諗Sir 已訂閱 Like and Share 情況較詳細 求解答
故事背景 小弟屋企現在供緊一層 自住3房600萬 18年尾買 50年舊樓 差300萬未還 (小弟名下及同作為借款人）分20年左右供 月供16.5k 1.6厘息左右另有一層家父名的四小龍收租樓2房 17年樓齡 19年尾買 750萬左右買 差230萬未還 （女朋友擔保)現成交850-880萬左右 收17k租 還9k/month
人生交叉點 小弟28歲月入25k 女朋友20k 大約想30歲結婚 預計到時月入30-35k 女朋友都係20k左右 30歲前預有80萬至100萬現金 另外家人係做小生意 有商業登記 可以幫本人做到額外帳面收入大約30k 方便做按揭 因屋企狀況有變 18年買嘅自住舊樓 怕再遲放賣 會好低價錢 想盡快賣走佢 目標想屋企人同配偶住好d 同財務狀況將來會好d
方案一：賣自住樓同收租樓套現 手揸大約950萬現金 換奧運1200-1300萬 3房1套 借600-650萬 月供23k淨低200萬左右 買20年市區樓 eg港灣 細兩房收租 650萬 200萬首期 月供18k 每月補4K左右
方案二：賣自住舊樓 手揸300萬 同加按收租樓 套現300萬 加2人儲蓄80-100萬 分兩注買兩層市區同屋苑半新樓細兩房 650萬左右 eg港灣再放租四小龍收租樓 (230萬舊貸款額+300萬加按) 收17-18k租 月供22k左右 自貼4k供款
方案二弊處係未能同屋企人同住 但買番兩層同屋苑方便食飯溝通好處靈活彈性 加錢租三房又得 兩房升幅又好d 同幾十年後會有三個斷供物業諗Sir
問題一: 從財務自由角度 Plan A定Plan B好d? Plan B可行嗎
問題二:同果層自住舊樓始終舊樓 放賣時怕賣唔到好價 係咪應該棄車補帥 蝕幾十萬都照賣 套到現金(因四小龍個單位已升百多萬 當拉上補下)
謝謝解答
ANSWER:
讀者都係個好有計劃同好負責任既暖男，如果佢當年唔開始買第一層樓(而家值650萬既50年樓)，而家就無錢換三房啦。所以買樓請勿眼高手低，尤其只得1-2間樓既朋友，你開始左先，才會有之後樓換樓搬大屋既story。
暖男是浪漫但可能有少少唔知價…現在是2021年5月，奧運3房1套如果預算1300萬，應做唔到，除非你當大角咀舊區都算奧運。至於港灣豪庭，650萬要入手相信要低層望殯儀館，夏天日照長無問題冬天會驚驚~
呢個個案係5月13日我youtube節目【按揭講場】即場觀眾之提問黎，想睇返當初佢咩時段即場問，可到下節目睇返livesteam question。拿我由2012年開始答左2300個case，家陣科技進步左有片有真相，咪再話廿幾歲買樓無可能同作case啦。
當然心水清就知，讀者28歲最勁勁勁就係撮合左件事: 叫佢女朋友擔保佢老豆買樓。
先講擔保人唔接受寫女朋友，最起碼寫未婚妻。老爺比錢新抱入門大把例子，新抱「未入門」就擔保老爺真真少見。但如數口精就好快計到這是Good Deal，四小龍係19年尾用750萬買而現在只欠約250萬，即係老爺隨時打左500萬首期落四小龍度! 雖然間樓個名無落自己(因只做擔保人唔係業主)，不過今時2021年已打算賣樓拎返500萬出黎轉三房，咁既男人(我指個仔)梗係抵嫁啦BB。
讀者提出兩個方案，簡單講就是利用過去3-4年係樓市賺既錢一注換奧運三房upgrade自住居所，財散人安樂。或方案二，利用過去3-4年樓市賺既錢再買樓收租，夾多兩個租客係手加快儲蓄，延遲享受去再儲大個本等第時更有實力。
你問諗sir，由於讀者只28歲又未婚，行方案二較好。買樓越早買越好，大家見讀者廿幾歲買樓，槓桿了首期再賺一百幾十萬唔難，靠自己打工儲百幾萬就難了。當然有人問:「一定要買樓咩? 唔買可唔可?」誠然堅有錢幾千萬現金係手既人開始真不需要買樓投資，但打工仔想「跑出老鼠圈」，樓是最易又試過大把人得既方法。
買邊同點搵租客去讓往後管理租務更易，為讀者需學習課題，我有買樓003課程比欲收租者修讀。至於買同換樓之間的資金配置，不妨買債基收息，更保守者可用保本直債，隨時派出黎既錢幫你比左成半首期。例如200萬港幣投入，收息101的債基A餐在2021年3-5月之間價位仍向上，在$10.12之上，相對股市穩健得多而派息在年7%，即200萬年產出14萬年息，放一年都收返十幾萬，若行槓桿令年息達12%，即每月20K派息，都夠供多間樓啦~
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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未來一季樓市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
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**諗Sir【買樓收租課程】** 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
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費用: $8300
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
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►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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