本人41歲, 月薪80000, 現金1200000, 公積金4M
太太39歲, 月薪40000, 現金幾十萬, 有一間已補價居屋在大埔已供滿約600萬收租15000
現與外母同住，負擔外母洗費
早年買下太古城單位，現希望把握屯門南延線機遇，利用父親名買入屯門單位，但憂慮過度持貨
早年同朋友夾份買了一單位，將權益轉售予其中一人大約兩個月後會有1.5M現金
物業如下:
| 市值 | 相關按揭 | ||
| 1. 太古城單位 | 9.6 M | (i)Original: 2.14 M (2011)
Outstanding: 1.51 M (monthly repayment: 7900, until 2041) (ii)Original: 0.3 M (2013) Outstanding: 0.23 M (monthly repayment: 1240, until 2038) (加按花費) (iii)Original: 1.5 M (2018) Outstanding: 1.2 (monthly repayment: 8000, until 2038) (iv)Original:Rent: $16000 |
|
| 2. 屯門市廣場單位
|
5.3 M | (i)Original: 2.075 M (2014)
Outstanding: 1.54 M (monthly repayment: 7400, until 2044) Rent: $12000 |
|
| 3. 屯門海翠花園車位 | 1.12 M | 已 FULL PAID |
請問如何在借貸力不太用盡之下安排10年後的退休生活?
ANSWER:
讀者及太太工資共120000，供樓金額共(7900+1240+8000+7400) = 24540
金管局說明總供款開支不可超入息50%
因此已用借貸力為24540 / 120000*50% = 41%。
小結是讀者仲有借貸力可再用，再買一間借貸力唔係大問題，反而是如買二手樓首期唔太夠。
何解唔夠?
讀者自己再買就要付樓價15%重稅(因自己已有住宅再添住宅業權要付重稅)，因此要用爸爸名買樓而自己擔保。爸爸無收入及年長基本上無能力上會，一般用得老豆名買都要仔女擔保，或者要將老爸間樓加按都要有收入仔女擔保。而銀行規矩，加擔保人「減一成」。
第一城就聽過…咩係「減一成」?
從未買過樓加穩定收入者可借九成，條件是必而為自住樓
從未買過樓加不穩定收入如有佣金者可借八成，條件是必而為自住樓
從未買過樓加不穩定收入仲要搵人擔保要減一成，即銀行最盡只借七成
買過樓而家無樓，穩定收入但要搵人擔保要減一成, 由借八成減一成即只借七成
買樓收租只借五成
買樓收租又要搵人擔保，要減一成即只借四成
因此讀者搵老爸名買樓，當佢自住先啦，但偷雞出租有風險架。即只可借七成。如佢買間屯門南，都要600萬，3成首期即180萬，讀者自己一個未夠，有點勉強。
提一提借貸力其實不只用人工去計，由於讀者太古城同市廣場樓都有租收，加上始欠不超現市價50%，只要有1.租約(已打STAMP)、2.六個月租金入數記錄、3. 同銀行轉用途為出租。即可將租金收入之70%等同個人收入，再加大借貸力。即加大(16000+12000)*70% = 19600
令家庭借貸力的總額升至(120000+19600)/10000*50%*2.59 ~ 1800萬。
還有，太太間供滿大埔居屋都未用，所以讀者而家收手幅牌，儲樓是正路，最欠是首期，而首期可加按樓房得到，佢地仲夠借。
屯門市廣場要加按仲可以按，為5.3M*50% – 1.54M = 111萬。另外車位都可按50%得約50萬，咁兩個月後返1.5M現金加111萬加按如需要仲可按多車位50萬，總現金為310萬，咁就當600萬樓比5成首期上會都夠啦。
又或將手上現金用作購買直債、或債基。將英國的知名銀行直債加上香港知名地產公司，前者12%票息而後者7.8%，不槓桿下平均收息10%，將300萬投入收息一年30萬即每月25K，都係個好選擇更而管理方便。買之前對於債券買賣、及一些留意細節點，同埋係邊度搵到可靠又唔慳佣既人買，都是收息101課程教到你既事。或者讀者照可買樓，部份資金投入直債都可。直債入場一般10%美金，少過買樓首期。各有各好，兩樣都配令組合風險可分散。
當然資金少者想開始買債，用債基都可，1萬都可開始收住息為自己產出被動收入先。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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第二課：債基買入必知
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第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
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TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
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*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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