理財個案:42歲、小朋友大左、買三房 #2110

你好!本人42歲已婚,與太太育有兩名小朋友,分別6歲及12歲。家庭收入約48000一個月,現時自住一層居屋(未補地價,市值約560萬左右,還欠約23萬借貸,2022尾供完),持有現金約120萬,股票市值約18萬,一份供完的基金約45萬,已幫小朋友購買了醫療保險,自己及太太都有醫療及人壽保險

 

有感小朋友長大,現時希望考慮多購入3房單位(800萬以下),未知現時的市況及自己的情況,會否很冒險或是否有足夠能力這樣做?還是有其他方法可以再把現時的有限資源再去增值,希望諗sir可以幫忙解答及提供議見,謝謝

 

李先生

 

ANSWER:

很多平凡香港人工作繁忙,少去理財。可是一旦失業或身體有事,唯一收入來源即告中斷。

 

讀者情況買樓唔冒險,最冒險就係乜都唔識他日再比人點。

48000收入提供48000/10000*50%*2.59 = 620萬

老居就供滿,市值560萬,減去23萬outstanding仲值500幾萬

120萬現金

 

即係成套戰鬥力為620+540+120 ~ 1280左右,唔差的

 

大部份打工仔,都只考慮一邊,諗做既話有咩風險。可能習慣左老闆唔講既野最好唔做。大部份人諗如買多間樓? 一旦跌左佢點算。

 

然而更進一步,應考慮埋唔做又有咩風險。未來通賬才是你最大敵人,銀紙印左咁多唔通真係當無事咩? 不過今年中美都怒拓(市)所以未現形。到時如廚師腸50蚊包,茶餐70,一間舊兩房成為900萬,生活洗費比而家貴一倍,咁讀者120萬現金…就當佢到時儲到150萬,夠捱幾耐? 

 

而家巴士出入加一日兩餐大家樂,一餐mcdonald,唔買野唔出街,死仕博生癌生活模式,每月要花(120+25+100)雜費 = 250蚊一日,一個月用7500蚊。假設他日生癌mode過活漲價1x至15000/月,150萬可頂100個月,即係咬10年就要執(爭)紙皮,同埋計你唔病唔傷阿仔又生性。

 

所以,買金抗通賬,買樓抗通賬,同意的。但諗sir好少聽到人講買股票抗通賬。大部份香港人都係於股市贏少少就急放走派彩,sad but true。

 

小朋友生病,一係冇事,一係好大件事。然而公家兒童醫護服務在港都唔錯(因為少人咁唔好彩),當然老人科就等到死都未等到,這也清楚易明。因此小朋友保險除非錢多到瀉,否則可以慳返

 

如筆者係讀者,唔使諗,賣走居屋唔使諗補價,即可套回500萬夠夫婦拆買一人一間。然而信心的建立很看你平時究竟有冇練功。讀者平時相信樓都少睇、儲錢靠高收費基金、一味供樓而又唔會諗下將樓加按錢出黎發下圍,好日都唔練兵而今日你叫佢打大仗? 所以話理財建議,很要就個客。

 

講返最應該點做: 賣樓返500萬錢拎其中80萬出黎,看看老婆是否從未買樓,如未可九成上會即80萬首期借720萬買三房,月供720/259*10000 ~ 27K。如只可八成即160萬首期月供24.7K。淨350-400萬左右用債基不槓桿收息,約7%一年,先用150萬投入債基收7%息即8.7K,夠幫補佢供樓。收等好先至加注買債基,唔好比SALES點左你一野用哂350萬投入。

 

第二間唔急買,等一等隔年再買當分注,香港人其中一常犯投資錯誤是有錢就身痕,硬係要拎「將手頭現金已買哂野」那種滿足感。買完債基淨200萬,加埋45萬未贖基金,有近250萬可隨時動用資金已幾夠。所以債基如見到5粒豆訊號適宜,可再撥245萬之中50%即120萬買入,TOTAL買入270萬不槓桿收7%,月派息可升至16K水平。如槓桿令年息至10-12%,月派息達27K水平。呢個數都夠係九龍租三房。

 

至於第二間樓500-600萬市價買入,首期連雜都係百餘萬,買入時間可以是比中原城市低15%,再付20%首期去買。那你要樓市由高位急跌35%你才負資產,1-2年跌40%咁急只1997年試過。而家住宅唔似97年,2010年後近乎無摸貨,急跌比較難。

 

有債基提供約27K月入,加上兩間樓由42歲開始比租客供,預55-60歲供滿,到時可保富足一生。當然你話你擔心香港2047又話聯繫匯率會變? 其實香港仍需不少人力,1000萬之下樓房下跌空間不大。大家理財不要人云亦云,要看清自己手牌。若只屬平凡,夾硬出國或者拎太少錢擺係遠方國家,人地都既係太想歡迎你,搞咁多野會否效益太低呢?

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諗Sir@TVB J2 安樂蝸

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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