你好,諗sir,本人43歲,太太41歲,有兩孩8及6歲,另有一家傭
本人早年買入3房物業,現估價約$1000萬 (自住)。太太亦持有2房出租物業估值$650萬。
收入 | 支出 |
先生: $65000 | 還按揭+雜費$30000 (3房物業還剩5,100,000按揭) |
太太: $45000 | 還按揭+雜費$20000 (2房出租物業尚有2,600,000按揭) |
太太物業收租:$14800 | 家庭其他支出:$48000 |
總收入: $124800 | 總數:$98000 |
另有股票現價$90萬(帳面蝕$30萬),另外現金$50萬
想請問諗sir在二孩家庭中,可如何樓換樓,心目中想換4房單位,謝謝解答!
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answer:
讀者特點是借貸力不俗,問題是現金少。股票加現金140萬,只係11個月收入左右,唔算太少,不過只一般。要成就買四房手上只140萬現金係唔夠,呢個讀者唔問諗sir都知。
當然孩子讀書可以支出不少吧,每個洗你每月1萬銀平常事。另外供樓又2萬,自己洗又1-2萬,比埋阿媽仲有工人,搵4-5萬/月無錢儲簡單係要讚,有d仲要借緊tax loan去找之前炒輸股票條數。
讀者總借貸力為(65000+45000)/10000*50%*2.59 ~ 1424萬。現已用了5.1+2.6 ~ 7.7萬,亦即仲有700萬左右可以借,問題係冇首期同人名(因為夫婦已有住宅物業再買要比15%高印花稅)。
攪人名方面:
老婆間樓係易甩既,將佢轉比先生可內部轉讓,只用付夫婦之間較低的印花稅,例如500萬只用付6%即30萬,不用15%重稅。當然更省稅的方法係有,將30萬印花稅合法省回只消早點部署就得。
攪首期方面:
好明顯讀者可以加按,650萬樓按至六成套650*60%-260 = 130萬。由於讀者已有兩宅叫等得下,將130萬當中一半即60萬投入保費融資,「八成上會」一份保單,即借480萬自己投入120萬去投入600萬既保單收息,7年效果回報約70%而8年效果大1.2倍,利用保費融資可在較大保證下做到「儲首期」呢一步。
融資的成本為1-2%年息,可轉有封頂的計劃。60萬於31歲投入,37歲就近乎保證有下舊錢做首期買樓。7-8年間將資金double,60萬投入取回120萬,仲唔一定要8年拎,早過佢或遲過佢都得每年取之回報在下圖的右下方見不同年份,收息101/103舊生歡迎聯絡我們客服取保費融資資訊。
至於讀者想換4房,由於4房基本上都過1000萬,不少更是1500-2500萬,所以首期當你買1400萬,首期要700萬之上。現時讀者揸百餘萬現金即係唔使諗4房,其實4房一般個價都升得慢,投資角度看揸1000萬之下樓可高成數上會客路多,搵到多客睇樓自然個價就升得快。想住四房不如租? 都係30-40k月租有交易,本身兩暗屋一間租出去收14.8k,自住樓預期收21k,加埋都36k,只要補幾千就有四房住,仲要留意買4房要比7.5%印花稅,即過百萬交稅,咁不如行雙租每月補幾千仲慳啦。有錢就再買下間細樓完成一生三宅。
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收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一至三堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 第四至七堂 (網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 10%-15%年息ETN大解構 第八至九堂 (網課教授入市策略) 實例解說買債必知點 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 完成方案的金融機構介紹 第一至七堂的重點內容重溫 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至三堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 第四至七堂 (網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 10%-15%年息ETN大解構 第八至九堂 (網課教授入市策略) 實例解說買債必知點 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 完成方案的金融機構介紹 第一至七堂的重點內容重溫 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至七堂** 收息101(TEDV90)課程安排: #本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。 收息101(TEDV88)課程安排: #本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。 ※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※ < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 TEDP72 第一課:2022-07-02(六)14:00-16:00 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 TEDP72 第一課:2022-07-02(六)14:00-16:00 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
諗[email protected] J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
*第一至九課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-08-06(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-08-13(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述九堂)
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按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
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TEDP72 第二課:2022-07-09(六)14:00-16:00
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
TEDP72 第二課:2022-07-09(六)14:00-16:00
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好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
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(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-07-23(六)14:00-16:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
諗sir及助教現身同你私人咨詢買樓大計( 諗sir咨詢時間預約建議在zoom或7月23日課後進行),傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
原價: $5888(已包上述七堂)
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗[email protected] J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 #選擇一明顯做緊推廣優惠價,之後會上調收費 包括: POWERTEAM助教為閣下選取合適地方睇樓、提供全港18區值得買/有投資價值的樓盤 參與服務請whatsapp 理財醫生規劃咨詢 不用面授,先電話咨詢(約20-30min),因應你情況同助教作出檢討(review),會根據你資產分佈,客觀告知你下一步應該買樓定收息? 收息又應該用邊樣? 買樓起手可以點開始? 咨詢由買樓及收息都具實戰經驗,幫超過1000名學生達成目標的助教幫你! 參加者更有諗SIR當月市評+復甦概念股3隻課程收看,網課在家可重溫 欲查詢更多服務內容請whatsapp 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 #選擇一明顯做緊推廣優惠價,之後會上調收費 理財醫生規劃咨詢 不用面授,先電話咨詢(約20-30min),因應你情況同助教作出檢討(review),會根據你資產分佈,客觀告知你下一步應該買樓定收息? 收息又應該用邊樣? 買樓起手可以點開始? 咨詢由買樓及收息都具實戰經驗,幫超過1000名學生達成目標的助教幫你! 參加者更有諗SIR當月市評+復甦概念股3隻課程收看,網課在家可重溫 欲查詢更多服務內容請whatsapp 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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