諗sir 你好，因疫情關係，今年多咗時間在家鑽研投資，一口氣看畢您所有影片，真的獲益良多！
本人，女35歲，月入$30000, 無家庭負擔/開支，扣除開支，月儲 $20000 。男友40歲，月入$45000，扣除開支，月儲$20000。二人手頭連現金儲蓄及股票投資，約$80 萬。暫未有組織家庭打算。
2人投資目標，5年內:
樓：
> 買3 層樓，2 層收租投資抗通漲，1層自住。2020年頭男友以430萬購入九龍市區1間兩房房單位，現每月$11000放租。
> 另本人爸爸以一人身分綠表抽2020 居屋，抽中的話打算與本人及家人自住。
> 本人同時睇樓中，因收入不過壓測，驚上唔到會，target 400 萬油尖旺區35樓齡舊樓先偷雞放租。
資產（不計樓）：
本人目標40歲前靠盡快滾存$200萬
問題：
本人應否以手頭資金/投資再滾存多少彈藥及增加收入才以考慮首置置業？
曾有打算以男友作擔保人以本人名義置業，但害怕仍然不夠借貸力上會，做法是否可取？可以有甚麼方法？
是否要嫁人來提升購買力！？
未知以上5年投資策略是否恰當？
希望能得諗sir 指點迷津。大感謝！
ANSWER:
如果你肯填關係是未婚妻，銀行會接受未婚夫擔保未婚妻的，所以唔嫁都可用埋老公個份(借貸力)。不過唔係黑心，只係想講一旦唔再一齊未婚夫婦的業權要攪係比較煩。另外借貸力係有得計既，例如讀者個案二人總借貸力為(30000+45000)/10000*50%*2.59 = 971萬。所以如兩人者買430萬九龍樓，係仲有彈藥再借既。如只30000月入單人計借貸力都有388萬，如有100萬左右做首期單拖上會500內住宅都可以。
至於計埋未婚夫，下間樓買600萬左右既樓都可以。因為總借貸力為971萬。至於讀者單人名不可再買，如讀者所言過唔到壓測，這點同意讀者及用上述2.59常數算式可印證。
讀者係要儲樓既，若佢及未來家庭的收入不會倍增。常言「窮人先要買樓」，這有點得罪亦好真實: 因資產不夠者才需用樓向銀行借錢買樓去擴大資產規模。如讀者將來用未婚夫名買完第二間，在極博之情況之下，靠買新樓去近零首期買第三間都可以。
自己有錢係手，靠發展商借去買新樓，到收樓個陣如樓價升就簡單轉去銀行低息上會、跌就自己都有錢補比銀行轉去低息上會，咁就可以! 但如冇錢而靠發展商借去買新樓，「賭手指」絕不建議。買新樓好似柏傲莊，當你買800萬樓低層細單位，入飛抽一張40萬，地產借埋比你自己只需先碌卡10萬(仲賺埋積分)，一旦要買原本30萬又碌埋，去到第90日要交另外5%可能自己p-loan攪掂，淨低90%頭兩年先呼吸plan低息，你可以講2022年約9月收樓前係冇咩事的，自己只付了幾十萬都冇。這就是新樓吸引之處，升就冇事。跌就….
另外偷雞放租唔成的後果，讀者做之前明白嗎? 有時一些涉及法律意見及精要關鍵，我相信冇人肯冒教唆他人犯罪之除而係討論區9up。
賣下廣告，我地其中一個贊助商，叫9fu(玖富)。證券行，可以開戶口的。如果大家支持，諗sir第時開間證券行叫9up Securities!
至於讀者想滾大至100萬? 35歲適量買股票可以。比一隻美股不過唔適合讀者買，叫VEON Ltd, 全香港應該得呢度提過呢隻電訊股，息11%，是荷蘭的電信公司一半收入自俄羅斯，你當你中國移動個friend俄國移動啦。現時價格已有起色，高風險。靠美股增長可以，但一篇文冇能耐教識你。
想知多些美股?可加入漁夫美股群，今天最後一日可加入，之後close不比外人進，研究有咩美股好買莊博主理。
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留意如自己或任何一借貸人有街數、或消費，都會將上述計出的理論借貸力扣減。諗SIR的同學去銀行或香港證券行做債基槓桿、可以40-50萬就可以開始槓同唔計入TU(信貸資料庫)影響之後買樓借錢的，這就是諗sir團隊的價值。我地明白就咁買隻基金，你自己去買就得啦。不過點去知道隱藏收費同埋免行錯呢步影響下round借錢? 仲有之後有冇人肯使sell野去同你會面跟? 看來只有諗sir在這方面落墨。
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