30歲搵12000蚊點翻身? #1003

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  諗sir你好! 小弟是一名庸才, 剛上完收息101, 現時與父母同住, 唐樓大約300呎(堅尼地城估計值200萬以下)!但這個物業只有一半業權,有點複雜! 另父母有一物業收租大約收10000,是40多年有電梯大廈大約500呎(石唐咀估值200萬以下!以上物父母聯名擁有! – 本人今年30工作發展不是太好,月入12000,早前有投資股票但都是輸錢多,努力儲蓄下只有現金30萬,現時沒有持有股票,另有做人民幣定存大約17萬。姐姐有30多萬現金。 本人投資知識貧乏,希望諗sir指教,本人希望一生三宅可以安穩退休,退休時做到財務自由,如果想頭大左點請直言,先多謝諗sir指教。 – 上完收息堂,去了銀行學做債基,sales介了一兩隻人民幣債券,想請教諗sir意見, 一隻XXXX債務基金用人民幣買年息有大約7厘, 另一隻係XXXX高收益基金用人民幣買年息有大約12厘。希望諗sir,指點小弟現時應如何投資,謝謝! 祝工作順利 – ANSWER: 典型在港搵唔到錢既後生仔,點解救!? 相信讀者都唔會介意筆者作此稱呼,最緊要對症下藥。三個堅持呢位年青人要做: 1. 堅持儲錢 2. 堅持買股票 3. 堅持買一間樓   在資本世界無資本,好難玩。打工仔、錢就要儲,點一就咁解。點二為何以穩收息為主既筆者,點解會作出買股賺價的建議? 主因讀者人工太焗限,靠儲錢去收息成世人搵埋都係$12000*12*30 = 432萬。就算唔食加訓街都只嘔到400萬出黎收息、預計到60歲只收息得40000/月,更要租樓加應付通賬、情況不樂觀。要令成世人總收入提升,努力打工可以、努力學懂買股票都可以。兩種方法都廢神,調節心理明白世界無易得之財。   堅持買樓係因長線睇淡紙幣內含值。按揭就係先借美金去擁有資產收租,日後再定額用美金清還債務。當然讀者力弱,買樓要乘勢。相反若收入較中等的仍建議無殼者在此時置業、更反用業主稍弱勢同佢地傾價。至於「鋤價」,你要搵到個好等錢洗既業主先得。政府在2010年的辣招已阻止業主們「玩大左」一事,所以今日都搞到要不問價沽樓既人,要麼生意人、又或賭仔。講返讀者,如收入冇改善,無樓在手仍要等市就才買入。力弱者只能趁勢。由於投資經驗仍未豐,過多半年先諗手上D樓。   人仔不宜HOLD。建議人仔轉返做港銀用尋日個案的保證8%保險方案在5年保險提升40%、或利用DOUBLE保險方案將錢5年倍增。但可因加減息令回報在約70-120%之間徘徊,此乃保證8保險方案與DOUBLE保險方案之不同。17萬若5年後DOUBLE了,咁30-35診無論撈得掂唔掂,都可為自己置業時間SET條死線。   當然,勤力打下工、或PART TIME,或用期權又或細價股法門、都可令讀者早於35歲就撈多幾十萬在手。讀者應了解之前股票輸錢是否用錢方法、或工具。只要注碼得宜、細價股亦可構成良好理財方案。今時買渣打(2888)都可在半年內輸一半,地鐵亦可因政治因素而炒上同落,買股再唔係聽人講同「放埋一邊等升」呢D方案可獲利了。 最後有淨港紙、美金可行債基方案。讀者在問題中提出兩隻基金都不建議。在收息101中已提出更佳的選擇。看上圖其中基金之FACTSHEET,我們在堂上會更客觀去詳解。太多人只看正方格內的回報。要知此為過往的表現、對未來個價點行要識睇圈住個D資料。   1. 從債基內的成份,評級分佈、存續可知加息下對債基的價格影響如何 2. 香港行方案之手續費點收呢? 不少人被長期收費而唔知點慳返 3. 此基金息口固然低、而受加息影響較深。所以自己落分行聽人介紹隨時中伏,好在筆者有時間睇睇。一旦買錯當落50萬而輸多1%既,5000蚊就咁無辜跌左。

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補$2200住名城三房的方案#995

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Hi 諗sir, 小弟是你<收息論>及 <樓換樓>讀者, 獲益良多, 希望你能解答一下小弟換樓問題,  萬分感謝!   小弟和太太現年35,現時和太太聯名持有自住馬鞍山物業 (現值650萬尚餘mortgage200萬, 每月供1萬), 另有兩個車位總值約240萬(冇mortgage)(一自用另一收租3千), 因為第二個小朋友將出世而想換較大單位(目標係大圍3房單位約850-900萬),同時都想睇吓有冇辦法多楂一層樓或做其他投資   現時只持有股票+現金約60萬 我們家庭月入約10萬(我6萬太太4萬), 每月約儲3萬 小弟現有方案如下, 想問吓那個較好呢:   A)keep 現有樓,再另買3房, 我自己諗到既做法係 1.要先賣一半業權比太太以避DSD,同埋要重做mortgage(會冇左現時H+0.8既mortgage plan) 2.再加按自住樓(估計能加按到160萬) 3.賣掉一個或全部車位 4.將所得既錢做首期,本人單名買3房單位,再出租馬鞍山物業 B)賣馬鞍山物業, 再買大圍3房單位, 做6成mortgage, 再做其他投資(如加按買細單位或收息工具) 如方案A很煩複,而且可能會動用了大部分資金, 同埋持有兩層較大銀碼樓既壓力可能都幾大, 但就可以繼續持有現時單位(對現時單位都有情意結) 如只用方案B有沒有其他投資可做? Many Thanks   answer: 本案讀者個案為典型,早年買落間樓自住。今時樓已升更喜添新家庭成員,欲換三房改善環境。最差做法,為就咁賣走舊樓,將賺幅全取再換大屋。此舉等於在樓市旺時加碼,更因一買一賣添加很多雜項支出,只能建議予兩類人仕:    1. 極窮者: 可以用極字偏激左、只求鮮明表達。解說為窮人太少錢係手應將樓賣走全取資金。等有人跌市再入市希望翻身。筆者在其他文章提出過自住樓賣出不好做,惟月入連中位數都未及者,若賣樓能得你十年儲蓄所得,不妨做! 世上有兩類人好需要博一博,窮人為生存而博,富人為趣味而賭博。資本主義令富與窮人的生活越拉越遠,此為事實。唔快做工夫,只會被拉得更遠連立足點都比人搶埋。   2. 極富者: 指很多現金在手既人。留意唔少公司高層都係人工高而戶口只餘幾十個的。唔信可再睇睇本blog其餘995個個案。高現金水平令富人可承受樓價再升而焗租之風險。若賣樓後將手上資金收息去抵銷租金支出,守得更耐。不少人2010年賣走樓後咩都唔做,今天已極之後悔。   建議讀者用方案A+B的混合版。即自住樓照加按、但一拆二後唔只按到六成、更可到八成,套有650*80%-200 = 320萬在手。若用香港按證服務只借到420萬,即套到220萬係手,點都比佢自己搞160萬多。讀者月入不俗,弱點在CASH少,所以加強現金水平不可忽視。   舊樓租唔租走自己決定,若將自住樓偷偷租出,需規範當中所冒風險。請勿見人做你又做,人地可是穿了盔甲上陣,而你自己攞條棍仔就諗住同人一齊去搵食,蝕底既只有你自己。不建議現時買大圍三房、區份無問題、惟租樓只需月付$18000,計為樓價的約2.5%,係租務回報咁低之下,應租樓而將資金投入收息。大家都知債基息口在12-15%、而保守的都可達8-10%。如用直債、讀者資金少不宜,400萬資金之上才考慮此法。昨晚舉行了收息班batch26之首堂,由於是2015年「最後一班車」,全院滿座,亦喜見有台灣朋友加入學生行列,同學問保險方案同債基有何分別? 答案為一個保本另一個唔保本,當然更細分的特質留12月最尾一課先詳解。   那讀者將新套220萬收息,當回報為10-12%,月收$20000-22000息,已夠完全cover三房租金有突。當然加按後供樓由1萬升至(200+220)/259*10000 = 16200。新添的$6200有賴$22000利息扣去$18000租樓之後淨$4000補貼。那自己只補貼$2200就可換三房,又唔使買一間三房要比成近$80000傭金再加印花稅$40萬,即未搬入已要先付三房租金近60個,仲有: 你用畢生積蓄買緊邊個地產商既樓先? 何不先租呢?   至於車位若無稀有性宜賣不好持有。大家可以去一d有會所既住宅、見入面既住宅通訊版都係車位出租多而放盤較少,這情況在經濟逆轉時會更鮮明。做好樓房投資再攪車位未遲。  

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成為千萬富翁劈炮唔撈#988

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  讀者原題: 80後誓言下半生只賺被動收入 本人是收息101學生,今年33歲,28歲開始投資物業現有物業如下:   物業一: 自己名下一層半山870呎三房樓花, 售價HK$16,810,000, 按揭五成,供大約HK$30,000/月. 2016年2月開始供樓, 最快2016年12月才收樓可以租出。估計租金收入HK$65,000/月。 因此新物業升值潛力較高,有計畫日後(3 – 5 年以後)賣出, 在同區買一層三房二手樓自住(雖然有宿舍,但可能校網不適合或不夠住)然後剩餘資金再作收息用途。   物業二:先生與母親聯名各一半480呎上環一房物業,售價$5,250,000, 按揭$3,150,000, 2015年9月開始供HK$13,260/月,估計租金收入HK$23,000/月。 本人月入$86,000,先生$33,000 + 免費宿舍,現時暫與家人同住。 另有副業大約10k ~30k/月 因要花錢裝修物業二作出租用途,現時現金短缺,只HK$900,000。   最頭痛是早年不慎以均價HK$1437買入紙黃金 3000 MACE (HK$4,311,000),現剩下2242 MACE 只值HK$1003 (K$2,248,726) 現在不知應該等到幾時才放…… 本人自知早年曾作一些不智的投資決定,但唯有展望將來,希望可以盡快生產最少6萬/月被動收入(不包括副業),然後離職,全職發展副業,而且住宿舍不是長遠對策。懇請諗sir賜教。   ANSWER: 明白不少人看讀者來文有感不是味兒,有間千幾萬既半山樓已paid一半、又有宿舍住加埋上環細樓收租,仲要有幾百萬黃金(原本係3000錢)係銀行戶口,咁既陣勢至少都有成千萬net asset,又何來煩惱呢?   未與讀者坐低面談、但相信佢有今日財富估計與做人專注有關。首先唔買股票、已經幫手輸少d錢。而不斷耐心累積黃金至3000錢的,實在係少之又少。想唔撈同老闆「贖身」、目標一讀者已提出了: $65000被動收入。目標二應為: 了解各投資工具特色、在適合年齡做對的事。   讀者33,自己人工偏高。強項係易借錢、弱項係做野或者早幾年的人工水平根本未到80000呢個數,所以現金相對少,當然手上紙黃金與黃金無異、2.25mil紙黃金+0.9mil現金已相等3.15mil現金在手了。家庭借貸力為(86000+33000)/10000*2.59*50% = 15.4mil。家人父母借貸力已低,上環樓全間當先生借,借貸力已用(8.4+3.15)/15.4 = 75%   三房樓花不太看好,3-5年後若真係搵到位應賣走。香港有能力既人越見少,過千萬住宅不敢長期持有。加上讀者現時已用75%借貸力、而主因由單一半山住宅項目而佔、筆者建議是二間中價樓好過一間大,揸夠三間劏房去做收租佬之算乘在下段再談。先計半山樓之現金流產出效率、為(65000-30000)*12/8,450,000 = 4.9%。高於香港平均、但筆者有懷疑租金回報是否可達$65000水位? 始終係樓花而家未收樓,搵到個65k租客似是太樂觀。仲未計業主要付的管理費同雜費扣除回報。 […]

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移民他鄉的投資部署#987

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諗Sir   小弟已報讀收息101,103及債ETF和買樓003班,雖有多個物業,但遇上投資意外而令現金極為不足,現有物業情況如下:   4個香港物業 1, (收租)地鐵上蓋兩房物業,買入3M, 現值5.8M,貸款2.3M,H+0.7, 現收租14.8k,月供8.8k, 利息2k,還本金6.8k ,自己名,買入時自住。 2, (自住)地鐵上蓋三房,買入4.7M, 現值7.6M,貸款3.3M,P-2.75,月供12.5k,利息約6.5k,還本金6k ,夫妻聯名 3, (長輩村屋)近大學三樓連天台加建的村屋,長輩住,買入2M, 現值6M,貸款2M,月供9.5k, 利息約4.5k ,還本金5k ,太太名 4, (居屋)近地鐵440實尺己補地價居屋,買入3.4M,現值4.2M,貸款1.6M,月供6.8k,收租12.5k, 利息3.3k,還本金3.5k ,以退休外父名買入,但夫妻擔保   2個澳洲物業 1, 澳洲物業,出租,貨款2M港元,月供10.4k港元,H+2,利息支出約5.3k,,還本金5k, 收租1900澳元, 買入540k aud, 現值600k aud.  此物業用了multi-currency mortgage, 最初是澳元,見澳元跌了8%便改為港元,不料澳元再跌兩成,亦因此而被銀行迫提早還320k,之後還有可能要再追加還款。 2, 澳洲物業樓花,買入440k aud,現約升值5%,料年低上會,己付一成,理論上可按8成,即要多付一成上會,保證租金回報為首2年5%。   總供款約48k 總租金收入為37.6k   小弟本來年薪本為62.5k,太太月入約40k。 現金大約50萬港元,但要預留澳洲樓上會約25萬港元,以現時澳元匯價計算。 另外,太太向公司借了140萬現金,2017年開始分三年還,每年還50萬打算買入債基收息。   打算在2017年11月SSD鎖期過後方出售3.4M買入現值4.4M的收租居屋,本來希望保留,但由於是用長輩名義買入,若有其他高息投資可做,夠鐘出售比較合理。   另外,由於地鐵兩房因某些原因銀行不能把收租計在入息之中。   問題 1, 自住物業欠330萬,現值700萬,可否以600萬估值加按出若90萬資金? […]

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加按後產出月入篇#978

美元兌人民幣-2

諗Sir,我是收息101(batch 25) 及在兩星期之前上完103的學生(坐在你枱前幫手釘notes那位),因為加按啲錢已經到手(每月要開始比息),所以比較urgent,因為年紀不輕了,好驚會做錯決定, 無得翻生, 希望你能抽空指點怎樣分配,不勝感激!   本人39歲,月入 $41,000 (另加傭金 $13,000– $29,000) 丈夫45歲,月入$45,000 有雙糧及2-3個月花紅,部份留作交稅用 育有2小孩 (幼稚園和小學)   兩人資產: 問1)     本人名下港島自住物業09年以$2.83M購入, 月供$9,300, H+0.7, 25年期,尚欠$1.9M, 市價$7.53M,已在原銀行加按套出$2.26M,月供$8,530, 2.15%, 30年期 (加按資金的利息是$41xx利息),加按後total月供 $17,900   想問加按後我(未計丈夫), 共借了$4.16M,是否淨餘借貸力 $41,000 / 10000 x 2.59 x 50% = $5.31 還是$53,000 / 10000 x 2.59 x 50% = $6.86M?   之前你的建議 — 在收息101下課後見面時亦提及攪套房是長遠部署、而債基收息雖靈活但只是中期的,因債基息口不會隨通賬上升。就當丈夫下年入手一間舊樓間套房後、之後再買樓做套房就算要比雙倍印花稅都應照做。見間套房所入手樓宇只在250-400萬區間,印花稅為60000-100000之間,基本上收半年租都係返哂度。— 現在會向這个方向邁進。   要等到下年10月賣了丈夫屯門樓会返多1.2M,及才會入手舊樓間套房,現在連同按出的2.26MIL共有cash $2.61M   問2)     決定將$1M 放在mortgage link – mortgage link account. 淨餘 1.61M, 怎樣分配? 在堂上介紹了3隻債基,應分散投放,還是只放HY Bond Fund? 或有什麼建議?    問3)     見double保險計劃近兩年也派小咗息,會否對double效果有影響? 另前幾天看見case#971,你提議將900K分3注,每隔1.66年買一份30萬的,由5年後開始、每隔5年就收錢三次、即將錢DOUBLE UP之方案,回報高近一年20%?為何能double 20%呢?   ANSWER: 讀者計借貸力的方程無問題,不過一般人的借貸力會比計出的數目小,因所持有的信用卡同貸款會不同程度咁影響最終數目。佢可以自己預鬆些少、至於想精確知道不同借款對借貸力之扣減、及怎為借貸力加添可參考001課程。另讀者已報的003,較傾向教授樓房投資人需知的租約點簽、劏房及一拆二再按爆呢D進階之事項。相比買樓001是基本的授予買樓應作步驟、筍盤何處尋及點計好借貸力作出哂預算先去買樓、唔好簽臨約「上左馬」先發覺借唔到之餘又要比未諗過既稅。   另,重申收息技巧只屬中期的。因債基或直債或乜乜乜保險,都只能隨時間提供同一銀碼的收入,相反人既洗費隨年紀大而上升。樓房值錢之處,係租金收入同通賬齊升跌。至於2.66MIL資金有1.0MIL放係MORTGAGE LINK戶口減少利息支出及備用。淨低1.66MIL,建議由最低風險的TTL BOND FUND開始,用港幣做穩打穩紮行埋債基方案收息7-9%。由於TTL BOND FUND風險較低,建議一投便可一百萬,在隨之而後的數個月觀察派息是否達標,即在月$5800-7500之間。到下年第二季開始才將原本在TTL的轉去同公司的HY Bond Fund,點解咁做已在堂上說明,其實不外乎都係慳洗費及免被銷售人員耍一輪,另外當然轉後息口高了,至10-13%,即月收息$8333-10800,應符合讀者要求數目。至於點決定債基要減磅及出現咩信號要連債券都要「走鬼」,這已在收息103已授。   至於DOUBLE保險所派的息口是與外間息率掛勾的(你可以用LIBOR或HIBOR,在此分別不大),因此這幾年派息在低點,少不免。當上已計過用5年存放期而言,若派息由今天至2020年都唔加,5年共回報只76%,無DOUBLE效果。如加1-2格(即美國可能累加0.25-0.5%),DOUBLE保險可以達到倍回報。當然,另一個方案是唔理幾多息,放夠8年,咁存40萬可以多成80萬走。即PROFIT=200% 由於是保險,無CALL LOAN風險。至於保險公司的倒閉風險係要承受、惟只要你清楚呢類業務、或是根本擁有一間保險公司,你會知道保險公司擁有太多生意上的有利條件,要佢執實在太難了。   有關「每隔1.66年買一份30萬」係咩?,只不過是明白DOUBLE保險過後再行的一個小方略、令成筆錢享12-20%回報而平均存放期由5減至3年。其實5年將錢DOUBLE,較認真用複利計年回報應為15%。不過有人將100%回報就咁除5,得出每年20%之說法,若以複利計算作審核便知唔妥。點都好,依筆者所見無論一年15%定係20%,已令不少人滿意。

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理財方向的理財執行步驟#976

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    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下 背景﹕ 本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth   先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。   本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)   1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。 2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。 3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。 問題如下 1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基? 2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)? 3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。 煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。   當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。   無謂操作 讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。   停止再單向睇跌 讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]

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勞碌半生仍得個桔嘅窮庸材#963

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  諗Sir, 本人有幸在Facebook 看見你的Blog及後拜讀你嘅<樓換樓>同<收息論>, 突然為自己人到四十而感嘆!雖然倆公婆現有嘅比上不足比下有餘,但有感過去不善理財,實在浪費左太多機會!希望諗Sir抽D時間為我地呢班勞碌半生仍然得個桔嘅窮庸材指點一下迷津,不勝感激! 本人39歲,月入 $50,000 – $65,000。 丈夫45歲,月入$45,000 有雙糧及2-3個月花紅,部份留作交稅用 育有1女(11歲) 及1子(4歲) 兩人資產: – 1)      本人名下港島東自住3房物業09年以$2.83M購入, 月供$9,300, H+0.7, 25年期,尚欠$1.91M, 市價$7.53M, 現申請在原銀行加按套出$2.26M,因原银行可保留原有之低息,而新套出之資金会係2.15%息,加按後total月供 $17,900 2)      丈夫名下(因同朋友合資, 將來買出後各佔50%)屯門物業2013年10月以$3.25M購入,現市價$4.5M,尚欠$2.17M,月供$8,500,當時七成上會,H+1.8,30年期, SSD至2016年10月。現低於市價租給朋友,但只能cover供款及管理費。會在SSD完後賣出,太概可套$1.2M 3)      現金350K放在屯門物業存款掛鈎按揭存定錢 (大概2%息) 4)      股票值800K (除時可賣) 5)      有份Aviva 基金單, 月供$1,500, 已夠10年隨時可賣, 值$220K – 家庭支出龐大,因要照顧雙方家庭,子女在私校讀書,每月只能儲$15,000-$20,000 本人對投資一概不通,債基、直債、保險也不知道是什麼,真正的庸材。未來意向買樓發展 (尤其想打造套房),要實行一生三宅之目標,因新套出之資金会在9月至10月左右成交(加按資金后每月$42xx利息),現不知應怎樣運用理資金。自住物業加按後,只淨餘丈夫的借貸能力,但有尚未有物業之家人可合資打造套房 (每人佔50%)。在物息到合息單位之前,有什麼低風險之收息方法? 等家中新工人到港後打算收讀諗sir 的課程,那个課程合適呢?買樓003? 心急的庸材 ANSWER: 勞碌半生仍得個桔,原因一當然係支出大,為了仔女的教育。另外係兩個人搵錢超過4個人洗(起碼兩夫婦兩仔女未計高堂),好應趁後生就招幾個租客同自己一齊儲錢,自然行得快,亦可提早係40歲為自己鎖定「勝果」。   好似本案夫婦,收入算高而儲蓄力低,是典型的窮中產。庸材依筆者<樓換樓>一書所述,應是收入低但仲可靠部署去用買樓去改變命運既人。可能不少讀者對「買樓能改變命運一事」有質疑,但本BLOG至少有一半個案的低收入讀者都係靠手上間樓改變自己命運、例如每月多幾萬銀收入、或提早做全職媽媽。有人問而家買樓是否仲合適? 若你手上兩間樓都未齊,仍應考慮買樓。樓價走勢預期雖未及之前樂觀、但不代表樓價會大跌提供入市良機。何況樓市大跌永遠配合失業率高企加上銀行收水、趁大跌市就當借到錢入市,心理壓力比揸股票蟹貨更難受。   丈夫間樓要放走是大方向、自己港島樓要按盡是另一大方向。丈夫同人夾份買樓未用盡槓桿,好應在45歲之年把握最後機會先舉債再讓時間令其貶值、而用套房收租比一般單位提高更高之回報率,正現金流產出率為10-15%。至於股票看法、在收息堂上已交待。另外Aviva保險不合現時理財目標,好應贖錢。   […]

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將$5000租金變作$44000月入 #961

wwh

諗SIR, 本人於十月一日假期買了你三本著作,用了三天時間閱讀了2本半,有強烈相逢恨晚的感覺,看諗SIR的文章,敬佩諗SIR的眼光,深入淺出的文字,令我明白自已以往犯了很多錯誤仍不自知,因應本人情況,很想於下一個樓市下跌週期部署『一生三宅』,希望諗SIR能給予寶貴意見,謝謝~! 家庭狀況 本人45 歲, 先生45歲,女兒15歲 月入本人41K, 工作穩定,每年按政府增薪,先生月入60K,五年後工作前景未明。 每月儲蓄30K己扣私人貸款及按揭還款。資產: 1.現金$220K, 2國內5年4.75%定存, RMB170K(201911到期),3股票200K   物業(以港元計) 1自住兩房單位(九龍區)。2000年購入價2.65M, 單位市值$5.7M,欠貸款$1.3M,聯名持有,H+1.1%,月供約$9200,25年期 2日本東京一房物業,2015年2月現金610K買入,出租中,收入2.5K 3惠陽物業,2011年5月 現金680K買入,沒出租,待自用。 4 惠陽物業,2013 年9月現金406K買入,出租中,收入1.5K 5 惠陽物業樓花,2014 年12月現金205K買入,2015年底收樓,租值約1K 6 佛山物業樓花,2015年7月640K買入,本人私人貸款520K 2.81厘60期,每月還9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月,2016年底收樓 7英國學生宿舍,2015年3月690K買入, 先生私人貸款550K,每月還12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月, 2016年1月收樓起,5年9%保證回報租金每月4.5K, 8利物浦公寓物業樓花,2015年7月900K買入,現金付部份款項,至收樓尚欠尾數600K, 2017至2018年收樓,3年10%保證回報租金每月6.5K   計劃 1. 因以往大錯是没善用槓桿及借貸力(應可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000),致現資金有限及回報率欠佳。計劃於加按自住九龍區物業,約可多取2M, 用mortgage link存回1M,(即免息準備首期), 待樓市下跌再買細2房收租投資,另600K分段換英磅,以便2017年找利物浦物業尾數。 …….. 7如先生工作至2020年後可能有失業危機,但我應可工作至60歲,本人信貨額可買2個3M香港物業嗎? 8 60歲後,應仍有10年按揭未清,如搬回惠陽居住,希望共4個國內物業可支持生計,把三個香港物業全出租,希望可以租抵供,是否可行?亦有英國10K現金流協助供樓,本人覺得長遠中國的增長會與香港拉近。 9我應先報讀那類投資課程可配合我需要?收息,ETF, 買樓,以提升2015年12月會加按後的理財技巧。 請問諗SIR對以上計劃有何意見?是否危險?請不吝指教! 後悔不已的人上   ANSWER: 本文承接昨天文章: 「令八樓業主後悔不已的免費理財資訊#960」。昨天講如何規劃理財大方向、今日講執行理財步驟上的細節。   讀者9個問題,有部份是關於怎去將借貸力重新應用。由於對私人貸款大傷借貸力一事上無知,所以佢自己計既家庭借貸力不準確。用P-LOAN借錢一筆過去買海外樓後,家庭借貸力由原本13.1mil跌至7.5mil。讀者要做的就是重新提振自己借貸力、清走回報低兼不好預期的投資物、換作較好回報的。至於買樓一事應向入手劏房考慮。如果自己係公務員唔方便、波波局長搵老婆開BVI公司一事比到你啟發、佢不愧為前立法局會計界代表。 […]

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令八樓業主後悔不已的免費理財資訊#960

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諗SIR, 本人於十月一日假期買了你三本著作,用了三天時間閱讀了2本半,有強烈相逢恨晚的感覺,看諗SIR的文章,敬佩諗SIR的眼光,深入淺出的文字,令我明白自已以往犯了很多錯誤仍不自知,因應本人情況,很想於下一個樓市下跌週期部署『一生三宅』,希望諗SIR能給予寶貴意見,謝謝~!   家庭狀況 本人45 歲, 先生45歲,女兒15歲 月入本人41K, 工作穩定,每年按政府增薪,先生月入60K,五年後工作前景未明。   每月家庭開支, 本人 開支:父母4K,保險2.4K, 消費4K,   先生 開支:父母10K, 保險連基金5K, 消費15K 每月儲蓄30K己扣私人貸款及按揭還款   資產 1.現金$220K 2國內5年4.75厘定存RMB170K(201911到期) 3股票200K   物業(以港元計) 1自住兩房單位(九龍區)。2000年購入價2.65M, 單位市值$5.7M,欠貸款$1.3M,聯名持有,H+1.1%,月供約$9200,25年期 2日本東京一房物業,2015年2月現金610K買入,出租中,收入2.5K 3惠陽物業,2011年5月 現金680K買入,沒出租,待自用。 4 惠陽物業,2013 年9月現金406K買入,出租中,收入1.5K 5 惠陽物業樓花,2014 年12月現金205K買入,2015年底收樓,租值約1K 6 佛山物業樓花,2015年7月640K買入,本人私人貸款520K 2.81厘60期,每月還9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月,2016年底收樓 7英國學生宿舍,2015年3月690K買入, 先生私人貸款550K,每月還12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月, 2016年1月收樓起,5年9%保證回報租金每月4.5K, 8利物浦公寓物業樓花,2015年7月900K買入,現金付部份款項,至收樓尚欠尾數600K, 2017至2018年收樓,3年10%保證回報租金每月6.5K   計劃 1. 因以往大錯是没善用槓桿及借貸力(應可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000),致現資金有限及回報率欠佳。計劃於加按自住九龍區物業,約可多取2M, 用mortgage link存回1M,(即免息準備首期), 待樓市下跌再買細2房收租投資,另600K分段換英磅,以便2017年找利物浦物業尾數。 2 […]

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你唔得,唔代表別人#942

16 Jun 2015 - 從牛市有人買股跳樓說起

小女子今年24。買了樓換樓一書, 但看了當中例子, 似乎甚少談及我這類人的買樓例子, 故撰文請教lum sir。小女子是一間有限公司的股東兼董事, 月入10萬或以上, 首期資金80萬 另加20萬人民幣, 年尾報稅。望今年年尾入市買樓。但銀行只批7成首期, 因自雇人士關係, 本身無物業, 與父母同住。但有感錢在銀行貶值, 故想買樓投資, 如初置業應買何價樓是好? 心水地方是海怡半島500多萬的單位, 又會是昇悅居。 或lum sir有何投資計劃, 請指點小女子。萬分感激! ANSWER: 自僱人仕組織借貸力去買樓之法少在blog文提及,因成就此事的含金量較高同複雜、所以留在課程詳解。自僱人仕要不時為自己準備借貸力、而文件唔可以係買左樓之後先籌備、現時批核人員眼利即可分辨出來。就當你公司真賺錢而文件不足,那只好叫你台現金去full pay層樓、借錢就免問了。   昨天貼文「80後女孩當自強」,收到不少迴響。網民有fb回應: 「我當佢23 歲畢業, 唔食唔住唔洗坐車, 36 個月糧先岩岩55萬, 真係好叻, 咁都未死, 真係好勵志」、又或「我都好想知剛剛畢業,無什麼特別工作經驗,普普通通OL,都有3個月人工Bouns,我都好想知是什麼工?」。   筆者看法、同後尾留言的朋友OOcha WishOo近同:「我大學畢業時未夠22歲,26歲時有近17K月入,工作頭兩年都有兼職,幫人寫稿。工作第十年已加入政府從事專業工作,有近60K月入。其實唔係無可能,主要睇下自己有無用心工作及留意市場機會。講真,我唔覺得呢位女子好特殊,你唔得,唔代表別人。AO大學一畢業已34K人工,年年請人。」   正所謂悶聲發大財、有財者有N個原因不道出佢賺錢既故事。或令人覺得富有之可能、根本在世上不存在。本案讀者24歲搞生意月入10萬、高到相信又會引人猜疑。其實筆者要主作討論的、是十萬月入的自僱人仕如何在買樓一事上決擇、而唔係「究竟有冇可能搵到10萬一個月」。搞好方向之後、先答應否買樓。在筆者的經驗、生意人要買樓將錢壓死是必需的。因賺錢模式快來快去、今年好生意可以豬籠入水、下年經濟逆轉要每月花錢去養住盤生意。當中對市場轉向之洞察及在擴張與防守之間做取拾,就是老闆要長存下來的必有條件。   第一步先組織基本的借貸力,讀者個案梳理後能擁7mil借貸力不難、而初次入手樓宇宜選市值4-5mil的、大屋苑為佳。貪其流通量高亦較易租出、加上睇樓搵筍盤一事在大屋苑較易掌握。海恰半島已在早前文章提及、過去兩年大落後、比跑得好既屋苑升少20%。故第二步應知道有什麼因素影響18屋樓市跑先定輸之勢。最後才是學睇樓、知道怎避免漏水或多壞既單位、減少入手後裝修既支出。當然如你是買樓出租、怎去寫好份租約、另外租務基本小知識助你怎與租客溝通都係必要。其實一間屋有咩地方損壞、多總是幾個地方。大致係同風、火、水有關,大家好去再思索了。   按自己借貸力多少去預budget買樓,比試圖捉樓市升跌去決定買賣更好。尤其當手上只是發展首間或次間物業、只實確保自己不會用超過借貸力60%去買樓就成了。什麼睇市捉轉角位、留返他日手上有4樓或更多、到時因應市場去決定走邊一間先既時間再諗吧。另外讀者現有資金、可作收息、後生女一定係選債基。無年期又可隨時贖回、年收12-15%,收收下隨時多一份首期出黎再買樓!

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