【李聲揚】幾時取消壓力測試?

2013驚如果加息點算,真係加咗喎,叻仔。咁減息呢?真係唔關我事,我又唔係地產經紀,純學術討論。
1. 照舊明報文,原文呢度(https://bityl.co/3V0K),最底最都有。照舊,導讀長過原文。
TLDR:壓力測試,2013年推出,當年係驚「如果加息3厘」。諗住如果到幾時?應該取消啦,唔取消都放鬆。當然唔係叫放寬埋首期要求,或者印花稅,或者收入測試。所以根本唔會一大班人仆去買樓。
2. 一講呢個話題,往往就畀人狂鬧,最好乜都唔講,魯迅話齋,樓市嘅嘢呢,哈哈哈。加上好多係標題黨,根本連你篇文講乜都唔會睇,甚至連個標題都唔會睇。總之見到講樓?個個好多意見。仲買樓?你戇X架?聽日電腦大爆炸啦,仲點人買樓叫人去死,人地輸錢你過意得去(按:你決定買之嘛,我拎部電腦指住你叫你買?)。當然另一班又覺得,X,美國佬係咁印銀紙,上面郁下又爆化工廠又爆酒店,十幾萬萬同胞爭住嚟呀,邊有得大跌。隨你,但唔該兩樣嘢。第一,咁大個人有返啲基本嘅責任,就真係從來冇人可以拎支槍指住你買的,你老婆可能可以,但唔係我。第二,睇清楚內容寫乜先鬧
3. 不過,明白嘅。股票睇錯,如果冇買,頂多係見人賺錢自己心理唔平衡。買咗嘅,亦食得鹹魚抵得渴。但樓嘅嘢就唔同,人可以唔使買股票(輸死畀通脹另一回事),但總要搵地方住。
4. 首先,寫到明,唔好曲解:香港樓嘅嘢,投資就無謂啦(收租又好,炒又好,都係投資)。但自住嘅,除非你老豆老母剩落畀你而佢地又差不多(大吉利是,可以移民啫)而你又冇好多兄弟姐妹,或者除非你自己移民,否則,首富話齋,量力而為,買到都係應該買。幾十年嘅嘢,點睇都係通脹。至於你想捉低位嘅,就唔係我智慧可以教你了。
5. 另外,唔使問我樓價會升定跌,個個香港人都係樓神好有睇法啦。當然亦唔存在「自住就冇所謂」(試下買完即時跌一半?)。但,唔好高估自己嘅能力啦,你同我,都係好多嘢唔知嘅。既然都係唔知,買到咪買!
6. 仲有,本文講「取消壓力測試」。其實寫完覺得,太激了,一步一步嚟,放寬都得。所以你要鬧話「一下就取消?一步步啦」,我絶對接受。
7. 但,又係唔好曲解,我冇話要放寬首期限制,冇講要郁印花稅,甚至冇講要入收入測試—咁多樣嘢,我只講一樣,就係「壓力測試」。
8. 當然,好多人嘅特色,就係唔為自己嘅決定負責。所以話放寬呢,若果之後仲要跌,就有人話DLLM你仲推人去死(再講一次,邊位拎支槍迫你?你買樓,我或者政府,百力滋都冇一盒回贈畀你喎,邊個引你上車?)。但收緊呢,如果升呢,又係DLLM阻人上車我原本上到都變上唔到(呢個正係之前N年嘅事,而呢類情況係比較值得同情嘅—因為佢真係想做個決定但被阻止)
9. 戴咗咁多頭盔,相信都係廢嘅。但我都係要講,個「壓力測試」,幾時取消呢?唔取消都放寬下。
10. 講真,真係完全唔關我事,我又唔係地產經紀,你買樓我冇著數。我盡量都好透明,我層豆潤屯門樓,2013年買,270萬,而家月供萬一蚊,咁我買嗰時都唔止兩皮半人工啦大佬。況且,都上咗車,就算我失業金管局都唔會查我收入嘅(但你斷供銀行當然會同你跟進)
11. 我亦唔係要「幫人上車」之類,講真,唔係好關我事,我未咁偉大。況且,「送人去死」,好大罪呀。而家人地問我點睇,我多數都話後市十分波動。幾時買得?聽朝九點半咪買得。Why bother?中咗又唔係我有得分,講錯(而其實成日會)又要冒住老母畀人鬧嘅風險。
12. 咁做乜要講?就真係純科學討論,純學術討論。況且亦唔係我第一個講啦,其實一路都有人講。
13. 有人唔知咩係「壓力測試」嘅,好快同講下買樓嘅流程,除非你老豆老母或條仔條仔幫你呼丕,否則都係大同小異:首先,搞掂舊首期,呢舊往往最難。買層平平地嘅樓(當5/6百萬),首置又自住嘅,應該做到九成。五六十萬首期加埋印花稅之類,都唔小嘢,但可能四大長老一齊發功幫到你,或者去買六合彩。
14. 然後呢?仲要你供得起先得,唔係你話自己頂得住,三萬蚊人工供兩萬七,我食樹皮的,就過到骨。作為世界上一流嘅乜乜,金管局當然好關心你。你要過一個收入測試,你供款不能超過你收入某個水平。當然有啲人會造假,甚至有銀行職員教埋人點做假,犯法嘅嘢,我地係唔做嘅。
15. 但過完呢幾關,仲有啲人係最後一關卡住咗,嗰啲就真係唔多甘心。真係唔太多呢啲人(伏線嚟,陣間講),但係有。最後一關
16. 點解咁多關?就要插播一下,唔少人都係唔知個社會點運作嘅。有人以為金管局係應該「令人上到車」,有啲人認為唔係,兩樣都錯。答案係,金管局先唔care!金管局局乜?管銀行,同埋銀行體系。你上唔上到車,甚至蝕唔蝕錢,都唔係佢地打算理嘅嘢—佢地最緊要就係保持銀行體系穩建。唔明?咁講白啲,即係「你輸錢都唔好累到銀行」。實務上點做?就係有個高一高嘅首期要求,高一高嘅收入要求,確保買到樓嘅,就係好高人工,仲係拎到好大舊首期出嚟,有父幹,老母幫你供埋,甚至呼丕嘅人。
17. 明白呢點,就同你講金管局最後一關,我地今日嘅戲肉:壓力測試
18. 壓力測試是甚麼?上面咪講咗收入測試,保證你供款佔收入唔好太高,免得你真係食樹皮甚至食包皮(面包皮呀)。咁壓力測試係甚麼?就係保證,你而家供款佔收入唔好太高,仲要將來加息,供款都唔好佔收入太高。你睇幾咁有遠見。
19. 實際上點實行?就係計埋,如果加息3厘之後,你會變咗要供幾多。要用呢個新供款計,你供款都不能佔收入太多。
20. 大家估到,重點係「如果加息3厘」。,但前世呢?呢舊嘢點出嚟?
21. 唔好話我不停鬧,金管局都係做嘢啫,況且金管局嘅聲譽,在國際上都幾不錯的。幾時爆呢個「如果加息3厘」嘅壓力測試?係2013年,當時吹咗一輪聯儲局會加息,結果去到2015年尾就加—咁其實,X,嗰時零息,係人都知之後係加息啦。不過推出呢個個測試,3年未夠就加,我覺得證明當初佢地判斷都OK(但,扯,咪又係睇Fed Fund Rate Future,睇FOMC會議,我啲讀者都識啦)(你未識?就要訂Ivan Patreon啦)(https://bit.ly/31QmYj7
22. 然後又點?然後聯儲局由2015年尾開始,加左9次息。2018年尾停。但之後,2019年8月開始減息(原來不過係一年前),然後今年3月尾,環球股災下,即時減到零,一個月減咗1.5厘,等於平時減6次
23. 講完一輪歷史,應該知我想講乜?就係,當初個測試係話「如果加息3厘」。咁你叻仔,2013年後冇耐,真係加咗息,2.25厘。
24. 但,到2019年開始,人人都知減息啦,係咪?2019年8月直頭真減啦。由2018年開始,嗰個「如果加息3厘」嘅假設仲存在。唔止,到而家減到零,都仲存在。到聯儲局擺明話會維持零息到下年年尾甚至下下年年尾(正路更正),呢個「如果加息3厘」都仲存在。
25. 咁借問聲,係咪打算亞視永恒咁?
26. 我覺得公平的,2013年你預加息(再講一次,咪又係睇Fed Fund Rate Future同FOMC Meeting,你估金管局識扶乩咩),所以推咗「如果加息3厘」呢樣嘢。咁但,到預期將來減息呢?即係好極端到話「拿我而家供唔起但減咗息咪供得起」(但,壓力測試就係咁邏輯),但至少,應該變返中性吧。唔中性,都應該放鬆啲吧,對不?
27. 咁你話,喂,將來咁多年,你點知唔會再加息?正好相反!我就係知道好可能會再加,但最初你推「如果加息3厘」,又有冇諗未來咁多年會唔會減息?你個政策係睇見得到嘅未來幾年嘛。至於再遠啲?供層樓30年,你自己睇30年可以發生幾多嘢?有幾多個經濟周期?
28. 留意,我只係講壓力測試呢樣嘢,其他全部冇話要郁。咁你想像到,「其實受惠嘅人唔係好多」。例如文中嘅例子(實數唔使深究,大約),500萬樓,借九成,搞得掂首期嘅,兩公婆3萬7人工就夠過收入測試。但因為有「如果加息3厘」嘅壓力測試,實際上你要4萬9先得。聽落萬幾蚊好似唔係好多,但,有時就係爭嗰皮幾嘢嘛,講緊個收入要求多咗三成幾喎!
29. 如果放鬆咗個壓力測試,或者取消埋,呢個夾層嘅人,就會買到呢層樓。咁其實都真係唔係好多,詳情你自己睇香港家庭收入分佈 — 但正係咁先好,你話如果一下放鬆晒所有樓都九成,甚至十成,就成村人仆去買樓。到時真係一個唔好彩負資產,就唔多好。而家你放鬆或整走個壓力測試,會因為咁買到樓嘅人,又唔係好多啫。「張弛有道」嘛,慢慢嚟。拿,趁而家樓市唔上唔落,就好推啦。
30. 第日真係放嘅,我估都係放呢樣嘢,唔係放首期要求或者印花稅。到時記得係埃汾成功爭取,謝謝。都係嗰句,唔啱聽勿鬧,真係冇人迫你做任何嘢,放寬到零首期,都冇人係拎支槍指住你買樓的。

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

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