換樓大圍中哂伏! 55歲退休還可以嗎? #2159

諗sir 你好!

本人46歲,有兩個分別3歲和7歲孩子,本人工程師月入約55000, 工作相對穩定; 太太39歲,由於疫情影響,收入由45000減少至約25000至30000, 本人住在九龍灣2房 ,09年250萬購入,市值約800萬; 由於房間不夠用,去年把2房拆名至太太並加按至400萬,於今年3月份把握市况回調以1100萬,5成按揭買入大圍大三房套,方便未來方便孩子九龍塘讀書,市值約1300萬; 

 

打算把九龍灣2房出租,租金約18000, 可以全付按揭, 大圍3房自住月供約23000, 另外,父親有層廣州物業留下,沒有按揭,市值約300萬人民幣,我和弟弟各佔一半業權,現時以3000元人民幣租出。

 

另外,我和太太強積金共約220萬。由於購入大圍單位已用去大部份現金,現剩下約40萬, 兩個孩子都是讀津貼學校,暫時沒有出國讀書打算.

 

  1. 年底會有租置公屋貨尾發售,弟弟和我打算用媽媽的公屋入票,之後供媽媽居住,預計約一百萬,諗sir覺得值得購買嗎?
  2. 本人想55歲退休,你覺得我的情况可行嗎?資産有什麼地方可優化達到這目標?

 

望諗sir多多賜教

忠實讀者上

 

answer:

買大圍三房是讀者人生的轉捩點,45歲用盡手上現金去5成上個三房單位,諗sir有點覺得不值。如果佢肯忍下手轉買750萬第一城的三房,或者最細個隻開則451呎第一城細三房,八成上會只需現金130-150萬左右,現時就有550-150 = 400萬現金多左係手。用呢筆錢買領展, 4.5%年息,當然有些少風險地收息。

 

或用呢筆錢買渣打直債,7%年息,都可以。明白網上有人評論話佢從不買債券,論點是有能力的機構都會問銀行借而不會發債。諗sir看法是無論發債或發股票集資,都是公司將其商譽變現再向公眾集資,壯大自己的行為,這是一間公司成長之必經階段。

 

而債券可作為不少機構性投資者收息的公司,唔通大新銀行有盈餘,主要放係匯豐銀行收息咩老細!? 買了的債券又可抵押錢出黎發展公司,提高就業,養活了不少人。這道理上股票是近同的,只不過諗sir認為買股收息是誤用,買股應該識睇時機賺價唔好諗一定有息,買債就要坐定定收息不能賺價。

 

現時金融市場的問題反而是各國政府脅持國民的生產力去濫發貨幣,購買自國的債券,令一些原本資不抵債或行高槓桿營運策略的公司存在。有限責任公司制度沿用之下,加上人對自己的聲譽不太計較,造成2008雷曼爆煲要印錢去救引發超級通賬的序幕,未來5-10年,或更久,相信我們仍存活於超級通賬的主旋律之下。

 

股票因游資多而波幅比早十幾年前高,樓價高距不下,黃金每隔幾年都有次大漲潮,上星期收息課後問我黠睇黃金? 諗sir認為你的投資組合中應持有黃金,但唔需要多。持黃金主用作對沖一旦出現沒想過既通賬狂潮,即係賬到十幾萬一包米個隻,很少機會發生但唔可以講冇。買賣黃金去賺價不可取,因黃金本身升幅比股票少比樓都仲升得少,利用總資金之5%揸些少作對沖反而可以。

 

高評級的債自3月大跌市之後備受追捧。今年買債的人不需博內房債那7-12%年息,而是買高評級債基本上一季保住本咁贏3-4%。以債券而言未計息一季升3%,即年度化回報有12%,已幾勁!

 

尋日個案提過用債基槓桿收息吧,年息13.2%。現時低息槓桿後之回報比上年仲高,不少收息的師兄收住高息賺隱世去了。至於債基遇上大跌市? 比埋2020年3月大跌市幅圖你睇,3月大跌回了價20%,現已近升番哂(下圖),升到跌之前價位既97%,合符債長遠有保本之意。

 

另外昨日很多人查詢買D餐,因為價格就恆大之事下跌了1%,引來不少師兄入D餐。A餐只回調了0.3%左右,由於D餐更集中在中國債,因此閣下要有打算冒風險才用D餐,不槓下都有8%明白是吸引。至於A餐波幅少一點,要入手找收息助教查詢。

 

若有當然400萬可混合去用,不要則死買一種。領展加渣打債加債基平均派息(13.2%+4.5%+7%)/3 = 8.23%,400萬投入一年收息329,000,每個月坐係度都成三皮野,學懂收息400-500萬投入產出利息已夠你租奧運站三房,即成1700萬市值既樓,你話幫你慳幾多呢? 或者搬返去新界耕田,唔使日日著suite返工啦。

 

至於讀者未評估好而行錯「全幅身家all-in大圍樓」呢步,只好說佢要等過ssd期才可行返轉頭,同埋樓市唔好跌付佢半世人努力所儲被蒸發。當然將mpf同廣州樓拎出黎,讀者要多另一個500萬唔係唔得,有得500萬左右行下收息,上段已計出要簡單生活無難度。

 

建議直情阿媽名綠表上居屋付超少首期5% only,咁做絕對值得。大把300-400萬市值未補價居屋三房,5%首期只10-20萬首期就可買三房居屋,梗係買。相比公屋貨尾,諗sir認為行錄表買居屋更好!

【收息投資課程】Batch 77 (不少12月班的位已早被預留,本年度最後一班DV77還有剩位,報名請聯。謝謝今年的支持!)

  • 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

*諗sir ViuTV 節目投資諗法

(中)陳嘉倩與諗sir一齊演出

*(下)諗sir於NOW TV的訪問

諗SIR(收息101)【收息投資課程】TEDV77班(內容在72班後已大更新)

第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案

第二堂真人教授: 2020年12月7日(一) 19:15-21:45

第三堂真人教授:2020年12月8日(二) 19:15-21:45

第二堂真人教授: 2020年10月17日(六) 14:00-16:45(FULL)

第三堂真人教授:2020年10月24日(六) 14:00-16:45(FULL)

 

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室

目前費用: $4900(已包上述三堂)

講者諗sir: 2012年後開始教授課程,累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市,過濾出投資要旨及精華想面對面教識你

*絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課

#上唔到真人堂可在隨後班次補課

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145(接受網上信用卡、匯豐轉數或轉數快付款)

3.確認後會予login及password比你登入本網站睇第一堂片段、之後上返黎到真人堂

或用電郵:[email protected]

 

或利用下方PAYNOW BUTTON即時付款先開始網上課

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  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DV系列【收息投資課程】詳盡內容:

*課程內所授方案幾十萬資金都可實行、同時為你將資金打去新加坡或外地做準備,配合2020年香港人情況。唔一定需要靠銀行做,當然亦不用開立私人銀行戶口,全新內容連舊生讀未聽過。

< 首部份課程 >

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

 

< 次部份課程 >

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

 

< 後部份課程 >

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

 



諗SIR(收息103)【收息實行班】/TEDP59班

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

TEDP59第一課: 2020-10-29(四) 19:15-21:15(LAST CALL)

TEDP59第二課: 2020-11-05(四) 19:15-21:15(LAST CALL)

費 用:$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

地 點:Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

報名:  

  1. 收息103舊生短訊報名:WhatsApp 63832145
  2. 收息103舊生記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDP59」
  3. 收息103舊生網上填表報名

內容: 

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊

按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

*討論群有會員特設活動如私人銀行服務介紹聚會/轉換資金去星加坡聚會/英國樓講座

*往後重讀收息103只需$1500

 

 

 



 

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*買樓003內容請再拉下收看
諗SIR(買樓001)【借貸力應用及買樓流程班 】course code:TELY69
(為配合新政策、買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
第一課:2020年11月3日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月10日(二)19:15-22:00  (下方付款後可網上先睇片)

全兩課費用:$2000元
地點(網上看後仲可上返一次真人買樓001,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室
 

報名安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓001 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

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買樓001 內容:
 
四大範疇: 查冊、按揭、睇樓、選區。加上個案研究
1.查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
 
2.按揭:
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
 
3.睇樓
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
 
4.選區
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
 
 
個案研究
「九成按揭」物業出租被按證公司發現?/ 物業未向承按銀行申領「出租同意書」後果?
解拆租客「屈租」之圈套

諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY70

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
(*買樓003可單上。不用先修買樓001)

第一課:2020年11月17日(二)19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月24日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)

地  點: (網上看後仲可上返一次真人買樓003,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室

 

安排詳解:

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2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

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買樓003課程重點:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

 



.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

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3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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