應否加按物業多買一個物業?本人年約35,打算生小孩,家庭總收入約5萬,每月還款約一萬,物業估值約650萬,欠款約200萬,流動資金約30萬,懇求賜教如何部署,以為夫妻二人安享退休生活。感激萬分!

答案

 

看讀者對現時澳門樓市滿有信心的! 看1997年香港:「新機場落成,青嶼幹線通車,樓價在過住一年升幅超過20%,內地收回香港不會容許有所差池之聲不絕。繼1900年至1997年過往之大牛市,分析員預計香港經濟在新機建下會持續繁榮至2004年! 當年有地產鋪多過銀行之說,更有地產代理係唔使地鋪都可月賺百萬! 人工加幅更是每年10%,不過返工都唔會有人做野,開會睇實股票機!」

 

看罷第一段,相信不少人已知筆者會引用相反理論。剛為「財自同學會」及財叔整理書本稿件,借其關於相反理論之出色一段。說道:「今日我想同大家講下我又有一個相反理論的成功例子啊!話說早幾個月灣仔有一個死場出售,我問過好多投資者也說無興趣,咁我就諗係咪真係唔抵買呢?但係我計過頭兩年有成

7厘回報,點都唔使死掛,而且我亦覺得無論如何在灣仔任何地方也不能以200萬的價錢買到一個向街舖吧!況且始終這個舖是在灣仔道,死極有限,最後我以299萬購買了一個向街的和一個向商場內的相連舖,我的原因是向商場的才是

向街的一半價錢,那麼若租約期滿,我將其打通,那麼那個向街舖便大了一倍,亦即是以一半的價錢買到向街的位置,為何不買呢?」

 

財叔最後用三個月賺了一倍以上利潤。因為佢睇到人地睇唔到的值錢之處。排哂隊去買既野賺極有限。

 

而成街人都衝埋去買或者覺得好合理會升之投資物,道常都令人損失。讀者自己感覺良好未見有任何跌市跡象,可是殺機往往由此起。澳門食盡珠三角一小時生活圈之概念,即廣州駕車落去玩又一個鐘,香港由碼頭去都係一小時多,加上極受黑白兩山道歡迎之睹博事業,令澳門年年有錢派。近年有橫琴租借地,有機令澳門更上一層樓。可是一下字多了橫琴塊地,會怎樣影響原有澳門樓市呢? 另外日本台灣旨開賭,會怎樣影響澳門經濟呢?

 

近年澳門調高進入睹場年齡至21歲,更有意欲至24歲,本樣收風後理解是原本澳門18歲可以入睹場,令不少中學生到14歲已無心向學,18歲有萬餘元做荷官十分吸引。於是當地政府提升至21歲先比入賭場,等後生仔讀完大學先算,減少年青人投身賭場的比率。後生仔在21歲完成大學或長期教育,不難會搵到份同荷官薪水相約的工作,那投身睹博行業動機大減,令產業不再向睹業傾斜。

睇完經濟層面後,本樣最著重是買樓看自己因素。借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 6.47mil。在旺市只持貨一半的原則下,現只借了2.0mil,可再加借約1.5mil,再加本身現金有二百萬可作投資。由於借貸力本身只中等,儲蓄能力客觀而言不算強,所以都係一句: 「賣樓、意圖捕捉經濟周期,再改變生活!」

 

補充是如中層的一群,無需冒上捕捉樓市周期升跌之風險。筆者意見是,風險是留予經濟上最優裕及較缺乏之兩類人去冒的。有云:「身無分文,必須睹博!」當然讀者未叫「身無分文」咁差,但現賣樓所賺的、與他儲蓄步伐比較,實有原因去沽售現樓。

 

如讀者實不願賣樓,把握機會加按樓房,套出現金再投資於定期、債券之類為上策。大家不要諗都唔諗就放哂入人民幣定期,先告盡人民幣之波幅及差價,隨時令人本以為安全的回報變為負數。收息方法多著,先去理解為上。










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