5月樓市氣氛不弱,但成交量卻異常沉靜,「小陽春」只是曇花一現嗎?【地產仔禾記】#2770

香港私人住宅的成交量其實可以從土地註冊處查閱。平均過去5-6年而言,每年一手成交量約為15,000-20,000宗。而二手則為40,000-50,000宗。所以每年一二手總數平均值約為60,000宗左近。以這個數字參考,就不難看出2021年為樓市異常熾熱的一年,因為成交量高達7萬8千宗,相反2022年則為近年最慘淡的一年,只有4萬7千宗。

 

所以若說今年2023樓市反彈,到底市場氣氛有否過份熾熱,還是只是因去年過差而適度反彈,我認為大致也可參考今年頭幾個月的成交比較。

 

1月 一手 351 二手 3248 總數 3599

2月 一手 643 二手 4130 總數 4773

3月 一手 1779 二手 5495 總數  7274

4月 一手  1539 二手 3398 總數  4937

5月 一手 322 二手 1394 總數  1716

 

若每年二手成交總數約為45,000宗,則每月平均值應在3500-4500左右屬正常水平。可見其實今年首季的「小陽春」並非所謂過份反彈而只是基本復常的表現。而來到5月,市場氣氛明顯較為消極,特別是二手市場。當中主因當然和市場較為波動影響,但另一個原因其實和地產代理行也息息相關。

 

事關最近無論我到各區睇樓,即使是屯門、港島區、九龍區,代理們也相當積極推售白石角、啟德、康城的新盤。要知道地產向來是「山頭制」即每區代理屬於自己的主場,若促成外區成交不單佣金要和該區陀地對拆,甚至有機會輸埋個客,向來代理們都不喜歡跨區銷售。但現在卻一反常態,甚至有代理行要求代理必須出席新樓的銷售會議,缺席甚至要罰錢和處分,以上皆屬於較為罕見的情況。箇中因理恕無法在公開資訊中言明,power team用戶可向advisor查詢。

但無論如何,結論就是各大代理以下達命令力谷一手,冷處理二手。而這正正是導致市場成交量偏低的原因。因為近年受「首置稅」及壓力測試限制,其實800萬以上的單位的買家大多是換樓客。若代理冷處理二手市場,業主們無法賣出自己的物業自然就無法換樓。要知道當一個準買家踏入市場並促成一宗一手成交,發展商收錢。其實交易就已經完成。但若然該準買家購入的是二手單位,賣出單位的業主可能細換大,可促成下一單成交,甚至有些業主賣出大單位可能一換二,能促成不止一宗成交,可見二手市場其實能為整個地產行業帶來的活力遠比一手多,這也是為何現時雖然樓市氣氛不俗,但投交量仍然低迷的主因。

 

至於觀望下半年,我認為一手樓的推售仍對整個樓市有舉足輕重的影響,倒是較多人關心息口的問題其實聯儲局已宣稱封頂,關鍵只在減息會由今年年尾開始還是明年初開始,反而影響並非太大。若然閣下是準買家想入市,我反而認為更適合在現時二手市場較為靜的時間睇樓、還價。因為2023年首季樓市氣氛實屬不錯,就我們前線經驗,業主不反價已是幸運,能夠傾到108萬就非常驚喜。反而現在二手睇樓量和成交都偏少,業主心態會較弱更易鋤到一個筍價。比起在旺市幾台客爭一個盤,賣出又要追價,我倒認為在這種市況搵個筍盤入市更為可取。

 

諗Sir PowerTeam 服務

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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
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7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
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10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
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13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
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17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%


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►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

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*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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諗Sir 永續收入實戰課程

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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
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套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
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諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

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上課地點為尖沙咀

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