40歲，男，月入2萬，無特別高消費娛樂或嗜好。
2010年，借家人名義，以115萬購入大圍居屋(現時樓齢36年) 自住，實391呎，缺點是最低層，垃圾房旁，立案法團管理混亂，殘舊，屋苑前有大斜路。優點是環境寧靜，10分鐘到達港鐵車公廟站。當年「辣招」未出，家人另持有物業。自住九年後，有感樓價升值，不需要一人佔據市值租金$12000的單位，於2019年年中在元朗以$4500租住一劏房，再將沙田單位出租，每月收租$12300，一直收租自今。此單位現時尚餘53萬元(本金)按揭未還，尚餘224期，每期$2520，年息0.71411%。物業現時估價450萬，仍未做大維修。
租住劏房半年，因想趁年輕再做按揭置業，故於2019年向家人借$300萬，再在銀行做$245萬按揭，以本人名義近$590萬購入朗屏站上蓋全新一房物業。於2020年年尾退回劏房，新樓入伙自住至今，現估價$600萬，每月供款$9000，管理費$1600。
現時工作收入+同居女友家用+沙田出租單位收入，每月接近4萬。唯沙田物業按揭(及管理費)，元朗自住物業按揭(及管理費) ，家人借貸利息(暫不急於還本，淨利息每月還$3000) ，生活開支等，約2萬5千左右。向家人借的本金需要清還，只是暫時不急。
問：
1 沙田的物業應否繼續持有？因「辣招」關係，家人不欲售出，建議保留在家族名下。未做大維修，升值潛力也低。
2 沙田的物業成本低，相對利潤大，若轉買一手樓，成本頗高，二手樓也需要成本，如果想繼續有被動收入，有沒有比這物業更好的投資產品？
3 現流動資金約30萬，若將來有錢應先還按揭貸款，紓緩利息開支，還是再作投資？
4 假如家人同意以450萬接收沙田物業(租客直接交租給家人) ，收到這筆款項後，清還沙田物業按揭貸款($53萬)，及元朗物業向家人的借貸($300萬)(元朗物業的銀行按揭暫不處理) ，手持約100萬現金，以40歲的年齡，應如何投資？
5 應該繼續維持現狀嗎？
謝謝建議
——
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精明還精明，技巧還技巧。即係諗sir搞自己間公司已接近十年，仲未執笠而家請到十幾廿人，我諗我都未係太蠢個批。但如果我為慳盡一分一毫連一百幾十都同伙記計較，即係「有好西」只收埋自己食，明顯只屬「表裡精明」。
讀者都計到好盡，將間唔知有冇補地價既居屋租出收12k，而自己走去住劏房。另外見佢對於再買樓的支出都好計較，最尾選中新樓買都合預期，因為新樓「送」印花稅、「免佣」又可能有回佣，明白的。
經紀見到唔想出鼓油既客，推新盤就最爽。有些人睇二手樓，諗住要好似新樓咁交四部全新冷氣比佢。咁既情況之下，新樓借錢又易加上免同業主講價，新入行經紀做新樓就最易上手啦~
當然有因就有果，我隨便將幾個屋苑同朗屏上蓋某一屋苑做個比較，發現呢個元朗盤4年累積升幅竟然仲慢過房屋界之中既Mr.Snail(太古城)。
太古城，呢十年係慢，但90年代開始住個浸業主真係賺到笑，仲要999年契免2047年不確定因素，當然佢地唔會同諗sir計較Mr. Snail啦。想賺大錢，就先唔好下下計較，我相信太古城入面有更多呢類好業主。世宙4年只升21%，原因都唔唔難明，而家2021年wetland season bay都仲只係賣緊14k-15k/呎，社區配套更少既朗屏又點有運行呢?
當然仲有朗屏8唬，2018年打後個呎價好似被限價咁，就係萬五蚊呎冇咩點郁過。希望大市一旦跌佢都可以免跌啦。至於珀麗灣住得就要嘆海景唔好諗佢會點升，呢個大家都明。原來屋苑同屋苑之間比，短短5年，升幅可以差一倍。計800萬樓升少20%，即160萬。
讀者作文表達能力無問題，計數精明過諗sir，至於女友比家用是否問題屬佢自己家事。只想提提年輕人無論你讀書寫文幾叻都好，先付出後得到呢個原理你一定要試通同信賴。讀者工作收入及租約或可用作借貸，借貸力計為約35000/10000*50%*2.59 ~ 453萬。如果唔想點付成本，利用直債去投入收息更化算，好似一些香港發展商直債都派成5-6%年息，投入160萬即年收成96000利息，在此低風險下算啦錯。收息101學生就是付了學費，先付$4900，然後諗sir咪叫佢個friend買直債時收平佢囉。買100萬收平你0.25%咁少，都省回$2500啦。何況係一次省$2500，可能你要買多於一次。
所以只將學校內的知識掌握到，是不足讓你有一豐盛人生。人與人的關係咁互動，需要持續投入時間及思考去建立。諗sir自己，由2012年每個工作天解答一個案至今都係冇錢收，而我更需思考的工作，係幕後點顧全各同事之間的利益及令同事開心令公司向正確方向發展。
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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