股樓初哥撈底攻略 #2646

諗sir，您好！

本人未買過樓，現計劃首次置業，預算約800餘萬，準備將來結婚之用。現想請教諗sir：

1) 我月入5萬，未婚妻3萬，月儲4萬幾之下有200萬作首期? 應幾成上會?

2) 按揭方面，宜用多少借貸力買樓?

3) 區份方面，現考慮荃灣 ( 如海濱花園，愉景新城，荃景花園 ) 或美孚 ( 美孚新邨 ) 大型屋苑的兩房單位。 請問諗sir 認為哪些屋苑值得選擇？

4) 有什麼投資可加快通度預定婚後一大堆家庭支出?

我多年來只懂純粹儲蓄，結果存款不斷受通脹蠶食，現醒覺應及早置業和適當投資，正積極學習。請問諗sir對此有什麼建議或有什麼需要注意呢？謝謝諗Sir指教！

成家博客讀者敬上

answer:

讀者借貸力為(50000+30000)/10000*50%*2.59 ~ 1036萬。由於香港息口PRIME RATE總計只上調了0.125%，那2.59常數先不用更改。常數主要係要快捷計出能負責的單位價格，免得睇或買左根本借不起的單位。至於更精準計算，係買之前建議找專業而又客觀者計準。後生買樓尤其自住，應借得借，當然定有人話:「借左唔使還? 小心CALL LOAN。」

那要看看唔借會發生什麼，君見2003年後不持有物業，不利用槓桿者，不時出現「有樓既下屬比上司更有錢的情況」，說穿了就是資產膨漲速度比人攞手搵錢更快。你見到樓升既同時，你張銀紙買到既野越少。

當然有人話:「而家樓跌喎諗蛇!」

要知美元加息而將資金回籠，行俗稱「剪羊毛」既技倆，每6-7年都會見。就要加息令美元強而令其他外幣匯價對美元跌，所以日元、英鎊、澳幣都跌到你唔信。底子弱的國家如英國更有養老金爆煲情況而要先轉行返寬鬆貨幣政策，維持金融系統穩定但令人對英國信心減少，久而久之你再看如法國，過去幾百年政府有賴債記錄、過去20-30年的俄羅斯、阿根廷，佢發既國債人地當「講笑」，發張2099年到期債，那不是今世一定唔還麼? 國家最大問題是其信譽破產，到時想發債圈錢、或者你既央行銀行出去傾野，人地都唔睬你。

經2022年美國今次摇一摇，看來中國的系統性風險比起其他國家相對低。你話佢唔開放冇外資? 佢隨時想去lock更耐去證明長時間唔deal我都仲頂得住，比起早50年食樹皮而家我叫開心左…

講返香港樓，你明現時處於美金不斷微跌的大趨勢，而每隔7-8年美國都剪一次羊毛令別國資產下跌，加上香港仲同美元聯匯下，樓只跌了平均7%，其實錢在香港比起留係其他地方已少很多考慮。至於讀者9成上會，不如直接買三房，現時市場20年樓三房800萬，有供應的。至於個價傾得更靚同埋唔好買錯難租既開則及地點，這交由powerteam advisor由你講解。

另外建議可開始吸入股票，如果有10萬美金之上，可用直債去分階段入市。直債到期會保本，就當高撈了都有息收放到期日更可保本。現時有些直債開價只9x元揸到期有100。當然本金少可轉用股票撈，但就失去保本性，小心。

有一定派息的收息股，撈高了都有派息去津貼(留意股票派息是不保證)，如領展派息一年約$3.0。現時在$54附近，若$43元入手息率達7%，那美國加息都有個限度，現時預期美國一年後息率達4.5%-5.0%，令一眾派5%息的股份大跌。然而你揸隻股份派息率成7%的，起碼抵得美國再將加息預期由5%調升至7%。我個人認為此等發生的機率不大。當然啦，用直債撈是保本，咁就諗少好多野。

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」

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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
*實證: Powerteam完成買賣已超400宗
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第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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