置業換樓階梯與屋苑跑贏的關鍵 #2087

Hello 諗sir

 

本人有1深水埗單棟物業市值750萬,欠銀行380萬按揭及加按部分還欠82萬,現時cash有62萬。樓是同老公兩人名,老公34歲係公務員收入35000, 本人36歲,是上市公司文職40000, 1個月糧。有一歲半女,黎緊要開始返n班6000學費。

無任何債務,大陸有少許樓鋪投資,但暫時無進帳收入。

想購入將軍澳1000萬3房單位。

 

 感謝解答

 從我的iPhone傳送

 

answer:

哈,將軍澳、青衣都出名津校校網唔係太好,私校除外,諗sir同一些子女選校專欄作家傾過,知道將軍澳住既人,通常都唔係將軍澳讀書。咁當然讀書只屬人生某一部份,唔使太在意。諗sir亦唔會幫你諗埋學校個範,以上你當我開場白閒談吧。

 

「賣樓如得十年儲蓄,請賣」這句說話至今仍適用。唔知讀者能月儲多少,不過佢賣深水埗單棟可返750-380-82 = 290萬,夫婦工作至今只儲到62萬,估計290萬接近夫婦十年可儲。

 

十年近乎必見樓市半個週期,最近一次小低潮在2015,中原城市指數回至146點。因此你賣樓拎到十年錢,點都夠你捱到一個小中期低。但請留意,「唔到沙士價就唔買」既心態唔可取,買野係睇價格趨勢,及價格相對數值,而唔係睇價格名義數值。

 

賣完樓仲可甩埋名,未來乖乖地儲樓穩退休就最好。讀者是公務員,借錢較易,此為優勢。資金唔多,此為短版,所以要賣樓賺左呢浪去彌補此缺點。至於去海外發展或者離岸戶口,這方面都對讀者工作構成危險及其優勢不在此,小朋友亦太細配合唔到既,所以就慳返時間咪近排「人諗佢諗」。

 

常言做人做投資,知清自己副牌有咩,諗清楚先出,做個相對上你well-off既結果,就對。

 

將軍澳(西貢)區空置率高,不斷有新盤出,你諗住就有橋到買個邊會升? 就中招。前兩年日出康城按中原數據呎價表現,跑贏呢2-3年先落成既同區新樓,仲要係長實出品,點解呢? 同區入面都有好屋苑都差屋苑,亦會因時而變,這在買樓001網上課程都教到因素。如果無將軍澳偏愛,想上車你問諗sir,荃灣幾好。如果有預算搬出九龍都唔錯。因為是:

 

PLANA

後生窮既無咩錢,荃景圍附近幫到你

事業漸入佳境或者夾埋老婆計開始搵到錢,搬去荃灣西較新樓住個兩房。有錢就海之L,冇錢可以去三寶,會所唔錯夠你個仔玩到六歲

再有些錢兩條路,一係自己住靚D,搬四房,有些門面野。或者將盈餘投資,同區有唔少洋樓或半新樓比你改做高收益樓

人漸暴富開始孤癖,搬去荃灣至深井青山公路旁既別墅,都有選擇

 

PLAN B

至於西九龍,冇咩錢由美居中心開始

事業漸入佳境或者夾埋老婆計開始搵到錢,搬去四小龍較新樓住個兩房,唔怕舊住美孚「新」村會大點。再有錢就直接奧運站,冇錢四小龍有大兩房,會所唔錯夠你個仔玩到六歲

再有些錢兩條路,一係自己住靚D,搬去銀海,有些門面野。或者將盈餘投資,同區有唔少洋樓或半新樓比你改做高收益樓

人漸暴富開始孤癖,搬去九龍站或者尖沙咀名鑄,都有選擇

 

但你留意有些區如西貢,係無咁完善既置業上流階梯,會導致有能力搵到錢既客搬出去第二度,成區及其中有些屋苑個價無咁易谷起。

 

呢d野,香港任何經紀行唔會講,你唔怕得罪行家…都先得罪某些幫你坐緊貨既業主! 所以請大家去facebook like多呢個post兩野,支持下諗sir! 另外政府取消室內限聚令,所以收息101及買樓001課程將數天內停止予網上班,轉回真人授課。如你想在家修讀收息101及買樓001請盡快聯絡我們報名謝謝。

 

所以290萬當中用150萬八成上會買返間細三房先,或大兩房改三房,「改上唔改落」。有淨錢用下債基,每月派息。好似B餐派息12%,買入時機相信好快見。100萬都收多10-12K/月,大大改善讀者收入水平。如果唔想用債基可轉用美股收息,你可以用data storage center的房託之優先股訂明收5.85%息(下圖),利息可以槓大至10%年息,個價長期維持在26-28元水平,2020年3月試過下調30%但可即彈返起。








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