沙中線帶旺新蒲崗?#429

你好諗sir,

 

我與女友明年結婚,兩人共有八十萬,二人入息共六萬,可儲三萬元。想住近母親(家住新蒲崗),而有地鐵站

 

 旺市用能力的一半 1.5*2.65 = 3.975M

  

另外我與母親在新蒲崗有一層聯名單位(>35 樓齡),現值3百萬,媽媽想住同大廈住大一點,亦希望可裝修由舊屋搬新屋,留有空間將來可與我和妻子可一同居住

 

 以下是我的問題,

 1. 如我想租/買(住近母親(家住新蒲崗),而有地鐵站),有什麼建議?

2. 我媽媽想用長名契與我聯名買新單位,而一次過俾其差價, 有何建議?

3. 新婚,二人世界好,還是與母親同住儲多些錢上樓?

4. 你新書提及深圳,可否提議去那間商戶?

答案

新蒲崗未為新地鐵沙中線經過,不過第四條海底隧道加上直貫南北,現時office呎價十蚊的該處應可受惠。既然決定了新婚後同媽媽一齊住,那在未來數年應有很多裝修事忙及各種適應。惟不建議你放棄舊樓,原因為:

  •           拓展正現金流的好機會
  •           雖然已知幾年前已有觀塘炒家去新蒲崗尋寶,但住宅仍算對比合理
  •           新蒲崗是臥虎藏龍的地方。工廠區內一眾養尊處優的老廠家,「上岸」後將間office改左做音響房
  •           當然同新界西的機遇比,仍是新西可塑性高點

 

 

如果首期來源是加按舊樓,那新屋和母親長命契亦無可厚非。不過由於母親已有物業,再買要比double印花稅。當然如你樓換樓即賣出原居而買新樓就唔使比double,但此舉一來會令你在年內經歷結婚買樓搬屋等事,再叻都會覺得煩。如長遠計只選擇先和母親住、或買間大屋同母親住同將舊樓租出,而不會放棄舊樓(當然如果你間舊樓好有結構性危險、或超煩鄰居除外)!

 

你將舊樓套四十萬,如要符合旺市持貨一半原則,仲有(3.975-0.4)=3.575mil借貸力。如先和母親同住而又等樓市稍跌10%,在市區買入三房有望的。當然你可以再加按多些少錯。因為加按四十萬咁不如借平息私貸,現在銀行已在此市場混戰,息低至2%而可達月薪廿倍。讀者最有edge的,就是可留守原居等市跌,婚後應未有逼切的居住需要。










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