諗SIR你好！本人37歲，月入6萬元，太太32歲，月入4萬元。現居港島三房屋五十年樓齡，現值約600萬元，物業由本人的外母持有,已經供完。外母物業在今年6月按了130萬, 本人太太額外合共持有40萬元現金。
另太太持有市區兩房私人物業單位作收租，今年6月以610萬元買入，現約值660萬元，欠銀行366萬元， 月供13,000元，每月租金收入18,000元。
本人有個計劃，請諗SIR指點迷津。
1.5年過後罰息期後賣現居, 因為五十年樓齡, 沒有升值潛力。更換25年樓齡1000萬樓下的港島市區單位自住, 寫我的外母的名字。 我供, 但現在不知道如何投資手頭的現金。(因為有小朋友, 因此希望住港島。)
THANK YOU THANK YOU ~~~
answer:
估計由於2017年買左市區兩房物業收租，令家庭現金低下，暫只40萬。至於1.5年後賣走港島三房五十年樓再勁套約470萬，換1000萬樓，即係1.5年後要借530萬，另外太太欠366萬，夫婦兩人入息共10萬現，借貸力為100K*50%*2.59 = 12.9百萬。作上述安排後借貸力用掉(530+366)/1290 = 69.45%，只好說剛好附合，一滴都無剩。如再借多一點筆者應為過於冒險，係低現金水平下將借貸壓在7成之下屬必須。另外留意1.5年後讀者夫婦持有市值約1700萬物業，而資金估計到時有100萬，咁計條數應感牙煙。在借貸力用了7成加上現金只頂到物業跌100/1700 = 5.8%的情況下，在2018年如樓市大跌令讀者打掉希望趁市高「大換大」的念頭，應是好事。
五十年既樓有冇升值潛力就要睇Insider-news，即有冇機會比人收購。不過港島樓升得慢就唔使問「有冇機會」既。根據中原城市分區指數，2010年後港島樓價落後比新界東西同九龍，故閣下要住港島，就要進入「不計較自住樓升得比別人慢5-10%/年」之群組，亦即資產行慢50萬-100萬唔計較個隻。近日聽到有個論調，話港島樓升得慢，第時跌落黎都跌得慢。那回望2007年的股市，當年匯豐股份升得慢，又係咪表示佢當年跌都係慢呢? 希望大家唔好比銷售技巧瞞騙，呢招只係好入門既「反轉黎SELL」。
若諗sir係讀者，我就會盡按外母間樓，放係老婆戶口。當然如果外母肯賣，將間樓賺幅全釋放是更好的。不過明白作為女婿提出呢類問題，基本上嗌住交過年，受人涼薄是基本入場「費用」。那不如稍「行前一步」，將原本160萬加按到300萬吧，攤20年供要$15391(50年樓盡攤只二十年還)，而300萬入手債基再疊增收息，年收10-12%(行E餐)，一個月有$28K-$30K，減返供$15391仲有$14K-$16K淨，而原本外母樓租比人，收$15K/17K租應可。那$14K-$16K淨+$15K/17K租，應該夠讀者係香港島租三房有突，有淨孝敬下外母啦。
當然咁做有個唔好處，就係而家讀者住外母間三房係冇成本既，但而家咁做就要冒債基價格升跌風險，或者新租客唔交租而自己個邊唔可以甩租既風險。不過但凡興家創業既男人，都要識分辨風險同冒風險，成世人都唔冒風險或者留係講到爛既:「comfort zone」入面，你知結果係點架啦。
至於有人問:「乜又係用債基再疊增? 有冇第二d?」
- 若然資金夠，可用直債而槓桿，保住本咁收15%。可是連一百萬都未有係手既朋友，真係唔好亂試
- 保險是另一選擇，但唔係人地sell你個d。而係諗sir教你自己去搵個d。但點都好，放3-5年是肯定，入場要10萬。無野係少成本入場高息而又極彈性的
- 買股票可以是選擇。不過買股輸錢既人多而你究竟幾有膽將加按既錢買哂股票呢?
- 買車位買工廈買大陸樓? 第日再講。不過呢d投資物既佣金係貴過哂債基既，仲要市跌難搵人接。債基2008年雷曼個陣基本上都有人接。
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