你好，諗sir，本人43歲，太太41歲，有兩孩8及6歲，另有一家傭
本人早年買入3房物業，現估價約$1000萬 (自住)。太太亦持有2房出租物業估值$650萬。
| 收入 | 支出 |
| 先生: $65000 | 還按揭+雜費$30000 (3房物業還剩5,100,000按揭) |
| 太太: $45000 | 還按揭+雜費$20000 (2房出租物業尚有2,600,000按揭) |
| 太太物業收租:$14800 | 家庭其他支出:$48000 |
| 總收入: $124800 | 總數:$98000 |
另有股票現價$90萬(帳面蝕$30萬)，另外現金$50萬
想請問諗sir在二孩家庭中，可如何樓換樓，心目中想換4房單位，謝謝解答!
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answer:
讀者特點是借貸力不俗，問題是現金少。股票加現金140萬，只係11個月收入左右，唔算太少，不過只一般。要成就買四房手上只140萬現金係唔夠，呢個讀者唔問諗sir都知。
當然孩子讀書可以支出不少吧，每個洗你每月1萬銀平常事。另外供樓又2萬，自己洗又1-2萬，比埋阿媽仲有工人，搵4-5萬/月無錢儲簡單係要讚，有d仲要借緊tax loan去找之前炒輸股票條數。
讀者總借貸力為(65000+45000)/10000*50%*2.59 ~ 1424萬。現已用了5.1+2.6 ~ 7.7萬，亦即仲有700萬左右可以借，問題係冇首期同人名(因為夫婦已有住宅物業再買要比15%高印花稅)。
攪人名方面:
老婆間樓係易甩既，將佢轉比先生可內部轉讓，只用付夫婦之間較低的印花稅，例如500萬只用付6%即30萬，不用15%重稅。當然更省稅的方法係有，將30萬印花稅合法省回只消早點部署就得。
攪首期方面:
好明顯讀者可以加按，650萬樓按至六成套650*60%-260 = 130萬。由於讀者已有兩宅叫等得下，將130萬當中一半即60萬投入保費融資，「八成上會」一份保單，即借480萬自己投入120萬去投入600萬既保單收息，7年效果回報約70%而8年效果大1.2倍，利用保費融資可在較大保證下做到「儲首期」呢一步。
融資的成本為1-2%年息，可轉有封頂的計劃。60萬於31歲投入，37歲就近乎保證有下舊錢做首期買樓。7-8年間將資金double，60萬投入取回120萬，仲唔一定要8年拎，早過佢或遲過佢都得每年取之回報在下圖的右下方見不同年份，收息101/103舊生歡迎聯絡我們客服取保費融資資訊。
至於讀者想換4房，由於4房基本上都過1000萬，不少更是1500-2500萬，所以首期當你買1400萬，首期要700萬之上。現時讀者揸百餘萬現金即係唔使諗4房，其實4房一般個價都升得慢，投資角度看揸1000萬之下樓可高成數上會客路多，搵到多客睇樓自然個價就升得快。想住四房不如租? 都係30-40k月租有交易，本身兩暗屋一間租出去收14.8k，自住樓預期收21k，加埋都36k，只要補幾千就有四房住，仲要留意買4房要比7.5%印花稅，即過百萬交稅，咁不如行雙租每月補幾千仲慳啦。有錢就再買下間細樓完成一生三宅。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂：即市策略及發問 真人實體班：2023-10-28(六)15:00-17:00(已滿)
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：023-11-04(六)15:00-17:00(已滿)
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：2024-01-23(二)19:15-21:15(TEDV98)
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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TEDP78下一次真人聚會: 2024-01-30(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年4月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
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*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
價格: $3888
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