上車盤成交熾熱
最近樓市回調，不少過去一兩年無法高追升市的上車客現在都重回市場。就差餉物業物業估價署10月份公佈的「香港物業報告」顯示，3-500萬物業成交按季大幅上升。由第一季(1-3月)1618宗，上升至第2季(4-6月)2260宗(升39%)。及後第3季(7-8月)1857宗(因9月數據未能獲取，但保守估計不少於900宗，估計升約21%)。可見雖然最近半年樓價雖然有明顯下調，但上車盤的承接力明顯較其他板塊更強。
至於比較上車盤，無非就是新界的屋苑樓如第一城、金獅、嘉湖等vs九龍/港島區單幢樓。
屋苑樓成交足、估價貼、好租好賣?
很多人都經常聽經紀講:「屋苑樓比起單幢好因為有知名度，成交量足，因此有需要時易賣易甩，放租都容易。」我自己也是一名地產代理，當然對於經紀話術略懂一二，但我沒想到原來真係好多人「中哂經紀毒」把「屋苑樓優於單幢樓」當成金科玉律。恰巧現在適逢跌市，大家看到「愛得真，劈得深」的又正正是各大屋苑。為何如此?以下列出3個經紀從不會講的屋苑樓缺點。
- 屋苑樓類比性太高，唔劈價賣到出年都未到你
屋苑樓少則兩、三座，多則十幾二十座。跌市時你認為放盤量會較旺市多還是少?假設你想放售一間金獅花園A座10樓02室，好大機會20樓02室又放緊，差不多開則座向的23樓04室亦都放緊，還有E座10樓02室。若你是買家，選擇如此多，每間都大同小異，你當然會揀最平那間。而整個屋苑幾千伙入面，只要有1-2個業主「唔生性」，「等錢洗」大幅劈價賣樓成交。自然所有經紀/買家都會用這一、兩宗成宗鋤價，你的單位想賣個好價錢就難上加難，因為即使你不願減，整個屋苑幾十個放盤當中，一定有人肯減。於是你的單位分分鐘賣一年都賣唔出。
但單幢樓不同，街頭的「樹葉閣」跟街尾的「蓮花樓」雖然面積可能差不多，但開則、間隔、景觀、電梯大堂都不同。雖然或多或少都會有類比性，但至少不會像第一城3座和4座倒模出來一樣。所以當你放賣時，競爭對手可能只有一、兩個，而如果你的單位質素是高的，例如屬高層/有靚景/靚裝修，要跑出的機會就會高很多。即使同樣有唔生性業主劈價賣樓，你也可以大安旨意跟經紀/買家講:「係呀，果間業主好急所以劈價賣左，但無嫁啦，僅此一間，你如果鐘意我蓮花樓而家就係得番我呢間放賣緊，價錢可以傾，但絕非劈到某某單位果個價。」
- 單幢樓比屋苑樓更好租
你有否發現大地產行雄霸的地區一般都是屋苑較多的區份如將軍澳、荃灣、馬鞍山等。而細地產行(俗稱細a)較多的區份多是單幢樓林立的地區，如油尖旺、土瓜灣、深水埗、元朗? 主要原因有兩個，其一大型苑因為開則、座向、物業資料較通常較有系統和規律，因此大行在集團培訓上較容易訓練新人，新人也更容易上手和學習。而單幢樓一條街20幢，可以每一幢都完全不同，對於新人學習和背誦樓盤資料自然困難很多。其二，也是更重要的一點就是佣金問題。眾所周知大行的分成比起細A有一定差距，若然一個大行經紀做一單上車盤租務($10000左近)，表面上他兩邊各收半個月共收了一個月租的佣金，但扣除公司分成，以及一些所謂「開盤分成」、「配匙分成」及其他行政費用，該經紀實際落袋的數目行內經常笑說「的士錢都蝕埋」。但細A不同，細A的分成比例較高，即使是上車租務，密密做一個月做幾單，基本都夠維生。因此同樣是上車盤，就當質素在各自地區都算優質，月租$10,000左近，你認為一個嘉湖的大行經紀和一個土瓜灣細a比，邊個會更上心?邊個會更落力介紹你個盤?邊個單位易d租出?相信也呼之欲出吧?
- 上車屋苑業主更易「藤雞」
筆者無意得罪普羅大眾，也絕非「見高拜，見低踩」的人。但就自己工作及生活所見，買1000萬以上樓的客人無論對樓市見解、經濟週期變動、財經知識等一般而言都會比買400萬樓的客人豐富。當然富人也有二世祖、小市民也有股神，但就機率和比例而言我相信大家都會認同，投資和理財知識和資產水平有相當大的關係。因此面臨跌市時，這類上車屋苑的業主或因個人持貨能力不足，或單純信「大行分析」樓價跌5成所以預先自劈2成賣樓。因此又會重回我第一個論點所講上車屋苑特別多劈價盤。同樣情況若放在樓價較高的中產屋苑如柏景灣、嘉亨灣、寶翠園等則影響較輕。因為較有能力的業主普遍持貨能力更強，對經濟環境的判斷也較審慎，不會聽鋤業Agent嚇兩句就心急賣樓。
總結
話雖如此，但單幢樓是否就一定比屋苑樓好呢?當然不可能。打個比喻，屋苑樓就好似連鎖店如翠華、譚仔、麥當勞一樣，一個屋苑因為相同發展商，開則座向也類近，因此質素自然較為穩定有保證。但單幢樓就似某條街的打冷、大牌檔、冰室，每間的質素和性價比都係獨一無二，你識揀的話當然可以揀到好野，但如果你只係初初出黎買樓睇樓，無可信且有經驗既前輩/經紀傍住，中伏既機會自然較大，揀個穩陣既屋苑也未嘗不可。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)