兩樓一份債產出30K正現金流之路 #2325

你好🤝想請教一下諗sir 如持有一個187sf開放式單位(屯門弦海M單位),於2018年10月25號購入,2019年3月供第一期按揭(九成按揭、兩名擔保人”當時收入夠計但沒有證明所以結果是當我不夠計,所以找了兩位家人幫手做擔保過壓測”),現在應該轉按(希望甩擔保人名)/出租(不知道用什麼方法出租才安全)/賣出?(應該要下年才過ssd),因當初購入的時候目標是爬上車及希望有投資回報,對樓市經驗近乎零🤦🏻‍♂️,上車後才發現高成數按揭不能出租🥲想請教一下諗sir我目前的處境應該如何部署?目前小弟月入七萬,今年31歲,下一個目標是賣出目前單位後再買入一個600萬以下 一房/兩房的單位收租,希望諗sir可指點一下小弟該如何部署才正確,十分感謝

 

ANSWER:

讀者買樓希望透過樓換樓向上爬既理念正確,但執行上唔正確,實為不少人之問題。

有些人更只有理念,但無執行。

 

有實行既又遇到失敗連連,沒檢討及微調方法去試,提早放棄。

不過請放心,買樓累積財富退休是眾多樓之中比較易做同有跡可尋的。

你見不少明星都選擇將財富放係磚頭,因為比較其他投資易學,唔難明。

 

檢討一下,有幾個點可予些少意見~

 

首先「收入夠計但沒有證明」應該是經紀用的述語。從來銀行只看證明而合理的證據為庫務署糧單、自動轉賬證明、稅單、mpf供款紀錄、出糧支票影印、合約,上述證據之力量排名有分先後。至於經紀同你講「夠計」叫你先去睇樓都係一份銷售技巧黎。我地買樓powerteam第一件事係先問客有咩證明、再計好先,夠買先出去睇同level既樓。

 

當然,睇新樓有呼吸plan「包底」,令「無證明」既人都可上會。至於讀者幸好有父母擔擔,買細細間只要有人幫唔難過關,最後選取HKMC九成上。

 

大家都明一旦用借得易既「呼吸plan」,樓價都唔會平賣比你。見新聞個「新樓狂喜價」是要行「即供」! 如果你用呼吸plan加建期上會,不少折扣優惠就無左你買間樓就要比多10-30%不等,變成無哂水位。

 

買樓唔只睇區睇屋苑,如果你一開波就買貴左,就等於負磅讓賽,你之後點努力都多數跑輸。

 

至於讀者唔甩HKMC,係唔可以將自住單位出租比人。至於有些人諗緊點借比朋友住,都會報買樓003網上課程學如何限制風險,睇完亦可再問powerteam同事一些意見。

 

相信讀者買入此187呎細單位再認真後就知中招,趁現在市場還可以在過ssd後,快手沽比下個吧。不過睇得呢個blog既人,應該都唔會幫你接火棒。其實讀者月入一點不差,成七萬銀,只要搞好證明自己單人借都有70000/10000*50%*2.59 ~ 906萬,佢應該搵人執執佢既出糧文件,同埋睇睇借貸,重新係二手樓市場出發。未來10年只要佢會結婚而不躺平,估計老婆月入不會太低,計只係得佢一半,夫婦借貸力共(70000+35000)/10000*50%*2.59 ~1360萬。計埋買樓要比首期令及人工十年計會加,40歲前完成一生三宅絕有可能。所以佢既理念係正確,但用左係一手樓就行錯左白花佣同雜費比人賺左,受到市場教訓。

 

當然人人都會錯,諗sir都會。幸好是未婚又年輕,仲有時間去學同追。係完成三宅之前,不少師兄用「兩樓一份債」為第一個中途站,到左此點應被動收入都有2-3萬,有最基本保障。做法:

 

先自己一間樓自住,未有樓者可九成上會,支票出糧者只可八成。那600萬樓只需60萬首期就可購入,60萬未叫儲唔到既難度

 

有伴侶者再用另一人名買另一間樓,自住可一成首期,收租要五成。亦有些人是報自住但借左比朋友住,這個要了解風險

 

由於有多間樓等於加快儲蓄進度,有人幫手供樓。因此等於2倍速供樓,集中把是但一間樓供了大半,就有淨10-15K的租金收入。

 

同時儲一下錢,10年計儲多百幾萬唔難,仲要係兩個人去儲。用百幾萬投入債基A餐收息都12%,即150萬投入月收15K

 

債基及收租的共正現金流達25-30K,即月月唔做都有近三萬收,幫補不少。

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

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那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

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第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

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認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-08-07(六)14:00-17:30
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-08-14(六)14:00-17:30

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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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TEDP66 第一課:2021-08-21(六)14:00-16:00
TEDP66 第二課:2021-08-28(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】

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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (POWERTEAM出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

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**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年7月24日(六)(TELY77)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
第三課:2021年8月31日(二)(TELY79)晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*如7月24 / 8月31不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
資深助教於2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
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B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
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D. 學生宿舍/套房做法
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第三課:2021年7月31日(六)(TELY78)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
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目前費用: $3000(已包上述三堂)

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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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