買樓「揸價、笠客、買新樓減佣」生態 #2528

地產代理賴以維生既係佣金,係二手物業買賣中,市場慣例係買賣雙方各付1%,即係每促成一單交易,代理公司就會有樓價2%既佣金進帳。

 

而一手新樓,一般黎講係買家免佣,佣金由發展商單方面支付,佣一般為樓價1-3%視乎房型同發展商。明白有些新盤,佣可以「無限想像」。討論範圍遠超本書能盛載的。

當然,羊毛出在羊身上,「免佣」呢招只不過令客人買樓既第一筆開支稍為減少,而本質其實係不變既。

 買新樓一般提供「建築期付款」,即係成交期長達一年以上,呢D交易既佣金亦都要超過一年先出到。亦提供「即供付款」,今日簽約短時間上會,可以拎更大discount但上會失敗而撻訂機會大增,尤其恆大事件之後,唔少拍開內房地產商既財務公司都選擇「分手」,亦即內房新盤樓書提出一旦銀行上唔到會可轉用發展商按揭(俗稱「呼吸plan」)的做法,很有可能實行唔到。變成有些新盤客想利用審批較鬆的發長商二按,有機失敗。

 

當然香港一些老牌發展高有埋自己財仔的,就相對唔怕借唔到二按啦。

話說上年 – 年廿九晚,係POWERTEAM OFFICE入面仲有兩個人返工,一個係我AGENT T,另一個係台柱師姐。師姐一個月少都開6張單,多既10張更可挑戰一打,諗sir愛將。

師姐今晚見個新客,為師姐安全加我自己學野,跟師姐出去。

 

客人是一位在港島區開診所的專業人士,相信收入亦相當可觀,即使沒有廿萬,十萬也是跑不掉的。他跟我們分享了一個購買自住樓的經歷,而他當時買入的這個單位跟他的收入極不匹配。先說一下他買的這個單位位於堅尼地城,而他第一次看到這個單位時就已經萌生起購買的念頭,可是由於當時他不想付佣金的緣故,思前想後下他跟經紀談起要租下這個單位,而他成為租客後由於已經拿下業主的聯絡,當然也就直接跳過agent,跟當時的業主deal,成為現時的業主。以這個單位九百多萬來算,他已為自己省下九萬元的佣金,亦等於半年多的租金,而當時這個單位只需要簽下一年的死約,確實這單deal從帳面上來算的話,十分化算。

 

當我們聽到這個經歷時,我們明白到像他精打細算的客人,我們應該給他推薦更值得考慮的‘堅筍盤’。我們的師姐當時就立刻看了看電腦,從我們的系統中選出了一個屯門南的二手單位給他,而這位精打細算的客人亦真的‘識貨’,在做足功課下得知我們給他的盤是「靚貨」,原因是我們的開價和市場上比較平,亦少「揸價」。 題外話:「揸價」是什麼意思呢?其實一般經紀都會把業主的開價抬高,令買家一個錯覺以為業主一開始開的就是高價,從一個高位「劈價」的話,不會影響這單買賣的成交機率,反而會令買家有「賺咗」的錯覺,以為自己比預期更理想的價錢成交。

 

但是我們powerteam給的盤,是十分貼近業主的開價,一般我們從網上搜尋的樓盤,不是故意把價錢標得很低,就是將價抬好高,所以發現往往從網上找的盤出去時經紀都説‘冇得睇’、‘賣咗啦’,或標價不是買家所看的,行內俗稱「笠客」。會用一些勉強符合法規,灰色地帶的套路在客人面前出現。

 

言歸正傳,這位精打細算的客人發現我們給他的盤和坊間的經紀不一樣,就想從我們這裡索取更多意見,他的問題是「購買現時這個單位好」還是「買新樓投資好」,師姐都根據諗sir一向的應答,向他解釋到如果是為了自住,買新樓是可以的,反之如果是收租來說,新樓在收樓期間會遇上大量單位同時收樓,從而租盤供應大量,引致租金收入不夠封口,降低回報,有時某些屋苑更出現「預租」的情況,即是未收樓時就已經有樓盤預先租出了,加上睇新盤的客都不易處理。因此等客知自己選擇多,就算有興趣租你單位,議價過程中亦見很為吃力。加上新樓的管理費就當$5/呎,已算很便宜,拿個700呎的單位當譬喻,都要數千管理費,再埋差餉再減去供樓等等,實際上你收到的租金七除八扣之下就沒有剩下多少了。

 

發展商「送」得易上會的方案給你,首期也不需要付全數,當然他們也懂得把樓價抬更高,或者透過經紀有意無意地回佣及印花稅回贈等等,最後也是希望自己樓盤能有更好更高的價格,令銷售暢旺‘一Q清代’。而這位客人聽過我們的見解後,對新樓產生了另一想法,經過計算後,發現目前屯門南這個單位雖說中低層,但看出去的河景景色應該不會再修改,因為不像會有能填海的工程了。

 

諗sir對於樓宇望出去的景色也有自己的一套說法,他說到:「山景宜遠不宜近,海景不論高低亦有fnas,但樓望樓景其實高不如底。」意思是山景的話太接近山會多蚊子,加上晚上看出去是漆黑一遍,所以山景是屬於遠望才值錢,海景的話不論你是高層還是底層,都各有fans,不過要留意的是怕不知道外面的海景不知道什麼時候就被填了,至於樓景的話買中低層比買高層好,因為如果單位是困樓景,不管怎樣看都是樓望樓,其實高層還是底層都一樣,不如選低層把錢省下來,反而能提高租金回報。至於客人方面,其實他是想買來投資收租用的,買極高層來收租不是一個好方法,因為租客對於高層單位最多也只願意多付一千幾百,倒不如把錢省下來買入一個中低層,只要不是最低就可以了,這樣處理不是會更好嗎?而屯門南這個中低層單位很大機會有一個永久河景,而不管開價還是日後收租用途方面,對於這位精打細算的客人都是最適合不過的。

 

呢個客投資為主,知件貨靚,所以都很爽快成交了。我們買樓powerteam其實一般和客人看一兩次樓已經很快就能把買樓過程談到最後,因為當中沒有太多掩眼法和以事實為本,已幫客人省下不少時間,就省下的時間及心力而言,都絕對對得起服務費的價格。回到正題,亦顧忌到那位精打細算的客人有一鋪「貪平癮」,在買樓時總想托付給一間收費很便宜的律師樓,坊間一般收費八千至一萬元不等,可是他那間竟然只需要五至七千元,師姐看到這個情形,還抱著希望能救一救他的心態,以及如果他不能順利成交,我們的佣金收入也隨時收到阻滯,所以….(下圖分解)

諗Sir PowerTeam 服務

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)


諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%


諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡,提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp WhatsApp chat 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」


諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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服務期限: 24個月
下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
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4.跨區跨網找尋筍盤及傾個靚價
5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
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12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
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14.加按及預早甩名部署咨詢
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17.高成數上會經歷及全方位咨詢
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諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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第二堂 (三小時)

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高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

第一至六堂 (網上修讀)

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那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

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實例解說買債必知點

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
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上課地點為尖沙咀

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