49歲才發現銷售人員不講的理財秘密? #2397

本人49歲,開公司,出糧比自己,有供MPF。

太太打工,52嵗,預計做到60隨退休。

與父母(80多嵗)及1個女同住(大學學費+住宿  約35萬/年 x 3)

 

香港物業 40年樓齡 850萬(2019年買入) 太太名,貸款餘下約480萬,月共約18K 仲有28年供

大灣區3個物業(2018年買入) , 2個全付1個貸款,月供$6K 仲有22年供。計劃3-5年後賣出1-2個

國內祖屋1間

 

夫婦入息資產

太太: 固定4萬/月,本人2.5萬 – X萬不等,平均4萬/月(包括每月出糧$25K)

每月扣取開支儲:35K

私人貸款: 30萬,還 14K/月 x 22

現金: 50萬

人壽+危疾+醫保:  夫婦各約 500萬 + 100萬+1000萬, 阿女 80萬+70萬+1000萬。保費約18萬/年

股票:50萬(浮虧15萬)

股票基金: 10萬

債券基金: 20萬(舊式25年月供基金,月供$3K,目前暫停供款中,覺得回報低, 2030年到期,目前賺$1xK)

MPF:  110萬

 

計劃退休後在國内住。希望香港留個物業自住/收租。目前應如何為退休投資?

買多一個物業定其他收息工具好呢?最近留意緊屯門,想買一個平價2房單位自主/收租,目前合適嗎?屯門兩房出租容易嗎?

謝謝

ANSWER:

「開公司,出糧比自己,有供MPF。」呢個九成人都做錯,根本銀行一睇就知你「流」。呢類自己安排收入證明既客,大部份人都係報左買樓Powerteam先知道自己之前整錯左,快則重新做過d可睇住樓先2-3個月就買得,或者要半年至一年不等。不過,遲起行好過比左訂先知唔掂。

 

其實讀者都攪左半世人,大灣區物業我唔知比到幾多現金流佢,淨知而家想賣走1-2個(total 3)。

香港物業自住唔賣得。

債券基金用保險公司做,即係比兩重收費。佢現睇statement贏1xk,即係原本相信贏足50-60k,不過比人陰乾左收費。

至於阿女咁後生,自己現金又唔係多,做乜要攪80萬危疾,而家佢想為自己增加正現金流想提早唔撈? 定係仲係想幫保險公司打工月月供呢?

 

希望讀者明白,良言永遠是難聽的,亦唔介意佢當諗sir講既係耳邊風,我主要都係想公開張貼例子幫到其他人。

 

2019年買樓,即係過45歲之後先買,錯失香港樓市大浪,希望佢大灣區三間樓升番補數啦。至於股票帳面輸15萬,而每月最大的月供支出係供p-loan,14k/月。

 

由於供樓18k當中有至少一半是還本金,所以計負現金流最多應是p-loan。

 

讀者投資沒主軸,樣樣試d,佢應以產出正現金流為本,拼棄賺價思維。當你有足夠的正現金流成功從沒趣的工作贖身後,再由炒樓炒股去賺價錦上添花未遲。第一步,將債券基金及股票基金贖左佢,先找左條p-loan數。

 

債券基金用保險形式買,錯。如果你保險agent話唔係? 叫佢拎本產品說明書比你,我既助教同你計一次。

 

股票一係就直接買,港股經基金買有點無謂,有咩基金係經常跑贏大市? 這個連我都求指點。

 

p-loan唔找,就當佢公司出份糧比自己係計到既,夫婦總借貸力都弱化為[(40000+25000)-14000]/10000*50%*2.59~475萬。由於太太已買樓一層欠480萬。換言之佢打算買屯門,其實根本唔夠計。

 

佢想買樓有兩樣野要先解:

a/ 出糧比自己既收入證明點整先至valid?

b/ 夫婦之間相亙擔保買樓令借貸力更少之問題

 

至於點cut保險,有咩要cut有咩唔使,同埋大灣區既樓究竟而家仲有冇機會放到呢? 這些等買樓powerteam同事與佢詳談再傾吧~ 今日回交已近千字,暫時至此謝謝。

諗Sir PowerTeam 服務

[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)


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諗 Sir 買樓教學課程


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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (PowerTeam出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
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置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
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第二堂 (可網上修讀)

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查冊及買賣需知:
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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可隨時收看網上影片)
第二課:網上課程 (付款後可隨時收看網上影片)
第三課:2021年11月8日(一)(TELY83)晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*第三課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第三課補上,頻密授課

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
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第三課:2021-10-23(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如10月23日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-11-13(六)14:00-16:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-11-20(六)14:00-16:45

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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-11-13(六)14:00-16:45
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

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香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
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可加入諗SIR討論群

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TEDP68 第一課:2021-11-27(六)14:00-16:00
TEDP68 第二課:2021-12-04(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP68 第一課:2021-11-27(六)14:00-16:00
TEDP68 第二課:2021-12-04(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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