怎達到一生三宅及提早退休的理想?#941

親愛的諗sir, 本人拜讀過你的著作「樓市雙租族」立時成為你 fans。 本人月入十二萬,收入穩定,但工時長,早有提早退休的打算。本人是一名單身中女,現年42,並未有固定男友,現與父母同住,毋需付租金,祇需每月付二萬元供養父母。但父母年事已高,一旦他們百年歸老本人便要遷出現有居所。 本人對「一生三宅」的理念很有興趣,但又很擔心租客在單位內自殺,及要為單位提供維修保養的事宜。本人從未置業,現有現金儲蓄連同基金收入大約500萬,請問該怎樣投資才可以達到「一生三宅」及提早退休的理想呢? 請賜教!  ANSWER: 一生三宅的理念是清楚明白不過,就係退休時儲有三間樓好去為自己支付生活費。年長人仕、或對安穩生活有追求者應視買樓收租為更好手段,因租金同通賬一齊升跌、加上樓是好的抵押品、可獲低息貸款。比起股票、樓在提供收入方面出色好多。留意若你的收入不同通賬掛勾、就當你今日安排好30000蚊/月的被動收入、20年過後同幣值的購買力將變少。你看1995年的物價、大快活廿蚊有個飯加野飲仲要有找。今日2015年,40蚊想有野飲都咪叫凍的! 你就知通賬在基層物品上的影響有幾大。政府公佈年約4.3%的CPI、是綜合了不同消費品、有車有食有靚衫、不能反映退休人仕所面對幣值稀釋之壓力。   當然買股票亦有其好處、就是作博殺賺錢既工具。重複一次筆者在<收息論>著作內提出的起始理論、為世間投資物可劃分為收息類同賺價類兩種。投資前攪清你呢筆錢既目的係收息定賺價? 做好資產分配再去選取投資物都未遲。讀者擔心買樓要保養同租客自殺、試問買股票唔使擔心要供股同股權被攤薄嗎? 只不過樓每人都住緊一間、好生活化、當日面對的支出及風險一講就明。股票是種無型(intangible)的投資物、方便了大股東由小投資者身上合法抽水而受害人不自知。   至於租客自殺/被殺、引用昨天文章、兇宅售價一般比市值低20-30%。數字上比這幾個月輸股票仲好。當然若你係後生仔、學懂股票、上市條例、及趨勢預測都是十分重要、投資心理會在買賣中形成。在年少早犯投資錯誤好過中年比人一鋪清袋。至於讀者多年埋首工作、月入算是頗高的。需要考慮投資的原因、係佢手上既500萬不斷被政府印鈔行動所稀釋。應否在現時高位買樓、在於借貸力是否足夠?  及手上持貨會否過多。計及讀者個人借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.5MIL,應入手跑贏地區的三房。至於香港18區咩地區跑贏或輸? 我會在買樓003再逐一述明。而三房樓好租過一房、加上三房樓易理順一組好租客出黎、這是行內經驗。切勿只聽同計劃而不行動,成功不是想出來、而是做出來。加上時間唔等人,人到退休就當800萬在手、無投資經驗只會易於被人騙走財富。   讀者買一樓只需一成首期、當連洗費只消約70萬,望入手後供樓同收租平衡。當然報稱自住的樓為何租出及風險應何規範? 這一時間說不出來。淨低430萬可取130萬作債基收息、年息12-15%之下又為自己爭取了多月$16250現金流。當然買樓、收息、點簽租約去省卻日後麻煩、債基點規範風險、這些事情需去學懂。收息或收租好在少需要打理、但點都要給予些起始成本。各位在校園內被灌溉「讀好書、搵好工成就生活美滿的想法」、可是現實上就係:   1. 讀好書唔一定保證有好工 2. 搵錢多少亦同讀書幾高分無關(搵錢是同你對市場上的貢獻有關) 3. 打理財產才是最影響生活質素的關鍵。對打工仔而言、搵錢20-30年、五十歲後打理財產其實都持續20-30年。那大家花時間去打工之餘、理財學問亦是很重要。 4. 你唔用你既錢、自然有人「幫」你用。  

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儲錢只會令自己同dream house越行越遠#831

Lum Sir, 最近無意中在網上發現您的BLOG及兩本大作<<收息論>>和<<樓換樓>>,讀後實對本人的財務智識裨益良多。已剛於本年一月完成收息101班,及將於2月上收息103班。亦計劃繼續修讀其他課程。   小弟和太太夫婦二人實屬大庸才(一直以為買樓比利息很貴好唔抵,一心想靠儲錢一炮過不用做按揭咁去買真正屬於自己的樓),現希望能完成一生三宅,望Lum Sir能賜教,給予心急的我倆寶貴意見。萬分謝謝。   背景: 本人38歲,月入43k,太太36歲,月入41k。 有一女兒3歲。 現與父母同住於已供滿未補地價居屋。計及日常所需,供養四老,姐姐人工,人壽連儲蓄保險等等支出後,每月大約可儲25k。 資產: 本人有一已供滿但未補地價居屋(上述),巿值約3.5M (剛以送契形式轉了名給父母,因此5年內不能轉售)。轉名目的為避免日後置業要繳付DSD及可借九成上會。太太名下有一為其家人供的物業 (只是掛名擁有卻要供款),估值約3.5M,剛加了按至7成,現欠2.5M按揭。   現金:  3.5M (包括加按) 股票:  40k 負債:  2.5M (上述之按揭) 借貸力: $(43000+41000)/ 10000×50% x2.59 – 2.5M = 8.38M 計劃:1) A)  1.9M 放於債基每月收息約1.6萬(以保守10%計) B)  35萬投入5年保險計劃 C)  1.25M 存入Mortgage Link 戶口收息以扺銷上述按揭一半利息支出 (因太太要求保守一點;會否建議不將1.25M放於Mortgage Link 戶口,以用作加大債基及保險的投資額)   休養生息3至5年,屆時望樓價有較大的調整 (樓價自2009一直上升至今已有6年,以十年一個周期估計),然後以本人名義九成上會買一400萬或以下單位自住,及以5-7成上會買另一單位出租 (要付DSD)。   計劃:2) A)  現以本人名義九成先上會一間巿區兩房小單位自住 (以400萬計), 計及厘印裝修傢電等各項開支後,預計使費約1M B)  2.15M投入債基每月收息約1.8萬(以保守10%計) C)  35萬投入5年保險計劃 Lum sir, 計劃一或二可行嗎?還是有其他更好的方案? 選區方面也望Lum sir能給予一些意見。 萬分感激謝謝! 火海中的心急窮庸才夫婦    ANSWER: 到40歲先發現樓此投資物的特性,及望用餘下工作時間附有的借貸力希望力追,這是趕搭尾班車。早年讀者同父母同住居屋,死慳死抵希望儲夠錢一炮過買間屬於自己的樓房、為不問銀行借錢去省回每月幾千又或幾萬的利息支出。此為只望住張statement理財而不綜觀全局去作決定之行為。社會正急速向前、就算你想耕田都唔係咁容易過d了無煩牽的生活。每星期應花時間睇睇時事及了解社會上各正發生的現象。同意不少人在求學時期「讀得太狠」致使踏入社會工作後對事物完全無好奇心。可是就讀者而言,若了解借入的美金正長時間在貶值、自己份人工亦正被通賬侵蝕,知道儲錢只會令自己同dream house越行越遠,那三十年華便早就行對方向,不會到四十之時才心急尋回丟失了的時機。   當然若人到50有此情況,因成數及批出年期已同40歲大大不同,買樓投資受惠的好處再減弱,用債基、債券或保險收息似是更好選擇。決定下一步點做理財,個人收入、手上現金、及年歲都係考慮因素。讀者儲蓄率約為收入之1/4,借貸力在答文今日新政策已出籠,已買過樓既人就算報稱自住想再買樓,按盡最多借八成。好在太太之前趁機七成加按了家人自住但在自己名下之樓房,套得1.9mil。而家再加、只可按六成。至於先生、將同家人同住的居屋轉贈予父母,自己無樓在手為買真正屬於家庭的自住房出發。   現正為買唔買樓而煩惱,筆者看法是唔買比較上算。因為讀者太太有間樓對沖了樓市再升風險。另外工資亦在不俗水平、就算「不幸」樓市再升讀者夫婦是有能力再置業的,唔會出現後生仔「而家唔買、呢世都唔使旨意再買」既情況。其實工資較低既後生仔唔會成世都買唔樓的、不過若樓再升而呢5-7年都未搵到位入市、自己又焗住比人狂加租,咁倒不如買樓paid off左住後或要承受既風險好過。   那唔買樓讀者應做既係努力收息,mortgage-link戶口,指一種按揭計劃假設客戶借出了300萬,那最多可存回借貸額的一半(即150萬)到銀行作活期存款、利息等同按揭計劃收取之息口,變相利息支出少了一半。咁讀者應否先將一半錢效係此類靈活按揭帳戶? 筆者認為是可以的。而所選取的投資物應為債基、因手上資金少於200萬,買直債係保本但流動性低、要擺到到期。買保險都有年期而回期確實係唔錯的、有收息同學當保險係一隻15%年回報而要放5年之直債、或22%回報但要放8年之直債、惟讀者現階段都係用無年期既債基好。逐步將錢由mortgage-link戶口投到債基收息、逐步幾十萬咁買平均買入價,更令債基入手價平均在較合理水平。不過要用債基作賺價是不對的、在<<收息論>>已有提及賺價可用其他投資品、而收息的價格是平穩,10-15%年息可先為自己產出$12000-18000每月收入。

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兩房換三房換樓策略#812

諗sir你好! 我近來十五十六, 希望諗sir可以俾些意見小弟.   我31歲公務員, 人工連房津每月約12萬, 太太36歲, 人工連房津每月約6萬 供養雙方父母開支較大, 每月共約4萬, 其餘開支(供樓, 交稅, 工人等)每月約6萬 有一女兒2歲, 明年年初會再添一仔 目前現金130萬, 股票30萬 2009年買入約200萬沙田兩房, 2013年4月約400萬出售, 同時我單名買入同區三房740萬(實呎6XX), 按6成供20年, 月供約2萬 目標是幾年後再換大(實呎八九百左右) 老婆將來有可能唔做, 但暫時未有確實計劃 現考慮是否應用老婆名買入同區細樓放租, 但按5成目前資金不足, 即使我借p-loan都好緊拙, 而且細價樓已升很多, 賣完再買好似蝕左好多 如暫不買樓, 儲多陣錢, 目前的資金有否好建議, 是否買債基? 謝謝 ANSWER: 選取此案解答的原因,是因為呢個月入12萬既讀者在理財方案做得差。差之原因,在於基本功儲蓄未做好,同時亦發覺理財概念和筆者圴有所不同。當然,大家無需要跟筆者在書中提出個套,亦有些人是毫無理財需要。先恭喜讀者下年再添男丁一位、留意新成員會否再令家庭支出上升、令一位月入$120K既人成就零儲蓄。   呢句連筆者都講到悶,所以只講不解:「分清你的需要同想要。」   讀者一樓在手,2013年買入借444萬,月供$20000,借貸力用掉約20000/1200000*50% = 33%。此樓房讀者當年付4成首期買入,即支付了740萬的40%,為296萬,去為自己提供居所,產出零現金流。另外關於佢幾十歲人都仲15/16之原因,估計是從未為自己訂立理財目標。筆者曾在收息堂問同學有什麼理財目標,有位後生仔話佢要儲三億。雖然引得不少學生發笑、惟認真再想呢位同學想表達的,係佢真係唔知道死之前究竟要用幾多錢,所以唯有比個佢覺得好大既數目去令自己安心。其實人搵錢大多志在令生活富足,一份同自己月入相約的薪水、可以跟隨通賬而每年加人工的,其實已經接近足夠。那讀者個案,應以人工7成或自己現時的支出取較大者作每月「出糧」目標。   那讀者個案,需為自己產出每月10萬月入。而現在已產出的正現金流為零。更要每月供樓兩萬。   當然,讀者有公務員呢隻鐵飯碗、真係唔知佢雙手加上特區政府會否在成就未來20年肯定月月十幾皮落袋呢件事。不過現在香港內部矛盾不少、雖及不上文革時代阿仔鬥老豆咁嚴重。不過對一眾前高官的清算,應該同文革時無異一個緊接一個。讀者如再用舊方法去樓換樓,即係成世人只擁一樓、希望買入後升然後再賣走換大,在2010年政府推出多埋措施加上2000年後銀紙內含值急降的大環境下著實不行。   何況,讀者形容自己借PLOAN都緊拙。話唔定有降低借貸力的事情影響正著自己而未及察覺。   回望, 如果讀者知道自己係借貸力強而儲錢弱呢個情況,2013年將樓拆比老婆自己再借盡九成(2013年2月22日收緊按揭後只480萬)上會,屈就些少入手650-680萬的三房,首期只付170-200萬而當年賣的細價樓更有現金流產出,計當年重拉長至30年還,即月供$7690而現收租應有$15000,每月正現金流即時就有7000多係手,更有租客幫手供樓。十幾年後供滿樓更多了萬幾蚊月入(當然租金會著量隨十幾年通賬而上升)。關於新買三房,由於拆左一個人名可九成借盡,用爆槓桿去買,符合年青人應趁後生借盡及拉30年還之原則。要知按揭供款一般是定額的,你拉長左供樓看似痛苦,其實廿年後月供萬幾兩萬蚊,又真係會好傷身嗎?   附上幾十年前買太古城月供千餘元的賣樓傳單。當年月供千幾蚊已超一般人每個月的平均月入,到今年今日的千幾蚊,你用黎交間屋管理費都唔夠。   讀者2013年做錯,亦因政策而家296萬困住左係間樓。當年如首期比少一點或學好計劃,200萬資金用債基買都收息25000。要追時機不妨用賺價之ETF而棄債基。本年大多投資概念都在海外,不少人已密鑼緊鼓部署用ETF投資外幣、金、油、俄羅斯市場,希望因地緣政府因素或趁兩國貨幣戰之間去賺一筆。油價的每次浪底均高於前浪(冠頂圖),近日俄羅斯同北約關係因烏克蘭事件緩和,且看一班老外在羊年是否和和氣氣,重展一段明顯升幅。  

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細價樓圓一生三宅夢 #811

*讀者即堂提供問題(圖) 讀者最強地方係借貸力,夫婦合共人工110,000而儲蓄都算不俗、達180萬。當然明白有些人要好努力先儲到呢個數,可是香港經濟太受外來因素影響,除左蝦膏同點心之外,香港冇野係自己製造出黎,所以不斷奉承同埋賺夠就走既心態係港人上較易發現。   有計劃,讀者兩夫婦要完成一生三宅再退休其實不難。月儲蓄率為60000/110000 = 54%,很好的理財態度。或會嫌筆者嘮叨,但都想再提態度主宰事成之80%份額,淨低既可能係LUCK。一個月入$13000既年輕人月儲$6000,同時反映到佢能改善自己財政狀況既機會好高。   同意讀者要先買一間樓,可是應否買500萬市值的單位? 此價格可在此市況買到兩房、或偏遠地區的三房。由於讀者一心買樓收租,選取必然是大屋苑加上流轉量高的。再加上寧為雞頭、不作鳳尾的想法,筆者自己就會偏向買400萬市值左加的二手單位,在同類型單位之下質素高一點,能租出及叫價都高一點。加上現在市況確實是偏高,惟會否真如外間討論咁會係3個月內爆鑊,筆者不持相同看法。 – 3個月內爆鑊 在香港用價碼區分的樓房成交量樓市實可找到,在土地註冊處有數字,如2014年11月,3-5百萬的樓宇成交數字佔全港總成交額34821百萬之37%,即12833百萬。與此同時,在金管局有當月新取月貸款金額數目,為全港$24993(12月)。用12月原因是因為11月成交樓房一般在12月新取用按揭貸款,或其實更長時間都係可能。不過由於幾時買同幾時借根本無限制,所以我們用一個月間距比對為最適合。    – 遺憾金管局只公佈全部銀碼加埋的樓房貸款總共加埋幾多、而未有提供用按借出銀碼而區分的各貸款數目。所以我們要研究細價樓(即3-5百萬)的銀行借貸情況實在較難。惟用全港借貸額之37%作比對,買樓而當中借貸的金額只為24993*37%/12833 = 9247/12833 = 72%,再考慮上年2014年12月樓宇成交數目急升(至全港438321萬:12月),買樓要借錢的比率實在無外間描述得那麼差。即已借盡更要搵三或四按。 – 銀髮族 至於「財仔」(泛指只有借貸牌照而不屬持牌銀行的一群),好想知道佢地為何在現在如此低借貸率既時候唔叫d阿爸阿媽攪一或二按咁將屬樓按左去比錢仔女? 而向高難度進發做人地間樓既第三或四順位債權人? 即所談的四按?? 加上間樓按到第四次,借到既錢都有限。大家亦察覺身邊朋友的父母有樓在手為數不少、而現發展商亦都主力向呢類銀髮埋手,將佢地幾十年儲落既購買力釋放,即鼓勵老豆買埋間樓比阿仔,而暫時不見有人因被仔女逼將間屋攪四按、而產出倫常慘劇既個案。就當真係有老豆肯去按盡間樓、係而家生意唔太難搵既時間,財仔自己都唔會接受如此高風險的借貸。向較易做及風險低的一、二按埋手。      -講返讀者,今年稍後時間先買一間,同時將幾十萬放入double保險方案,已在堂上計出3年、5年、8年由5-22%不等回報之因由。就當真不幸摸頂買樓,計及5年後現時的錢已double,即可提出到時再買。由於樓市周期很長、今日高買的樓、他日可再買拉低入貨價。可能你諗:「咁不如等到最低先買!?」意見時市況冇人估得到,但準備購買力及錢係身邊、加上先有一樓去對沖樓市再升風險,就是大家可做到既應有心態。 – ETF 關於債基、可用淨低的錢去買,讀者現在的錢只存債券基金而未行債基方案,回報只7%,可將其行方案再翻倍。至於ETF,現在美國十年國債孳息率重見2%,又係在息口市場投資之好時期,又或香港一些ETP都對息口十分敏感的,見圖我們有一ETF的走勢同領匯(0823)十分相似、不過是由2013年尾至今5季領匯升幅為35.42%,而該ETF為112.79%。可見香港人太局限買股票、而損失了不少其他投資機會。讀者可參考一下。  

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無端白事搵多四萬一個月#803

諗sir: 你好!本人35歲,月入約35K。太太同齡,新制公務員(沒有長俸),月入約80K。未有打算生孩子。 2010年初本人單名以2.6M並8成按揭購入觀塘區自住單位連車位(距今樓齡37年),月供約8K,現估值約5M,按揭結欠約1.8M(剛低於7成貸款額)。 – 夫婦二人每月支出丶保險及自住單位供款約35K。數月前本人單名向銀行申請私人貸款0.35M作備用,還款期5年月供約6.5K。我倆早年比較揮霍,置業後才認真儲蓄,現有現金儲備連私人貸款約1.9M,沒有其他負債丶投資或現金流。 – 另外本人父母(父親70歲,母親62歲)聯名擁有3伙已供滿物業,巿值分別約: 單位A-1.5M(樓齡36年、自用)丶 單位B-2.3M(樓齡38年丶父母自住)丶 及單位C-4.2M(樓齡約45年或以上丶出租8K但沒有租約)。 – 因我夫婦倆於來年初要準備本科考試,所以於半年後才實行以下頗為複雜的方案,此半年間現金儲備會再增加約0.4M: 方案:太太單名購入九龍灣區屋苑作出租用途,現價約5.5M,7成按揭,首期加雜項約1.9M,月供約14.5K,租金約16.5K。另外要求父母將單位A及單位B以直系親屬名義轉賣給本人,成交價聲稱為1.9M及2.0M,以避免檄交雙倍印花稅,母親再將半份單位C業權聲稱以2.0M轉賣給父親。 – 本人再清還全部私貸以通過壓力測試,並單名加按7成自住單位吐現約1.7M,月供即時增加至約13K。接著本人出資以母親名義(加上本人夫婦擔保)7成按揭購入沙田區市中心上車盤作出租用途,現價約4.2M,首期加雜項約1.4M,月供約11K,租金約12.5K。剩餘約0.35M現金儲備投入收息101課堂介紹的5年115%保險回報方案。一至二年後,我倆儲存應可回升至約1M,再出資0.3M至0.4M作裝修費將單位C作劏房(現階段父母不贊成此舉動),估計收回月租約25K,以作父母退休生活支出。 – 優點:計算租金收入後,每月供款多約3K即可達成一生三宅。並以沙田上車盤交換單位A及B,父母資產未有減少,亦達成減稅目的。將來若有其他投資機會(如直債或債券基金),可以將單位A及B加按作資本。 缺點:現金儲備即時耗盡。而且每月被動收入未能多於每月支出,未能真正達成財務自由。另外我倆要背負約10.5M的按揭,未知是否過於冒險? 煩請諗Sir賜教 ANSWER: – 踏入一月金融市場消息頻傳,希臘疑賴債加上新加坡坡紙變相眨值,美元走高而人民幣兌港元首現跌勢,或是踏入下一波行情之徵兆。此節美元不再持續下跌及反常走高、伴之而來的油價大跌、令美國可平價買入美金計價的石油,用平價能源再谷起已經升到18000點再無呎進的美國股市及經濟。美國佬出招果然精炒、再加上全世界採用美元、等於又多把倚天劍在手,欄路者斬。上星期沙地國王巧合地在油價暴跌之時離世、阿仔繼任,只好說劍下又多個亡魂。 – 德國好快要決定是否要維護歐元呢個護城河,定係放棄希臘呢個契細佬。老俄早年在中東留下不少腳毛、最尾被美國佬趕出此間,今次沙地人仕變動,令前景未能看通。今年好戲連場,今日的讀者個案正反映一個看畢本BLOG,好想作出多項投資行動的學生。 – 看畢個案,覺讀者稍為冒險。一個早年揮霍的人現時要幫屋企全部資產動大手術換黎換去,簡直令人心驚。在一拆二的處理上明顯未明白,做法錯亦不能避稅更會被追加。同很多個案一樣,讀者宜先計自己借貸力,為(35000+80000)/10000*50%*2.59 = 14.89mil。如真如讀者咁講自己先套自住樓再太太一間然後自己擔保阿媽一間,借貸為3.5mil+4.0mil+2.8mil = 10.3mil,用掉借貸力之10.3/14.89 = 70%,再加上讀者剛清ploan,而在001已習得信用卡及其他欠款分別減低借貸力為何,七除八扣之下,讀者在旺市用掉過多借貸力。萬一樓市下跌,加埋自己有1.9mil係手,可以頂約30%跌幅,最慘係想到時再買樓「溝淡」之前買落既貨已很難。 – 由於單位A、B係自用,都唔搞得。單位C確實是浪費的,一間供款市值4.2MIL的單位,建議先由此落手,做好收息收租兩事,收入可達….方法為: 1. 將單位加按至七成,報作自住,未觸發金管上限 2. 套現4.2MIL之70$即2.94MIL之後,44萬作投於DOUBLE保險計劃,另2.5MIL行收息堂債基方案 3. 44萬之DOUBLE保險計險將為自己5年後提供多44萬作買樓首期之用 4. 2.5MIL行債基收12-15%一年,即每月收將$29100 5. 借出2.94MIL供25年,月供$12677 6. 間屋可以做劏房,成4.2MIL既樓間四樓套房近必然、而所在地區應可月收$6000*4 = $24000 7. 當然七成樓出租要有野留意,已在課堂告知點解有人肯去冒險做及做好 8. 力按後讀者借貸力用掉2.94+1.8mil,即4.74mil,只佔借貸力約1/3。安全系數高 9. 成件事正現金流產出為+29100+24000-12677 = $40500。已經高過不少人成個月搵既錢 – 讀者修練好上面九陰真經之法,對放租及債基點處理已累實戰經驗,再去行下一步完成三宅未遲。留意方案未行已經覺複雜,那不如一步步慢慢黎。而家先35歲,唔使急。

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諗SIR-債基混入歐羅賺取超20%年回報#795

諗sir,   看完了你的著作,明白了自己過去理財方面真是毫無方向,錯失了甚多機會。 幸好現在還有機會向你請教! 本人36歲,已婚,有兩個小朋友。 本人正職月入$36000,副業月入約$10000-15000,收入已差不多到頂。 太太只有副業,月收入約$25000-30000 每月固定家庭+個人開支約連供養父母約 $30000 (未加欠債還款) 本人有股票約65萬,現金15萬。 尚欠銀行私貸約27萬(之前借來買股票,月供還款,尚雖還約20期) 本人現住在家父的物業,最近家父決定賣樓分身家。樓現價約值3.7m。 賣樓後,家父將取回1m, 另外1m分給兄弟, 剩餘的1.xmil 可以歸我擁有。 雖然可以增加百多萬現金,但在這情況下,我便需要到外租屋住,並每月多付出萬多元租金。 抑或是,我應該將現樓轉至我名下,然後把樓按給銀行,套取約300萬。 200萬給家父和兄弟後,我便可有約100萬流動資金作投資,但代價是每月萬多元還款給銀行。 真是很困難的決定,請諗sir 幫幫我。謝謝   何先生   ANSWER:   如果將樓轉比自己,要付印花稅,可套出金額最盡是3.34mil,供樓要3.34/2.59 ~ $13000。惟此法要付印花稅,約8萬元。好處係唔使再搬過,當中洗費及心力都可省不少。   如不將樓轉比自己,可取回約1.5mil。此法不用付印花稅,又唔使供樓。不過要租屋,亦要花心力搬屋,搵樓租都要比些少經紀傭。   1.5mil用作租樓只可「捱」百鬆個月,關鍵係讀者如何懂得將1.5mil錢搵錢,將其收息作補貼租金。   若讀者懂得運用金錢,咁係唔係撈多d資金係手,由租樓變自己供樓更妥當呢? 供樓是消費加投資行為、租樓是純消費行為。即供樓要多冒投資風險。你問筆者,在港持有3-4百萬既樓風險不大,最低工資加上銀紙貶值之下,樓要返回一百萬一間真係很有難度。瑞郎脫勾,擺到明就係唔想同兌1.2的歐羅沉淪。至於近日指租樓不能再以租金之80%作核實證明去借貸再買樓,筆者認為影響有限。你睇下本BLOG有邊幾個CASE既讀者係識攞張租約去借錢? 加上而家買樓投資既人都係有實力人仕,這好比禁止大家再搭船過海一樣,大家當冇事發生。   有件事讀者要留意,由於太太冇正職,家庭借貸力只36000/10000*2.59*50% = 4.66mil。呢個數目只夠比佢搞好今次套現,再買樓難免構成困難。要將太太之借貸力浮面,即將原本散工的收入集結作證明,否則要完成一生二宅都見難度。    3.34mil可有咩攪作? 近日很多同學問用歐羅行債基「有冇睇頭」? 趁低入手內地A股又是否明智? 急跌的歐羅令同學產生買歐羅計價股票基金的念頭,筆者睇急跌的尖刀固然難接、可是外界對歐羅的看法實過份悲觀。一旦歐央行公佈的方案比想像中輕手,歐羅對美金之反彈即時展開。上次在將9.3的幾年低位亦是在急跌再復升之中結束。在世界由美獨一方變成中、美、俄多頭領導之下,歐洲要找到朋友比之前容易,幣值大跌不難。惟新聯盟興起與美勢力鬥爭、一場更令人意外及損耗性更高之風波正開始蘊釀。   近日有機構放寬人民幣借貸條款,過繼早前可無限兌換人仔,而家可以抵押人仔投資物再將其買外幣。該機構見是初做,個配額只夠用半年相信係初起唔敢做咁大,即係手快有手慢冇。筆者會點運用? 可用其入手103提及過的10%年息月派之人民幣債基,再借出歐羅即轉美金投放於直債或債基收息。即如有300萬人仔,年收息人仔約30萬,再提出210萬人仔但我們用歐羅幣值借出,轉做美金入手債基收多一轉息,210人仔之12-15%即28萬人仔一年。兩者共收30+28=58萬人仔一年。由於歐羅QE息再減,借貸成本好低、只1%,將210萬借出之利息成本減1%,我們就將12-15%之回報減去1%成本,那成件事回報有近6萬銀港紙一個月了。即投入300萬人仔,回報為約720000/3750000=18.9%。此事更有CROSS-CURRENCY之便,同時沽空了歐羅,一年後歐羅如跌,你更可賺埋第三浸,回報即超20%!!!   當然初心者操作不容易,惟外幣再混合債基,回報可以很驚人!  

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怎處理現金賺取最大回報?#789

諗Sir 你好! 本人今年45歲,先生40歲,有一个5歲女兒,不需供養双方父母。薪金及資產如下: 先生:月入9萬 太太:暫時待業,否則七萬左右   4層物業,可供滿但去年現挈按出及加按套出現金。現貸款金額如下: 物業一:市值700萬,尚欠300萬, 按息2.15%, 丈夫名下。出租用,每月租金收入$19000 物業二:市值470至500萬,尚欠250萬,按息2 15%,丈夫名下。出租用,每月租金收入$13600 物業三:市值400萬,full paid,丈夫名下。出租用,2015年收樓 物業四:市值875萬,尚欠400萬, 按息H+0.6約1厘左右, 联名。自住。   短期五年保單兩份:70萬港元:年回報4%; 另75萬人仔:年回報4%, 2018年到期。 現金: 900萬左右,一半人仔,一半港元,全放在定期,年回報3.3%分批到今年五月會全部到期。   極少量基金及股票! 問題: 1.怎樣處理手上現金賺取最大回報?買樓好嗎?本人投資取向比較保守 2.那裏才可找到你在文章提到的高回報直債及基金?我嘗試過,找不到高过8%且頗高風險!債基主要購入內地房地產公司的發債。 3. 手上物業地區分佈於西環、灣仔、荃灣及東涌。前景如何?需換馬嗎?減持?除自住單位以外,全部一、兩房! 4. 你早前的文章提及私銀的投資產品比零售好,值得考慮开户嗎?市場最低入場費是多少? 5. 從文章得知計算最高借貸金額的方程式。想確實一下銀行真的這樣計算嗎?因記得先生去年加按套現銀行已說是借盡了! 謝謝!  answer: 筆者提出了多個問題,有買樓有收息有投資的,真是不能一時答得咁多。目選取第1、3、5條回答。其他自在1-2月見面時可習得。   關於賺取最大回報,要知但凡賺錢之極之事都為人產出另一種之付出,道家之陰陽平衝關係,可能係Iphone面前既你覺得好老土。不過睇新聞你都知就算比你賺到成香港都有田有地,年尾三兄弟都唔可以坐齊係屋企食飯。有日看倌能達成財務自由,請先花時間愛家人再照顧貧苦。   讀者家庭收入九萬、借貸力為90000/10000*50%*2.59 = 11.6mil。現時有三間樓都有借貸、為300+250+400 = 950萬、看似已借盡。可是在考慮其他現金流收入及個人其他借貸後、實質可借金額會有異於下方理論計法、且看買樓教學課程怎授予提振一個人可借金額之方法。另外在樓方面之投資、筆者應為本案讀者有條件可以又保本又收10%年息、即用jackson師兄之方法、將錢放係5隻評級頗佳的債券(見上圖: 即都係BBB至A評級。有隻係BB仔,唔喜可轉)。由於債券選擇得宜,每隻債可loan out的ratio頗高,即投放$1000000可收息$45880。由於買後借回$680000,所以讀者實出$320000。勿忘記每年有$9123的利息支出。所以收息回報係(45880-9123)=36757,即$320000本金回報係(36757/320000) = 11.4%。希望此方案、可予想者想一想除回買樓收3-5%租務回報外、收息方案實有更可取的。 申延閱讀: jackson case: http://homebloggerhk.com/?p=24135   若讀者覺得一年10-20%收息太低、未能如佢所願:「將手上現金賺取最大回報」。咁佢要報一報其他大師的course,自己尋找「三個月升400%法門」。不要收看本網了。筆者主要授予大家一套有穩定增長及可持續的理財之術。筆者在<<收息論>>已提出投資劃分收息同賺價,大家在理財之前要搞清自己目的? 用筆錢去博殺絕無問題、最大鑊係想賺息但又錯買股票、想賺價又反而用錯債券。談一談股票、老散了解為一個可能幫到佢賺錢既地方、而上市公司主席了解為一個賣生意或融資的地方、究竟邊個了解正確? 咁要睇一睇老散同上市公司主席(及其助手)博奕究竟邊個會賺走d錢?      大家好應將手上資金按年齡劃分幾多係「收息」、幾多係「賺價」。在開展個人理財宜先由此入手、按個人年齡及意願去分配資金投放於不同投資物。讀者家庭四樓在手、市值2300萬有餘。每1%之損失已是廿四萬、足足不少人成年人工。懇求停止再用「今日有咩好買?」的理財方式、而是按自己手上副牌去出手、要搵錢要累積正現金流自然得心應手。 關於選區心得、可看此表列出了4/18區之情況。在blog暫不解釋。   區份 2012空置率 2013空置率 2014-2015年預測落成量 沙田 5.0% 2.8% 1978 離島 5.4% 2.7% 1675 黃大仙 6.3% 6.9% 0 灣仔 6.9% 5.9% […]

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諗SIR-賣樓後怎收息唔使做?#786

Hi, 諗SIR, 拜讀   貴作「收息論」後,獲益良多,深感認同,與此同時,亦對自身投資策略作出各方面檢視: 本人和丈夫今年47歲,同為澳門長俸公務員,現扣除退休金、職業稅款項後,實際月收入合共8.5萬,擁有澳門半島中區千餘呎、時值共2千萬之自置物業及車位1個,尚欠銀行貸款30餘萬。2人打算10年內退休並可各自每月領取約現時收入80%之長俸。   資產方面包括: 1.          人民幣定期30萬 2.          基金總數42萬 3.          外幣、股票及流動現金合共30萬 4.          人壽及兒子教育儲蓄保險約值85萬 由於兒子打算2年後中學畢業往英國升讀大學,故於較早前在銀行加大原來按揭,套取400萬現金,並已於英國購置2個共值300萬之物業,每年可收取約20萬租金(平均約7%之回報)以預備其往後作住宿及繳交學費之用。   支出方面包括: 1.          全家保險每年支出15萬 2.          日常家庭開支每月2萬 3.          原樓宇按揭每月1.7萬 (尚欠大約20期 ) 4.          加大現有按揭400萬, 20年分期,每期償還2.2萬 5.          扣除所有家庭開支後,每月可儲蓄2萬   扣除購買英國物業所需款項後,尚有大約100萬流動現金。現請教諗SIR如下:   1.                    購買海外(尤其是英國)物業以作收租投資是否可取? 2.                    投資中國內地(尤其是橫琴或珠海)又如何? 3.                   餘下現金應否再購置例如澳洲或加拿大之海外物業,利用“以租養房”方式增加被動收入(大概每年有5%回報),   或等待樓宇升值後出售以賺取差價。(鑑於近年澳門樓價已颷升至一個不合理水平,且租金回報相對少)? 4.                    利用100萬作股票或其他投資(例如人民幣定期)?   如有任何投資良方,務請賜教,謝謝!   Answer: 澳門的樓市,是少數比香港仲升得犀利既地方,澳門自賭權開放後,樓價升值十倍。據無線新聞在2014年12月18日的專題報導,在手信街擺檔的周小姐指現在工作不需要太拼搏。她的生意怎樣好也及不上樓房賺得多。 她有樓收租,自己則住在新口岸。這單位二千呎,有四間房,樓齡廿五年。02年她用112萬元買入,近來有人向她開價二千萬元。澳門中心地帶,十多年前,一個車位十萬、八萬都有交易,現在動輒升至三百萬元。有澳門人表示,賣掉車位,可以去香港買樓。那….澳門人怎利用此機遇去部署日後生活? 此事又對香港人有什麼啟示?   筆者認為如賣樓可得自己十年家庭儲蓄所得、不妨賣樓。樓市有周期,十年至少可等到樓市一個中期低位,所以先收未來十年既錢套有再謹慎收息,基本上可捱到下次低位及提升自己呢幾年的生活質素,至少在理財進度方面。最忌係不少高薪族心想百幾萬好多錢、不加思索將自住樓賣出,係乜息都冇收既情況下幾年已將套有百幾萬洗哂,後悔之餘又在更高位入市、成件事進退失據又冇計劃,比市場懲罰是必然既事。   讀者的儲蓄率頗低,只2.0/8.5 = 23%。原因唔係佢地大洗(月支出只2萬),而係每月(2.2+1.7) = 3.9萬元的供樓支出。此點令人有感澳門的樓價是與當地人工有點偏離,讀者只將二千萬樓加按了四百萬、供樓金額已經將月入消耗了一半。再次證明將澳門樓換做其他投資品實為上算。英國樓回報7%要受兌匯風險,簡單而言會否考慮另一條直債? 近日債價調整令收息率更吸引。   德意志銀行/永續性/9.2% 或如想到期保本,不妨考慮仲有幾年到期的: Travelex financing/2018/6.2% 即每年淨收都可以由6.2%至9.2%不等。視乎自己了解後點去選擇。由於債市在港透明度不夠高,價平價高未必能自己分得清。筆者會面授如何為百萬投資省下幾個%的差價,此資訊一般金額機構不會授予。另如果想用番港幣投資、有另外之選擇。     讀者心態,只是停留於買股或買樓、此為一般港澳人仕「被教育」之心態。銷售者希望高波幅投資物可增加玩家出入市的次數,反而靜態收息的投資物不會提及。不少到堂上收息的朋友、五十之年才驚人為何收近10%年息是如此簡單,其實最難的不是習得方法、而是叫行業以傭金為主的參與者積極介紹以客戶利益為主的投資物品。     另外,用澳元入手債基可將12-15%回報提升至19%一年,惟面對澳紙兌美金之匯價風險,要懂得怎去對沖和應對才好參與。收7%年息實為一般,留意本blog不時有5-20%的收息方法,在用債、股、又或間套房方面都有介紹。

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中產家庭換大樓 #780

諗sir你好, 本人34歲, 結了婚, 有2個小朋友(一個4歲和一個半歲). 本人是公務員, 月入$7.9萬, 每月可儲約2-3萬, 而太太月入$2萬, 現時一家連工人共5人居於一個於2010年頭買入的一個395呎沙田第一城單位($180多萬)自住. 單位現在市值約$370萬, 現造按揭 HIBOR +0.7% = 約1厘, 分20年還月供$5500, 現仍欠銀行$120萬. 由於太太不善亦不愛理財, 所以一切開支都是由我一個人負責的. 現時個人現金連股票約有$150萬.     由於現有單位不夠住, 所以本人希望在2年內買入一個3房單位自住,由於現時的單位是我和太太聯名的, 所以我想把單位轉做我太太名(藉以避過雙倍印花稅), 再加按單位, 分30年還, 吐出$70-80萬, 等待時機再用我個人名義(用3成首期)買3房單位, 而2房單位就出租!     1) 以上”轉名”和“加按”的做法是否可行和有好處呢? 因轉名後按揭利率就冇可能1厘了 2) 本人有近10多張信用卡, 這是否會減低我的借貸力呢?現在是否需要大量cut卡呢? 3) 另外, 樓市是否有下行風險? 現時hold 2間樓風險是否過大呢? 4) 而把單位由聯名轉做單名, 我要怎麼做, 程序又怎樣呢? 另外有什麼開支我耍留意呢(如律師費,印花稅?) 謝謝!! 達 answer: 達哥哥搵成八萬蚊個月,一家四口焗係細單位,結婚已幾年加上小朋友將會讀小學,有想換三房的想法實為正常。係決定換唔換大屋既問題上,不少人會將呢點考慮變成自身財政能力去想,其實買樓大部份人都要問銀行借錢的,所以更應看借貸力。買樓可以只比一成首期、而九成樓價都係借返黎,而筆者建議大家避免過份借貸。讀者家庭借貸力為(79000+20000)/10000*2.59*50% = 12.82mil,現在只一樓在手欠銀行1.2mil,借貸力只用掉11%,很有空間可再借。大家在旺市要再買樓,最好只消耗借貸力之一半。萬一市跌都仲有借貸力可入市,可攻可守也。   […]

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諗sir – 37歲積蓄不多,仲可以擁三宅退休嗎? #768

諗Sir, 您好!本人的家庭將於本月增添多一名成員,而妻子亦希望在不久的將來成為全職母親,步入中年,驚覺過去只花太多時間在工作上,卻未曾為自己一家在財政上作長遠計劃,實屬不智,有幸能報讀買樓101課程,如發現清泉,獲益良多,亦己報讀買樓102及103課程。 希望諗sir就本人的情況及擬定方案提供一點意見:   – 背景 本人和妻子均37歲,月入$70000及$18000,育有一名三歲孩子與及第二名孩子將於十二月出世,二人須每月供養各自父母,兩代人都住在港島南區。本人持有一個兩房物業,2010年$2.8M,九成按,Hibor Plan,三十年月供$8300,欠$2.3M,現估價$4.5M。每月總開支為$45000,每月儲蓄為$25000,股票$0.15M,儲蓄基金$0.2M,現金$0.2M(本人於2010年結婚置業己花掉大部分積蓄,2013年以前人工偏低,收支剛剛平衡,惜每月儲蓄較少,自2014年初才起步籌錢,己知狀況極之不妙)。妻子每月幫她父母償還其居住的兩房物業貨款,月供$6500,尚欠$0.2M,現估價$4.5M,她和其妹各自擁有該物業一半業權。妻子餘下收入作為她的自用錢。 短期目標 購買一個約$4M的兩房物業出租,以拓展被動收入,三年後妻子轉做半職,預計月入只有現時的三分之一(約$6000),以補貼繼續供養其父母的開支。 中期目標 六年後,購買多一個約$5M的兩房物業,並在同區租用三房單位自住(首選海怡半島,租金約$20000),以改善居住環境,並將手上持有的三個兩房物業出租,增加被動收入,屆時妻子可成為全職母親,照顧兩名已入小學的孩子(小四及小一)。 長期目標 本人和妻子於60歲時擁有四宅,一自住,三收租以便提供被動收入作為兩夫婦退休後的開支或二名孩子不時之需。  – 方案一 假設樓價於明年下調,將外父母物業加按至五成,套現約$2M,用$1.5M以三成首期購買一個約$4M的兩房物業,由於妻子的借貸力在加按上已差不多用盡,新購物業用妻子名義,由本人作擔保人(借貸力並未超出個人借貸50%購買力)。剩餘的$0.5M則購買債基收息。六年後,待儲蓄現金足夠,再用三成首期以本人名義購買一個約$5M的兩房物業(假設薪金不變,差不多用了個人借貸50%購買力),將自住兩房單位申報改為租用用途,並租用同區三房單位自住,期望三個物業的租金增加被動收入,向長期目標進發。  方案二 用方案一方法套現約$2M,以本人名義購買首個約$4M的兩房物業,六年後再以妻子名義購第二個物業,由本人作擔保人。六年後的安排與方案一相同。   延伸問題: 1. 本人及妻子現時均分別持有一個及半個物業,根據現行法例,是否必須交付雙倍印花稅(DSD)? 是否可轉近親作為物業持有人而欠卻DSD? 有違法風險嗎? 2. 若將現有自住兩房單位(買入時以九成按報自住用途)改為可租用,是否必須轉用較高息的按揭,會比現時月供的$8300約高出多少? 3. 先前的貼文“為blog中2.59及借貸力作解 #762”指出屆45歳時供貸力常數將會下降至1.95,若中期目標延至十年才達成,會有什麼修正建議? 祝業務蒸蒸日上。求教(救)男上 answer: 同意讀者要將可加按的樓都加套出現金,因讀者是人工高而現金水平少的人。自己七萬再加太太家庭借貸力為(70000+18000)/10000*2.59*50% = 10.1mil,而現金只50餘萬。可是太太為屋企人持有半間樓,如再買住宅要比雙倍印花稅。有見及此太太應將一半業權賣比阿妹、由於是親妹可以用舊稅率計此轉讓,依讀者提供之價格作半轉讓會令從價印花稅保在一百元。親妹得樓後可由人擔保將母樓九成盡按,得380萬(4.5*90% – 0.2)。而讀者妻子之後無樓即可再買樓九成上會,那一邊可盡得cash而另一邊又可盡借買樓,用盡太太可提供之財技襄助。 – 太太家中樓房欠4.0mil,月供為400/259 = $15400。往後會解說下筆錢如何收息去為供樓數目填補。 讀者自己間樓2.3mil幾年前九成上會買入,好應把握現時機先套現,而最重要係將九成按去除轉七成。要作此事需到銀行辨理就算留同行都要請律師再造契,最正方法莫過於轉按用1%新行現金回贈去補償當中洗費。九成樓如補發現出租,後果肯定比七成嚴重! 至於點解咁多人都將九成樓租出守博一博,那風險及規範讀者已在課程習得,不再描述。自住樓轉按時可順手按出4.5mil*70% – 2.3 = 0.7mil。 – 讀者攪好兩樓即得3.8+0.7=4.5現金在手。再加埋自己手上資金,500萬現金可作運用。當然此事已動用了太太妹妹之借貸力,需將收息成果與其分享才能成事。至於太太已貢獻了一個九成上會名額,那讀者只要將500萬當中之40萬抽出,即可再買一樓。用唔用黎收租,讀者自決。七成或五成上會讀者亦夠錢做。當然筆者建議大家應趁後生盡借,讓時間去將債務貶掉,再加上有租客為你加倍儲蓄,進才是借錢行之力為自己理財之路。 關於讀者問如果再買第三宅的願望在47歲時才實行,會否因當時借貸力常數下降而令自己失預算? 只好說人老是自然現象而筆者不能救,惟當時讀者手上兩間樓都好應有條件向銀行轉作出租物業及簽租約,再借錢時租金收入之80%可計作個人核失收入,將因年老而失去之借貸力補回。 – 最後打算讀者將太太九成上會,及將手上餘約420萬資金收息作中期目標。由於早年做錯及儲蓄不足,個市未有超40%以上的大跌,讀者不可冒進再買第三宅。萬一高位接貨後遇上大跌市,讀者心情即跌入無間深淵,受苦無間斷。關於收息,介紹一個好方法,就係運用走勢有點相反的兩基金作組合,每邊買一半去為自己構建收息年10%之獲利組合。見下圖兩隻基金同在九至十月,一隻升一隻跌,買國債為主的基金在市差時會升、而入手公司債的基金息高而在股市差時跟跌,那就正好有亙補。由於筆者憑經驗選兩隻有一事雷同的基金,所以在之後因應市況調配都可大省洗費,讀者可因此去建立組合,穩定一點去收10%息,420萬月收$35000,夠cover新供樓款項而自己每月儲多兩萬銀,即讀者月儲蓄即可升至$45000,儲足彈藥再部署買第三宅。  

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