Lum sir,
從8年前寫信向您徵求建議，到如今每天看您的案例分享已逾8年，見到您的業務版圖越做越大，真心佩服，亦祝您業務蒸蒸日上，勢如長虹~
如今人生已經踏入另外一個階段，再次寫信希望您能指點迷津，目標能夠早日退休，財富保值。
原來情況：https://homebloggerhk.com/8624/blog/ (2013/06)
目前情況：
1.馬鞍山居屋已出售：換樓—>沙田市中心三房(自住)
2.沙田中心兩房已出售：換樓—>粉嶺鐵路盤三房(目前出租，買完後才知道您曾經有去參觀過這間化妝樓)
3.家中已無人名再可用於買樓，深知不動產買賣交易成本較高，不可妄為。
家庭背景：
本人36歲，任職工程，收入穩定，每月11萬，無花紅收入
太太36歲，任職金融，收入穩定，每月6.7萬, 花紅25萬
育有一子4歲，
| 物業 | 買入年份 | 買入價 | 現時估價 | 尚有按揭 | 月供 | 租金 |
| 沙田上蓋三房 | 2019 | 1450 | 1700 | 780 | 28000 | – |
| 粉嶺鐵路三房 | 2020 | 630 | 700 | 380 | 14000 | 13800 |
| 總值 | 2080 | 2400 | 1160 | 42000 | 13800 |
家庭開支方面：
費用：按揭/學費/生活費/保險/養車/稅收/年金/教育儲蓄/各類費用合計平均每月13萬。
投資：
- 粉嶺鐵路三房
- 教育儲蓄：計劃6年，每年25萬 (現第3年)
- 現金等價物(含股票)：約50萬
- 年金，每年12萬。
目前困境：
自知儲蓄率比較低，現金儲備很低，現時兩項房產均近年買入，賬面升幅有限亦未能產生淨現金流，
選擇一：目前自住樓3年鎖定期即滿，在考慮是否應放售沙田物業，拿出現金，再分拆為兩層樓及直債或保費融資？
選擇二：加按自住樓，獲得大約70萬現金，考慮以債基或是保費融資來投資，來改善現金流問題。
選擇三：等多兩年，再放售粉嶺三房，套現再打算。
距離上次寫信時，家庭收入和資產已有增長，但深知現時的情況，不動產只能作為的工具對沖通脹，賺價差的時代已經不再。還請Lum sir解惑賜教，非常感謝！
盼復，祝好～
ANSWER:
如果讀者好有米既，我偏向建議佢賣走沙田三房再收息，或者只拎賣樓套到之(1700-780)~ 920萬其中200萬再買間「林鄭樓」。你知啦1000萬之下樓房由於可高成數上會客路廣易升，反觀讀者1700萬樓，住係好住，但如果你仲想賺多些少錢，就唔好亂揸呢類中價樓，壓住哂你D錢。至於賣走沙田三房後居住問題，可以租樓。何況讀者若想再上一層樓，租親既樓都2000萬價碼，就當有人頭買都要比成8%印花稅，睇返租只係3萬幾攪掂。比佢5萬月租仲可以租出市區添。既然靚樓都係租務回報低，咁梗係租靚樓仲可以叫業主交管理費，自己佳住債券或者林鄭樓收租啦。
至於用股票收息去支付樓，危險行為。上半年join我地買樓powerteam既慧眼者不少因為3-8月的跌市，縮減其買樓預算。加上近日有股票除左淨又唔派息，繼匯豐後又下一隻，所以用股收息去交租，高難度行為。
先謝讀者8年一路支持，確實由於團隊壯大，我唔做多d生意都唔得，養唔到咁多人。我們給予橫跨買樓、債券、保險、證券的綜合意見，就當講樓市都係跨區討論亦唔會死塞你去新盤的，有賴大家支持幫我殺出條血路。
讀者確實未到好有米階段，加上年紀尚輕。幸好8年至今無咩做錯理財決定事業亦唔錯，今鋪應將沙田三房的錢分階段重投樓市，而部份撥去買債。再買樓原因是換件細些既貨好等間樓易升些，香港已併入中國，凡事唔該跟返政策玩，香港樓市就是升500-1000萬呢類樓，何況讀者理財上未竟全功，仍需要用樓去維持大資產規模。
踏入中年開始用債可以，債可以由少額買至至大的，好處一是債提供比住宅更高的回報率，穩健的債如香港的大銀行/公司，有5%年息派或更高。好處二比較房地產，債隨時可射走至別國，配合讀者小朋友他日留學情況。所以今日用收息101學好債券，今年唔用之後都有用。
沙田區大單位將面臨白石角區既挑戰，白石角有站8成之上肯定，而3-4年應可成。白石角樓齡一般2-4年內而呎價很多都15k或更低，細單位那些有吐露港燥音問題但向海個邊確實靚，仲要食埋批內地客(東鐵始終食到)。相反將軍澳係是次施政報告後反彈市，表現較弱，年中時單月成交一般3到尾至4百幾宗(全將軍澳)，但11月已過半成交只九十幾宗，我個人深信是將軍澳業主太過心雄，但施政報告的重點不在該區令買賣雙方傾唔成價，有待業主普遍叫價重回現實。
至於荃灣係少有附近沒新盤「威脅」的，二手市場購買力相對不易被新盤抽乾。不過唔少屋苑10月只1-2宗成交，例如海之戀，外區客都知既，成個10月只成了兩單呎價平均20776，連荃城匯都追過佢。不過荃城匯係新，但如果客人有些少要求的，我都吩咐advisor唔使浪費客人時間同佢去睇。
保費融資可參考我上星期五文章「為投資只小學雞水平既千萬富翁規劃 #2432」。
再次感謝讀者由做仔睇本blog到今日成為老豆，慶幸大家有緣一同前進。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
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公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
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點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
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第七至八堂 (網課教授入市策略)
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新加坡離岸投資戶
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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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收息101(TEDV100)課程安排：
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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第一堂 (三小時)
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第二堂 (三小時)
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第三堂 (三小時)
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第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
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套房收租同一般買樓收租之差異
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兇宅/漏水樓
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–