你好諗sir，本人已婚30頭，家庭月入10萬，現有cashflow 400萬，冇物業。
本人有意置業。請問在此情況下，應該如何配置資產？自住樓應該買多少錢？
本人原先計劃買入奥運或四小兩房，八百幾九百萬，300萬首期，留100萬現金。此選項是否可取？感激！
answer:
讀者30歲已月入十萬，最緊要係儲蓄水平唔錯，有望十年後唔買樓投資。無錯，唔買樓先至係高手。
雖諗sir時常在blog提出買樓去槓大資產變相沽空美金概念，然而已有資產者，又何需靠樓槓大? 讀者到40歲儲蓄有望達1000萬港幣，現時400萬利用十年滾大至6-7百萬絕有可能，十年升80%? 無為地買份保單再融資穩定年8%可以做到，風險是保險公司執笠。另外讀者做野未夠10年已儲到400萬，將來十年儲到300-400萬可以預期。雖收入水平不應用直線project，但圍一圍數見讀者到40歲有1000萬現金機率幾高。
1000萬現金開始有咩玩法? 用直債槓桿，再加債基疊增，少量REITs收息。直債保住本幫你收息，債基疊增可達12%-15%年息，再加些少REITs配合時機出入賺埋差價，一年8-10%回報不難做到。
7%
直債近日不少人「反水」入返渣打，望渣打成為匯豐唔掂之下的得益者。如果渣打你博COCO BOND有成7%，而冇loss absorption條款的派年3.5%，係有得諗。
10.25%
至於有些人更想把直債做融資，一條4.7%年息的新世界直債，20萬美金只需用8萬美金就可上會，現時低息借貸成本計為1%，回報: (9400-1200)/80000 = 10.25%。風險為新世界倒閉有不能全數取回本金之險。不過如果迎世界倒閉，要驚既係成班排隊係柏傲莊買左幾個單為既買家啦。
12.4%
債基包含了一堆直債，所以在收息101課都是先教直債及其走勢看法，自能預期債基個價點走。債基以亞洲區直債看俏，不槓之下派7.2，即係債基A餐，唔少學生就咁唔槓去買第一注，當然你要槓諗sir可獨家找證券行幫你，早前已有一班師師兄完成買入40萬可開始槓，月月有配額槓後唔落TU。槓完好處是例如入50萬，槓出黎再50萬，夾埋100萬收7.2%息而借貸息2%，回報為(72000-10000)/500000 = 12.4%
7.3%
REITs如進取者可考慮陽光房託，但係香港交易所買得野唔好長揸，可配合分析低買高沽。我們的時機可利用下圖判斷，計出黎而唔係亂用宏觀原因吹水…下圖計出陽光房託的沽壓不斷加強，因為圖中紅線拾級而下。另外現價亦下穿20天平均線而波幅增大(黑線)，有機向下再跌，令現買入息率達7.3%再增加。本星期REITs普遍弱，星期一恆指大升近600點都唔見REITs上揚，但REITs在完成跌市後亦是最快復甦板塊，黎緊幾個月要多加注意。
1000萬用50%買入保本直債融資(新世界10.25%)，另外300萬投入債基(12.5%)最後200萬投入陽光/領展，組合平均派息10.21%，即1000萬收100萬年息即月入80k，呢個數買樓收租完全做唔到。所以有機自己儲到1000萬cash既人，做乜要買樓收租同班租客交手呢? 係唔夠錢既人(當初諗sir都係)先會拎100萬首期出黎入手800萬樓，望槓大了的資產用800萬面數去倍大獲利，加上有租客幫手供樓，變相用資產幫你儲1000萬，條件是要十幾廿年。
如果讀者自己有就力儲到1000萬，500萬放在直債已保本地收息，完全唔同玩法。然而凡事有過程，讀者都係買多一間樓，起碼都揸兩間在手。然後將現金利用直債+債基收息，產出高被動收入讓自己早退休。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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