一拆兩間樓之做法#465案庸才

諗Sir,

你好, 上完你的課堂后, 實在獲益良多, 尤其一拆二之講解, 令我反思可否實踐你的理論 :

收入: 單身年齡快將40, 政府工月入2.4萬,

投資: 成手蟹貨、人仔債券值40萬

 

月儲6千

(除按揭外,沒有其他負債)

背景: 現有一層市值2.4mil位於屯門較偏遠的私人住宅, 2009年買入1.25mil, 樓齡超過22年, 息口2.1厘供20年, 按揭7成, 每月供5千。現想加按物業, 套現加上手上流動資金, 可否靠一人之力(沒有家人支持) 購買第2層樓? 因想將現有物業放租, 搬出市區, 鎖定位置在荃灣、青衣, 如追不上樓价元朗亦可, 自知通過壓力測試比較困難, 如果不行, 想過用這几年時間還清手上按揭, 再用9成上會購買市區樓, 希望樓价跌至本人購買力水平,請問諗sir賜教, 謝謝.

答案

讀者主意是要清還手上按揭才買入下一層樓,踏上「一生三宅」之旅。那要看原有之住宅的按揭還欠多少。如結欠頗多再加上一般人工,實在很難再添一間。今次讀者得近年樓市上升扶助,和香港現時不少業主一樣有間獲利不少的自住房,那如何利用? 就算人工只是平如兩萬幾都有機為退休時準備三間樓呢?

 

要點是肯「搬屋」。搬出現有住宅再租比人,拓展租金收入,最後增強借貸力。要知道簽下租約再加上六個月租客入數証明銀行可以將你租金收入之部份計行核實收入的,換言之借貸人人工高了,可借金額亦高了。所以如果你有間升值超過三成的樓,你可以將佢租比人,再利用自己手上既錢買另一間,那租客會幫你供埋原居之舊樓,你自己只負責供新樓,退休時就多間樓傍身,比人中途炒左都冇咁驚!

 

大家有間升值超過三成的樓可按以下簡化步驟完成「一拆二」:

  • 先同銀行提出轉換住宅用途至投資
  • 亦可找新銀行作轉按
  • 趁轉按攪好聯名轉單名
  • 舊樓簽租約租出
  • 睇中新樓只要一成首期即可上會,不用繳付雙倍印花稅
  • 如買三百幾萬樓房,而舊樓升幅鉅大,可以由舊樓套出首期,一拆二全程不用繳付一蚊!

 

 

睇返讀者,現居估計只欠1.0mil,可加按至樓價5成,即1.2mil。那1.2mil-1.0mil之金額,就是轉按可套出之金額。留意按轉要用現息計,如舊有是低息plan那要放棄了。當然不轉按而在原銀行重做有可能是新套錢用現息,原有低息不動。那看間銀行有幾俾面你。轉按後租出收租$7500,那新總收入為$24000+7500 = $31500。借貸力增為31500/10000*50%*2.59=4.1mil。讀者現只借了1.2mil,仲有4.1-1.2 = 2.9mil可借,加埋套出廿萬加上手上現金,可付一成首都做九成按上會。當然不建議借盡,旺市不宜作之。原有樓講明是投資用途,不妨礙新居之九按申請了,首期只需幾十萬,比埋些少雜費,搬新屋之餘仲搵到個租客幫手供樓,就是moneytalk學員本色!









 


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