諗sir 你好，多謝你節目，想請教一下，現自住柏景灣細三房，還有六百萬按揭市值1400萬，兩年後離開香港，想先套現，再拿回五百萬買回同區倆房長放租，想請教下個plan 有冇盲點?
同細三房如果繼續住走時再放租好似細三房好小人租（樓下放左三個月未有人租）點解? 謝謝
ANSWER:
一間樓呎價是否看好，在youtube節目講過因素最大為開則、次為屋苑、再次為區份、最尾先睇經濟大環境。
你見在香港，開則因素如底層，每個屋苑的底層都好難放及被壓價(當然有時有些因素如地下花園或會令該單位除外)，不過你見「地花」都屬住開則因素。
相反看地區，大家都明白同一區唔一定個個單位都升咁多。御龍山同駿景園一齊係火炭，都叫近。呎價好唔同，這個拍節目講過，可以看看
因此: 開則>屋苑>地區>經濟大環境因素
經紀亦唔怕同你討論區份，因一個區入面都唔少盤。但同你傾邊個開則最好應唔會，例如你中左某屋苑某一個則，可能全部放盤得2個，你唔中就好難再「射走」你。
因此，讀者想放走柏景灣三房，轉返兩房，雖同屋苑但諗SIR認為是兩回事。諗SIR兩房寧願會揸四小龍、或者即情荃灣一些屋苑的兩房單位仲好租同保值、考慮因素不只間屋入面既野。不過都係個句:「唔係只要拎個屋苑入去買何合單位都好~」
讀者自己都比左例子，佢話樓下個細三房擺左好耐，若係諗SIR自己就會去睇有何關鍵因素，當然明大家忙所以我同大家搵左。留意投資無論買股票或者樓都唔可只靠網上SEARCH，網上資料只係經紀想比你睇，而唔係關鍵因素。究竟間屋有冇三改二(房)? 有冇入牆傢俱? 當然有時關該屋苑其他放盤開價同擺位事，這些都影響個盤走唔走到(就當只係租盤)。
既然想走，其實投資亦唔單只係樓，例如300萬者可參考我「800萬收息倉」的做法，有輕盈版如放50/120/300萬的都有。
300萬收息:
直債160萬打底，如很保守的用香港大地產商的直債，派約5.6%年息即一年89600
ELN投入30萬，年派息31%， 即一年93000
外國房託投入30萬派8%，即一年24000
80萬投入債基派息8%，即一年64000
組合共收息89600+93000+24000+64000 = 270,600
組合收息共年9%。投入300萬收息27萬一年，確好過買樓收租。隨時可買賣亦唔一定BOOK係香港。
所用投資物諗SIR自己的倉都有買，諗SIR自己只做8%年息就夠。
由於組合用5%-31%的收息物都有。所以可調整至派高於年9%都得，至15%-30%年息都可。
有提供為參與者更新組合最近之變動的服務。
提出之收息物唔用股票，選少人利用之債類，旨為唔少人降低過份重注係股票同樓的問題，分散風險及可攜性現今確要考慮。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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