香港樓市正進行巨變及應對方法 #2123

諗Sir你好，本人45歲自僱人士，月入平均5萬，小朋友7歳，太太家庭主婦已沒工作7年，打算小朋友到中學才會再出來工作，牌面上勉強叫完成一生三宅，但覺得仍有不足需要優化，所以想請教諗Sir的專業意見🏻

 

每月家庭支出（不連供樓）大約2萬

另外租自用公司支出$6000

手持流動現金約$50萬，3萬股票。

 

收租及自住物業收支：

 

物業A(夫婦聯名）:

3x年市區十大屋苑1房，收租$13000，7成按月供$4500，市價5.2m，欠銀行0.9m。

 

物業B（夫婦聯名）

2房己補地價居屋自住，9成按月供$11000，市價5.4m，欠銀行2m。

 

物業C（單名）

工廈收租$9400，3成按月供$5700，市價3.4m，欠銀行1m。

 

現想請教諗Sir，因為物業A及B年時已高，所以我有意想先將A物業賣出，換一個較新或全新的2房單位優化一下資產，目標物業最好是可以自住或收租的2房，地點最好是東九丶市區丶將軍澳或康城，但因為A丶B單位聯了名，所以有點棘手，而且現時自僱人士同銀行借錢很難，所以想請教諗Sir應該意見。

 

我諗到的方法：

 

1  先賣出A物業，收回4.3m，買入7-8m較新物業，買入前物業B需轉單名。

 

2  先賣出A物業，收回4.3m，先買入高回報直債或債基，邊收息邊儲多一點錢，等代機會買入較新物業。

 

3 以不變應萬變，繼續收租儲錢，減少債務，等代機會再買入較新自住或收租物業。

 

謝謝諗Sir

 

ANSWER:

哦，知識真係幫讀者改到命運喎，佢應該真係唔知可以咁:

單位A同意要賣，未來黎香港工作的內地人數目會上升，黨為他們打點應該會控制個一房供應市場。這個不是亂up，記者朋友可去查一下，內地學生如租20/21年學期的分租單房，好似有大機構向終移動買電話卡送比佢地? 由於內地機構在香港住屋市場無份額，而佢地為左內地班朋友仔未來甘心情願係香港為佢地工作，所以進入細單位住宅市場，包起佢地手機費，絕對合情合理。咁同讀者有咩關係?

由於一房市場有半官方介入，不斷收房，你係學生宿舍業主可能單位有機會溢價被收購，比少少甜頭你。香港有地產商試過攪INTERNETSHIP計劃，5000蚊係廣州請人黎香港工作，包住包電話包食，例如去一田任拎都無所謂。比你5000蚊請到個人係香港做到下野，買多幾間宿舍間房仔比你住有咩問題!? 中央政府樂意見到。

 

另一件事，金融辦已告知國內銀行，今年要減人工。唔知香港中資班員工點諗!? 人工呢D野，未來可加可減。

 

相信佢地唔會攪大單位的，要有人數優勢，一定係管好單身一個黎香港打工既人。或者直情出內地糧高150%，然後包埋佢地一個住，咁叫佢黎香港打工。內地城市工資當5000，比佢12500佢，再包埋房錢5000，都仲只係17.5k/月。但呢個人係二線城市可以係專業人仕黎，或者係黨教老師咁咁。你唔信? 我唔會同你賭食file既，不過我既學生團在一區可有雙位數既單位間黎分租。唔係好多，不過起碼勉強叫有stake。我講呢個角度應該至今為止，未有人講過。就好似幾年前，我係第一個餵哂蚊咁入龍珠島拍200萬別墅，之後就大把報紙跟住拍。

 

亦預計會出現，有酒店會離場賣比中資做一房。小投資者，唔好只揸一房。但揸間三房隨時改做分租單位又或改返轉頭，咁就可以。美麗華酒店(0071)，你不如望下近日股價? 當然比人打到仲殘先抽起既機會係有的。

 

賣完A單位，返約4.8mil。單位B，夫婦之間轉讓，稅係跟舊制唔使比15%咁貴的，仲可以按爆八成，套5.4百萬*80%-2.0百萬 ~ 2.3mil。即係賣完A再用買樓003的「一拆二按爆八成」之法拆左B，成功多700萬現金係手。

 

當然讀者工資50k單要支撐單位B的按揭可以，50K月入之借貸力為50000/10000*50%*2.59 ~ 640萬。假設讀者冇咩消費又無重大負債。因此單位B欠400餘萬而工廈欠100萬，佢單人夠頂。不過再買就要將借貸力由無變有，一係佢自己出多份糧，又或令佢老婆有出糧。點就可以搵會計師比過萬蚊同你安排，或參考買樓003借貸力由無變有內容，8月尾有真人堂，或可即買即網上睇，簡單過Netflix，香港仲有office同客服。我同意係開公司出支票比老婆當做新收入的，然而此只為大方向，點先做得細緻需要心得，同埋只要做錯一個步驟銀行睇到，成份按揭申請即唔批。

 

由於單位B拆了名夫婦之間有人是無樓，有成700萬係手可八成上會買返間3房，800萬樓八成上會首期只160萬，借貸力會整夠。而補買一單位後仲淨700-160 = 540萬。其中一半即270萬可用債基槓桿收息，先不要槓咁盡，1:1或只1槓0.5，都有10%年息收。270萬收設27萬息一年，都近讀者半個月人工。將自己手上既樓執一執有三房收租又加薪50%，你話係咪開心先。

 

佢幅牌若不因為樓市大升，其實好弱。你諗下人已中年老婆無做野只揸50萬，唔趁仲有野做執好D樓套錢出黎，一旦自己生意有咩事可以大幅下行，因此「不變應萬變」不屬讀者選項，亦不屬無月現金流既人之選項。

 

因此知識同經驗確可改變命運，爭在你想自己試條路出黎定係我話比你知點行同搵咩人會夠經驗值幫你。至於點將債基同直債買得好我地係收息101課程再講，先謝讀者來信。

諗sir – 2012年創立成家投資網上課程，收息101課程教授學生超6000人，學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

 

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