印花稅辣招 頭痛食胃藥

政府出招令樓市降溫,降低小市民風險,招數能否到位呢? 係「剛性需求」下,物業樓房成為搶手貨,需求一係自住需求,另一個係投資需求。政府係上任後已不斷著墨增加供應,由需求正是治本之法,可惜要解難費時,因屋是要時間建成的。亦冇任何快手取得空置房予有需要人仕之建議,遂令樓市一升再升。   用SSD禁售已令炒家在住宅市場絕跡,現時無厘頭將藥石投向印花稅,例如你買三百幾萬樓,如你已擁有一物業就要繳付double印花稅,由3%升到6%。此招面頭係恫嚇投資買家唔好再買第二間樓,最好全香港人「一人一間樓」,但此「願景」能否做到嗎?   加印花稅係頭痛食胃藥 有睇開homebloggerhk既讀者都知,呢幾年樓價節節上升係因為市場冇盤,冇盤係因為冇業主肯放盤。出面利息低而股票又唔係點生性,你要我賣樓就要跳價買入,好等彌補套現後筆錢放係銀行收唔到咩利息之「損失」,此等「損失」可用再投資風險黎形容。到現時又再加買房之印花稅,業主們唯有將此成本加埋落去,樓價因此再升2-8%不等。   印花稅有得閃 至於印花稅措施適用於商鋪,如果有一個人真係用個人名義買第二間鋪既,佢就要比double印花稅,仲要即比! 但行家都知買得第二間商用物業多數用公司名,開間公司黎買間寫子樓就可以避開印花稅。私人樓一樣,你可以開間空殼公司注入間樓,no problem! 仲要而家因私穩唔比查公司董市身份號全數號碼,咁又如何得知一個自然人(董事)分別用個人及手上公司名義hold左幾多間住宅同鋪加埋寫字樓呢?   最影響有心置業者可是收緊按揭,按證公司接受最高9成按揭之物業,由原來價值600萬元或以下,降至400萬元或以下。唉,班官真係唔知而家班窮人買樓4-5百萬好常見,三房更不時要六百萬。可能佢原意係你冇咁好實力就唔好買四百萬以上既樓,但市場上有按證公司以外之二按選擇。普通市民睇中間五百萬樓,按證公司借到360萬,比原先500萬按九成450萬少左90萬,係經紀力sell下佢可會搵財務借埋淨低呢90萬佢,咁就真係置市民於苦海,6厘息還息都死。   筆者唔係不斷同政府唱反調之人,亦支持政府興建居屋,為不斷下沉既中產社群及難以自力上車者幫一把手。但此記給長實的answer ball,實在醫乜都醫唔到。倒不如佢係記者會出下口術,攪下按揭利息稅做吹風,加推遠期樓花可能比2/22既2招好。筆者之前都係blog講過些少建議,可參考 政府房策之短評及建議(2/3)

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高登仔打拚全方略 – 再談庸才晉富之法(答)

->>按此看問題     答: 首先多謝goldman收看諗樣網, 本文以高登仔作開題請勿見怪,絕無貶意。遲左回信希請見諒,請勿再用「再生父母」形容本樣啦,真係受唔起。睇來信已知Goldman係mr.aggressive一族,本文將不顧風險,為goldman出謀博殺。  http://www.snb.hk/blog/front/blogdetail.aspx?postid=61256&blogid=27293 前文「成為千萬富翁的八個步驟 – 庸才免費有屋住篇」 已介紹將自住樓換細些少同舊些少試圖一開二既方法,此舉可令投資更靈活,隨時賣一間,另外係居住上既開支明顯減少,實在庸才適用。如家庭收入穩定地過十萬,又想做到五十歲,而預見人工升多跌少者實在可將樓越換越大,唔使用呢個無啦啦搬細屋既方法。  一開二換取兩個兩房單位  Goldman兩個車位都幫唔到佢贏錢,….. ……….已隱其餘內容   (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]  

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居屋殺入又一居的煩惱人(答)

  按此看問題   煩惱人相信真係好煩惱,睇佢問題就知佢一定去問過諗過。例如物業轉名對該項物業於銀行按揭之影響,轉名後SSD限制會否加長,更需要打幾多印花稅,煩惱人係問題都計清計楚。 對於轉讓一事,煩惱人應問律師能否以較低市價轉讓物業,如調至剛剛低於三百萬相信是一個律師可接受的市價而你又慳返一半印花稅(即約四萬)的建議。 ->>按此看印花稅稅率 首先按揭只計能證明之收入,當你有稅單,加埋公司支票妥當影響望可將你本人核實收入計到30000蚊。加埋太太家庭月入達$45000。根據批核標準如自住物業要令總借貸還款金額不能超借款人共入息之一半。即係你還盡每月$22500,減去已補地價居屋$7800,假設出面冇借貸,可以批出$14700月供之按揭,即借到約2.65milX1.47=3.90mil之款項,剛fit到你諗換大屋,補1.0mil而買入7.0mil樓宇之打算,你該埋提議是可行的。不過留意條數已計得好盡,而你身上既credit card及p-loan會令你借唔足3.89mil個數。   如執行換大屋之決定,未免太大風險。及於日後果真跌市,你會十分後悔。現在宜執行「年年有餘」之策略,即係借貸能力要有淨,手上現金要有淨,為下一次入貨準備。現時再入場買樓既,一係好有需要之輩,或手上太多錢冇出路之人仕。試諗下你如果你2007年,7百萬連又一居都買到。而家七百萬而又要大既,都係次一等(當然都唔失禮)屋苑。建議籌備資金,完成由居屋搬入又一城(居)之創舉。   因媽媽要收取政府資助,你就要轉按放棄1%之按揭計劃。楊先生在網上提及香港冇可能有1%供樓既按揭plan,你大哥就係其中出類拔萃既一位。既然出租幾年都冇出事,何不將阿媽轉返黎間樓續出租? keep住個好租客令自己煩惱都少d。除非物業已超30年否則keep住間樓以靜製動為上策! 另外應大膽加按至七成,套出3.65mil*70%-1.15mil=1.40mil。加埋手上一百萬cash你一樣可以係跌市做七成上會買800萬之自住大屋。等同忍係於周期長的樓市中滑浪最緊要要訣。   出完以上幾招,你借貸力只係用左一半,cash又充足,淨低事情交比個天同特首去辦啦! 人幣定存係你cash的好搭擋,好好享受同bb相處既時間,呢樣先至係有錢買唔到的。至於為仔女升學而遷居及已補地價之居屋應否趁高而沽既考慮,請留意本網,會遲些作深入解答。

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80後買樓記(五) : 港女與盤荒之怪論

  按此到上回: 80後買樓記(四)   上回講到我終於用窮兇極惡既方法清哂d卡數。遇到人生中第一個貴人: 保險經理肥佬。 想入行做保險,就要考成五個試。我諗左好耐,先敢同阿媽講話轉行,因為始終呢行比人印象不太好。果然阿媽聽到我話做呢行,即刻話:「你讀咁多書做咩學人做保險呢?」我心諗我轉左做呢行仲要讀多D書你知唔知? 同埋我同阿媽講我只係做跟單,唔係sell客。點知阿媽又話:「你做保險唔去sell客搵錢咁做黎做乜!?」果然佢想鬧你個陣,點都搵到野鬧既。   雖然我係做雜險,即係車保、家居保、旅遊保一類,但係肥佬vincent上司不斷游說我做人壽sales,話趁後生搵大錢。我只係用好多sales都聽到厭既一句:「睇定d」黎耍佢。不過而家回想都要多謝肥佬,同以前賣電器相比,賣保險既技術層似又高一籌,因為我要知得更多客人點諗先至有單開,間接令我對人既溝通技考高左,對突如其來發生既事更可用高EQ從容面對。呢兩個技巧係終生受用,例如我之後講我同小儀結婚,都係用番sales技巧到「處理」我外母,減省不少煩惱。總之建議未做過sales既後生仔,不如下海搵樣野賣下,增進溝通技巧。   肥佬主要打理佢旗下團隊,五個隊員入面四個係女。而家保險唔再係好似以前咁,女仔要客買單就被逼去「培訓」架啦。相反,我四個pure港女隊員不時討論今日遇到邊個筍盤,睇下點再襯番條短裙仔再約個客。主動出擊相信係時下港女經常討論既一詞,而將target變為筍盤、貨品化再唔係男人既專利。 女人天性就係鐘意柬野(貨),其實更容易將求偶變造一個購物行為,及將另一半貨物化。這源於古時原野男人起身就正去打獵,擊中目標搵夠食就返屋企,女人就唔同,佢地企係棵橙樹下面睇完又睇,箇中選擇之樂趣令佢地富足一天。係萬年之傳遞下,造成男人同女人係購物行為上有所分別。而時下香港,其實男女都將對方貨化,只比較可量化之條件,而忽略不能量化既愛。不過係「貨品處理」方面,男人想做既係囤貨,而女人就想貨如輪轉,可惜有部份女仕,成世都係齋睇唔買。男人就如大款買股票,努力買進! 當然有貨自然要倉租。男仕由古至今都係財力雄厚者易得女仕歡心。女人之處境就如入萬寧搵隻合心水既面膜咁,越見困難。首先萬寧打開門,已經排左成村內地居民。人地係有心落黎買既,已經係網上做好調查,決定自然快。本地人對呢塊咁貼身既面膜,緊係細心睇清楚,心諗面膜用得唔好,後遺症可是幾個月或成年,影響極之深遠。係一快一慢之下,貨源變得更少,想搵另一半就好似而家睇樓咁「冇盤」,有得睇都唔係鎖匙盤,係有租客住緊你要趕走人自己先有得住既。仲有大把人都係有錢而「睇定d」唔買,可惜個盤要求既野一宜上升,令大家更難「上車」。所以情場如樓市,當一個男人搭上了另一位伴侶(可以係男人),個SSD短都要半年期,港女青春有限,如此苦況令人難堪。 係了解左同事之後,我會再講下我既工作。務必留意。   下回>>八十後買樓記(六)

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點樣搵萬八儲萬九蚊?? (答)

->>按此看問題   雖說話讀者來信,但見文知巴利應係一個平凡既香港人。即係人工唔算高,又要養老婆仔女,今次睇下呢個香港人點去努力改善自己生活。  先答巴利問題,太太自僱用轉數去私人戶口當出糧,一般銀行唔會當呢個係月入,就算當都係拆一半。自僱人仕借錢如攪有限公司,出示公司盤數應該唔難。但無限或單獨受僱者如冇數薄係身可上交利得稅單作證明,都係一個有力證明。今次當自照僱太太收入既一半(即一萬元)為可核實收入。     假設巴利兩間租出樓房都有租約,計埋每月都收成$16800租。保守咁計家庭總入息為巴利兩萬,太太一萬,加埋租金收入既八成即有$(20000+10000+13400)=$43400。係政府新出措施下佢只可用入息四成供樓,即$17500。現時兩間收租樓夾埋供$9200,即係巴利夾埋太太用$(17500-9200)=$8300買間樓收租仲有可能。不過政府而家正做野唔favour你地上會。假如巴利冇新既入息證明,其實而家計埋租金收入已用借貸力一半。兩人現金流亦不見強勁,固建議一動不如一靜,還掂有兩層樓係手,應待樓市下滑再食下一個浪。     反而想講巴利早年低價購入樓宇,就算太太唔做野屋企得自己搵錢,諗樣發現佢比哂成份糧比太太做家用後自己仲有錢淨,正式搵萬八儲足萬九。佢做左咩功德令佢搵兩皮幾野都可以係香港咁自在呢?  都係個句: 買樓! 當然買樓唔係必贏,但係買樓儲錢係一個可預計,有進度記錄而令你慢慢晉身小富既方法。年長既你可能問九七年買樓息太貴點儲錢? 係呀息貴絕對唔好買,如租金回報率低過息口更加唔好買。巴利係2010年一口氣買左三間樓(分別1.80m, 1.60m及1.65mil),如果要名正言順放租個陣每間要三成首期,即合共1.50mil,計番巴利兩年前應該三十五六歲左右。你問下自己究竟呢個年歲有冇機會儲到百五萬呢? 話難唔難,兩公婆一齊遂蚊儲百幾萬有可能。所以結語為能不能為自己預備安穩生活,在乎你肯唔肯開始儲同比恆心儲錢。       買入 現值 尚欠 月供 現租 已售 土瓜灣單位 1.80 2.70 1.50 5500 8800   太太牛頭角單位 160 n/a 0 0 0 220 自己牛頭角單位 165 260 108 3700 8000                 巴利自己係港島租樓住交一萬蚊月租。 至於巴利case,佢係09年賣左港島樓,佢應該賺左百幾萬而10年用黎買三間樓。呢個一拆三方法諗樣在早前已建議,最好仲係賣新樓換旺角較舊樓。因為舊樓租金回報較高,旺區樓易出租(唔好買偏遠地方,你一季搵唔到租客回報率即大跌)。另一個建議原因係三間樓可以遂間放,分批賣,而家大部份賺錢既業主應該趁SSD未加到四年期考慮此建議。可惜現時盤源真係少,就算你攤長成年買三間都難搵到野買落手。但保留此方法留待他朝採用,絕對有得著。呢個case係活生生香港人既示範,唔好再怨冇錢人工低買唔到樓啦,努力起碼先行第一步吧!    按此like超筍樓盤表支持!!

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點去預備彈藥買樓? (答)

->>按此看問題     大西北瓏門都萬幾蚊呎?  首先你聽見報紙成日講新盤過萬呎價出售,其實只係冰山一角。有幾個特色單位索價過萬唔出色,但以瓏門兩房四百幾萬大把選擇。三百幾仲有一兩個單位。而向南三房套做價六至七百萬,約八千幾蚊一呎。比起同區卓爾居二手都要六千幾,瓏門開價十分合理。  至於你話建築業唔夠人手確有聽聞! 九七年大牛市過後令人手在十年後斷層已在2008-2010年見底,現時人手應該開始多番。若梁特首既大西北,擴機場同西佢個九開得到車,建造業仲會搶人都唔奇。至於十年河東,必見河西,IT界係2000年科網爆破後行業萎縮,而家IT人個價都升緊,仲有加埋iphone app,相信該行會有第二春。故係建築同IT界都發生過此情況。   再講細樓,確實會跌得甘過大樓。因為有能力既業主,早就換左三房或更大。如果淨係用房比,兩房業主通常防守力較低,加上你住得三房較大機會有小朋友,如非必要都唔想搬走影響小朋友。結果係你睇咁多年既樓,較大呎數單位數價多數跑贏細,只有近排細單位確實升過了籠,原因為??   都係因為大單位拉升細單位,香港人口袋有錢紮實了,逐漸接受冇番幾百萬都買唔到樓既諗法。諗樣已經係早前提及,二百萬樓全滅係今輪升浪必會發生既事。當幾年後供應增加,如再遇上個經濟不景,確實細樓會比人先沽售。而家買樓、宜選轉手率較低既屋苑,用家多希望防守性增強。最尾你問點樣睇用家多?係SSD行之前該屋苑轉手宗數可知一二,而家唯有要睇返兩年前數據,加上行內人仕口傳之智了!   至於讀者安全系數算高,起碼有層就供完既樓。其實早應係年前將間樓套錢,完成買兩間方案了。現時時機已失。如果你每月月入強勁,可以就咁儲錢當彈藥等跌買。反之如果真係儲極都係幾十萬數,倒不如先將間樓用黎套錢,放定舊錢係度收下息先(可選人仔債券或做3.25%半年人仔定期)。加上用靈活按揭貸款有一半錢可以放返係銀行享受等同按揭利息,風險有限。咁做好過你等到跌市發覺自己唔夠CASH,想用張樓契問銀行借發覺只借得三成咁無奈。

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買住半間樓頂檔先咁騎呢?? (答)

阿May個case正是極多人諗緊。有些少錢而冇樓係手,想買樓但太貴買唔落手,點解決??   每個人係住方面都非常主觀。有人話佢住係柴灣勁方便,又有人話元朗好好住。當然唔同人有不同生活方式,造成上述現象。而當你想買入自住既區域樓價太貴,你係咪就咁痴痴地等呢?   其實現時既老一輩都係由細樓換大樓,一步步搵自己既dream house! 所以如你儲到些少錢,不妨比三成首期買間舊些少既樓租出去,補貼自己租金。由於呢間樓都係放三到四年,不妨睇舊些少,但勁好租既選擇。   ->>按此看問題   至於你會問我買左樓,一旦我既dream house跌到價,我買左間樓蝕左錢計埋咪冇賺? 諗樣認為條數係咁計: 你睇中四百萬既樓,租金係一年樓價3.8%即每月$12600。你而家用手上六十萬case買間一半價錢既樓,即做七成按揭上間二百萬樓房收租4.3%,計埋雜費收$6800一個月,按揭分廿五年還每月六千,當中本金還$3800。咁即係話咁做可以有$6800-$6000+$3800=$4600落袋。   萬一樓價一年跌兩成,咁就正啦!! 你dream house只需$3.20mil,非常好你可以考慮買唔買,有(賺80萬!)。而自己收租樓就蝕$0.4mil,真係落袋既租夾埋$55000。呢一年比左既租為$120000。係可以講你(賺)左$0.8mil-0.4mil+55000-120000=(賺)$0.355mil。換句說話講就係你買入一間同你dream house平一半既樓,先令自己(約)交少一半租,但drawback係如樓市跌你比「只租不買既人」貴10%入市,你問自己肯唔肯。   萬一樓價一年升兩成,你dream house買唔到當蝕$4.0mil*20%=$0.8mil,而自己間樓賺返$0.4mil,加埋落袋既租$55000同埋120000租金支出,你(蝕)$0.465mil。當然呢個係賬面上,因你個$0.8mil虧損係假定出來。其實你用細樓升值有四十幾萬落袋就真! 就算加埋SSD沽樓,你套到三十幾萬可以幫你守多三年(夠比三年租)。換句說話講你買間平一半既樓收租可以幫你市升(蝕)少一半。   呢個例子當然假設了兩間樓升跌同步,不過concept可以應用係好多地方。此設置為減低你投資組合既波幅。即係等於你先買平間樓,升跌都少一半,係黎緊呢個估佢唔到既市況,可以運用。留意係如果你target親都係千萬豪宅,買賣洗費會扭曲上面所提回報。咁樣做比起你只租樓博鋪大細,令自己更有預算。

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換樓好唔好?(答)

->>按此看問題   kitty小姐的個案相信好多人都面對過。結婚「猛猛緊」買間兩房上車,及後發覺要三房先夠用(其實係香港梗係越大越好),於是心中計數如何改善居住環境。  方案一就係人都曉,就係賣左舊樓買番新樓。中間好多人間係究竟賣樓先定係買樓先呢? 對自己最著數既係賣樓數期短,買樓成交期長,咁你既cash就最鬆動啦。但要注意係賣樓一收左錢係就要交吉(搬走),所以請勿係新樓睇到十畫都未有一撇時就走去沽出現居。諗樣係早期文章已有提及詳細情況,如同賣家議價到3-5%內時可以點做,提前成交如何完成等,請留意blog中其他文章(其一參考買樓附送試住期)。  Kitty如要一沽一買未必合適,始終手上現金及月入未見強大,等兩年後抽居屋,真係有可能抽唔到。因政府好大可能將抽居屋入息上限調至三萬五至約四萬水平,多左人爭居屋。   建議可以先將現樓租出,再自己去租三房。好處係唔便比兩次傭(一賣一買),又唔使再行SSD(三年),更可慳比大部份印花稅。賣出金獅收1%即$25000,買入三房至少都三百幾萬,又約$35000,最後新樓更要打印花稅約$70000,即係呢個動作未計裝修先洗十三萬! 呢十三萬只係益左人同政府! 咩都買唔到(除左幾個印)!  

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資產配置大轉移(答)

連結->>按此看問題   可見如樓市大跌,「一半(46%)身家係樓市」既Albert實在十分之傷,當然大部份香港業主都一樣。而股票只估3%,定期及cash加埋多及51%。放開Albert關於樓宇既疑問,其實albert真係應多諗股票及債券投資。如果諗樣有呢個朋友,可能會有此對話: 因為cash已多至超過albert 100個月入面要用既家庭開支,所以albert可以將部份cash變做長期而保本的純債券,留意發行人風險。一般和黃、東亞銀行都係4.5%年回報以上之選擇,唯需放約5年年期。以albert大量現金黎講,放二百萬係港紙債券真係濕濕碎。人仔可以定期,其實可以物色更高息人仔債券,6.5%可期。原因係albert以45歲年紀實在可在有風險投資,而佢到中年都買咁少股票可見佢對股票市場興趣不大,或早已戒買。將人仔放係新世界類似既人仔債券,應該冇問題。 多改動後albert有15%總資產係港元債券收約4.5%年息,9%資產變做人仔債券,另15%放係2.15%mortgage link。仲有淨現金8%(38%-15%-15%),可以連同4%(cash allocated for shares)加碼買入股票,完成後股票佔總資產約20%。最終分配為24%債券,20%股票,46%樓房,10%cash,債券為albert提供$190000年派息。樓房不用急加碼,現時有屋住又有cash在手者宜等一下。 Albert確實要買多間樓,咁可以退休後至少一間屋住一間收租,可惜係政府多重加壓下,買樓投資既贏面不見多。當然albert可以有一個諗法,就係工廈投資。冇SSD而又可由現時活化中尋寶。當然由買賣住宅到工廈買賣,確實又另一個學問,希望可以解答到albert疑問。

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高登仔打拚全方略 – 再談庸才晉富之法(問)

諗樣兄:   拜讀鴻文, 獲益良多。小弟行年三十, 有幾個問題困擾, 盼諗樣兄能拔刀相助, 不勝感激。  問一)  小弟與女友各月入25k, 分別在銀行及政府工作尚算穩定, 現居東涌自住三房單位, 該單位於2011年頭聯名買入4.4mil, 做九成按揭, 現時為止略有升值至6.0mil,欠銀行3.9mil。現在嘗試一開二, 換取兩個兩房單位, 作為一自住, 一收租, 增加現金流, 盼能早日成為小富(余自幼家貧, 耕稼不足以自足, 租住唐樓二十餘年) 。我而家冇咩cash係手。  但現在因為SSD, 導致四處盤荒, 加上細價樓樓價飆升, 實在有心無力。東涌兩房普遍叫價400萬頭, 即使以兩人之力分開做九按, 年息2.2%, 仍然力有不隸。現尚有新界北能有所選擇, 依兄台高見, 是否一動不如一靜? 還是應該勇往直前, 破舊立新?  問二)  小弟自知庸才, 08年買入東涌兩房單位自住, 巧合地能於10年賣出獲利, 方能勉強換入三房單位, 及後買入一值40萬車位收租, 月租$1800, 本意用於幫補家計, 該車位月供約$1300, 年息3.75%, 扣除管理費後打和, 兩年以來車位價格無甚升值, 一直呆等; 再者, 小弟於12年用九牛二虎之力借盡信用卡, 年息約5%, 一筆過再買入車位收租$1800。  小弟自知過份借貸甚危險, 但只要涯過信用卡5年還款期, 幾可海闊天空。問題是應否在美聯儲局加息前盡減借貸, 以應付供款壓力? 諗樣兄高見, 通漲可以減輕借貸的壓力; 但余不才, 買入車位未見升值, 則見其借貸壓力, 因此應否賣出換馬?   小弟Goldman上  ->>按此看答案  

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