樓價下跌要什麼?(上)#834

  本人38和太太 35: 共月入70K, 現租住東涌自置兩房物業, 租金供$12000, 現金約90萬 。本人和太太都在東涌工作, BB現由婆婆照頺, 現希望搬近婆婆於大圍顯徑方便照顧未夠一歲的BB, 最理想是找一間三房單位在附近以供本人,太太,母親,BB以及將來請工人照顧母親,亦需要方便每朝早將BB送往外家照顧,晚上帶回BB過夜,最好walking distance 能將BB送到婆婆住處.  由於早年賣走物業一直見樓價上升到此都未曾買回,後悔不已。相問是否應再續下一張租約加到$13500,或繼續頂貴租? 每日又將小朋友由東涌送到大圍呢? 或日日婆婆過黎都很勞心勞力,不忍見。 answer:   有一種人叫「傷租族」、泛指呢幾年間不斷租樓等價跌既人。筆者明白凡事有地心吸力,終有一日樓價會大跌,不過在此之前的付出、即等待之機會成本實在需要探索。   要樓價下跌,要等政府再出招? 其實政府已提及由2012年至今所推出的樓市逆周期措施乃是令樓市平穩的作法,辣招可推9低樓價只係不少人一廂情願之想法。不過有件事係肯定的,就係出招會令參與香港樓市的人減少。每月住宅樓市成交由2008年初約12000-16000宗成交減低至2015年5000-8000宗成交一個月。係買賣兩閒的情況下、只需要更少既人就可以令該月成交金額定在高水平。若有平價盤拋售,只消幾天便即被市場吸納,這個情況很易被確證,只消你去地產鋪待上幾天就明白   要樓價下跌,要等新增供應?   住宅供應可分為一手供應同二手供應。二手供應的實質樓字係測不準的,因你的有錢媽咪可能上晝飲完茶想間屋掛盤賣走、晚上又改變主意了。另外而家全港普遍缺盤、地產行家手上樓盤資料極珍貴不容分享,因此要查採一區入面有幾多二手供應同樣是近無可能。當然知道祥益地產是少有可掌握屯門近70%二手放盤資料的公司,因此筆者不時都會邀請老闆汪總訪問去深入了解樓市,惟祥益只在新界西紮根,要睇哂全港二手真係未有指標可示。   關於一手,運房局其實有數字提供,見下圖示(2014年12月報告),未來三年供應估計為74,000個。表面上睇,年均74000/3 = 24666確實比之前4-5年9400-15000個多了(見下棒型圖)。 – – 2014年預計供應 – – 棒型圖 – 可是估計還估計,筆者特意找來2011年同報告睇下當年估未來3-4年供應有幾多? 見再下圖是62000個。對比最尾2012-2014三年供應實積供應了多少?  棒型圖是(10100+8300+15700) = 34100 即詨差近一半( 34100 vs 62000),那相信政府既供應量去為自己計劃人生買樓大事,真係….. – 2011當年預計供應 – 今日分析先講到呢度,讀者情況是人到中年冇樓在手、薄有儲蓄。與其捱貴租再等到無了期,解決方法都係由「傷租族」變身成「雙租族」,八成單名上會再買樓送比朋友住,再叫朋友幫你交另外新三房既租金。咁起碼樓市再升,讀者衰到極都係收番朋友間樓自己住,而現時三房要付的貴租可用自己淨有50萬,行債基方案收息去每月津貼。500,000*13%/12 = $5416/月,收回利息應可作大部份幫補。 其他可引發樓價下跌的因素明天再討論。

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按揭辣招印花稅一幅圖作解#833

諗sir,本人有幸拜讀<樓換樓>,深受啟發!之後,立刻追看你的blog,感相逄恨晚。 現請諗sir指點迷津。 本人今年37歲,公務員,月入29k,太太30歲,月入20k。 於2012年尾聯名買入自住樓,買入價3.2m九成按揭上車。現欠2.83m. 息率2.15%,月供11.2k,銀行現估價4.3m。 兩人現金40萬,股票20萬,每月可儲15k。 小朋友剛出世,唔夠住。本人在港島區(測魚涌)返工,可是當區十分貴、需每日搭車1小時而自己住係深井,那應該賣走深井樓套100萬,再買北角樓房? 請諗sir賜教。謝謝。   answer: 讀者家庭月入(29000+20000)/10000*50%*2.59 = 6.34mil。賣走深井樓套100萬再買約6.0mil之北角樓,可借盡480萬八成上會。見於近日按揭政策已加到令人好難記得,筆者試將資料整合再畫左幅roadmap(上圖),希望幫到大家,如有錯漏請[email protected]指正   借盡480,即讀者自己更要貼多儲蓄20萬作首期而用盡借貸力先買了該區兩房,換唔到大屋更令自己負擔重重,不建議此作法。係現今換樓階梯斷裂不少人投身作「雙租族」,要了解原理先了解人買樓究竟要附合邊d需求?   其實買樓同是消費行為及投資行為,而當中的需求按消費類及投資類劃分為:   消費需求: 近唔近阿媽? 近唔近自己公司? 樓層高低? 可否養狗? 近合自己的虛榮感   投資需求: 校網、社區配套、交通、未來基建、樓房的抵押力、該區或該幢樓的住客質素、該單位類型在同區之獨特性、當區供應   不少人只考慮間樓有幾合自己(消費)而不理該房之投資價值,將軍澳好多盤就專攻呢類客,即新樓而又價值易合預算。可是考慮到該區之投資價值,即未必是個好選擇   又有人一味搵平價筍盤,可能發覺係東涌有好貨色。可是自己屋企人係柴灣,那是否要每隔幾日就由西至東兩邊走呢? 此為一味睇投資需求而妄顧自己的消費需要。   惟租樓就是單消費需求、而將買樓附有的投資需求切割出來。因此,讀者可租北角樓、而又將深井樓同時租出。將深井樓租金補貼北角樓,咁就既可住北角又唔使夾硬上會。而新租樓假設月付$18000,舊樓絞租返$11000,當中$7000差價可將儲蓄作收息去補償,要收到七千月利息、至少要7000/12500*1.0mil = 560000。當中之收息風險在堂上會說明。

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庸才論2015 #830

諗SIR,你好!觀看了你的文章獲益良多,謝謝你的指教。小弟今年28歲,月入約24K,澳門人,與父母同住,打算在一至兩年後與女友結婚。女友26歲,月入約23K,兩人扣除還樓按,家用,生活開支後,合共每月可儲蓄二萬六。 物業(一),2013年2.5M購入,樓齡19年,實用500尺,月供8300,收租8000,現銀行估價約4.3m,按揭餘1.9M左右 物業(二),2014年加按物業(一)套現四十萬加兩人儲蓄以2.9M購入,樓齡23年,實用365尺,月供10500,收租6800,物業(一)加按後供款增加2.3K 物業(三),2012年父母資助下於珠海關口附近以1.35 M RMB購入,現銀行估價2.4M RMB,如收租約$5000 RMB,不用供款,此物業會給父母日後退休之用。 問題一: 由於物業一,二都是唐樓,兩口子都有計劃生小朋友的打算 ,所以希望賣出物業(一),換取4.5-5m的有電梯樓房,但居住環境和樓房質素與物業(一)差不多。還是把物業(一)轉按套取800K投資債基收息,令自己吾使供樓,日後待跌市再添樓房,那方法較可取 ? 問題二: 內地物業環境很好,十分適合父母退休之用,但本人更傾向他們退休之時留在澳門,方便照顧,如賣出內地物業可套出3m資金,加上入息及租金收入,應可換取6m左右較優質樓房,待父母退休時才入住,此方法可行嗎? *銀行對於租金計入供款較寬鬆,只須提供租約及租金入賬記錄。 *澳門只有SSD    ANSWER: 首要解答是讀者揸住兩間澳門唐數,應唔應該放? 一是睇澳門樓市前景,呢個各位都明。二係要留意唐樓比新樓之抵押力低而令其價格低下,此為不少人時常忽略之道理。其實舊樓價格低主因不是那殘舊感,因對物業投資者而言物業舊對自己無影響,佢地判斷是否價格低水只睇數字而不是外觀。讀者手持兩間唐樓好應換走,加上澳門經濟單一、好靠濠賭股、在銀娛(0027)近半年一浪低於一浪之走勢之下,股市走在實體經濟前、應澳門呢一至兩年不見有好景。兩重負面因素下、澳們舊樓好應賣走。   有電梯的樓房可抵押性高,應該換入。將兩間樓去比較不只比環境、希望本blog能予更多考慮角度。讀者及女友之收入都不算高,現金水平普通,界定為庸才格局。比起昨日提及的「窮中產」及」低稅數人仕」、「庸才」是兩頭唔到岸,惟社會大部份人是庸才。 「窮中產」及」低稅數人仕」:  http://homebloggerhk.com/?p=30620 庸才 專才可利用資訊不平衡去從人家口袋舒服攞錢,通才懂得接駁供求缺口去求財。庸才兩樣都無,應作之事係多儲蓄及找人襄助。貴人不一定是良朋或親戚,銀行亦可。懂得同銀行打交道、把行將眨值既貨幣先捧在手,此為本世代應作之事。貨幣濫發,由宋朝時紙幣廣為人使用時已開始,紙幣之最罪惡,是再印貨幣時連原有貨幣都唔使煩收番黎重鑄、亦不用擔心鑄幣時要投入之金銀含量比率。順帶一提、宋朝予人影象積弱、丟失燕雲十六洲。可是在中國貨幣發展史及航運史上都有重大突破。紙幣及洐生工具鹽引便在那時首發,筆者看來最錯兩件事,一係任用秦檜、致便屢誤戰機。二是在敗走路線探用東南向而不利用西南天險而退入四川,最後宋帝被逼到退無可退投身怒海。相反到國民黨蔣介石便吸取教訓、敗走通往西去、在陪都重慶同日本打足八年。所以讀歷史對面前決策、很有幫助。庸才一味慳都唔係辦法、改變自己思想致日常行為改變、每天轉變累積引致遇上既人同事都變、最後事業有成、咁就唔使再諗麵包係唔係十蚊一塊,騰出更多空閒時間去將麵包給予有需要既人。     讀者就是庸才格局,暫不宜在旺市持有過多樓房、一間起兩間止已足夠。若看倌家庭收入過八萬,那才有起碼條件在旺市持有幾間樓房而不賣出,靜待跌市再臨。假設到跌市政府加諸辣招全去除,十萬家庭月入有借貸力100,000*50%*2.59/10000 = 12.9MIL。持有2-3間樓及做埋按揭應仲有些少借貸力去抵禦跌市、再趁低撈貨。       近日各國政府一係減低一係行量化寬鬆、變相從各位無產庸才的口袋裡「合法掠奪」了財富。有資產者反因資產升值而拉遠了同無產者的距離、無產者感到點樣辛勤工作都無法收窄同富人既差距,此現象為現代的奴役制。上次奴役制在工業革命(1752 – 1830)後取消、原因是機器取代了人手要求、唔再需要奴隸。200年後電子革命開展,至今已有電子貨幣首現,係紙都唔需要印既時候、虛擬幣的內含值必漲跌更快速。各位賣力後好應換得米同麵包、又或水資源、而不是日趨虛無的銀紙。  

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怎去讓錢為自己賣力工作? #827

你好諗SIR, 本人剛上完收息101及買樓101及103課程, 本人為自僱人仕,三十多歲,每月收入$35,000,太太為建築師每月收入$30,000. 本人與太太早年聯名買入一個將軍澳單位,買入時320萬.現銀行估值490萬,尚欠230萬. 自己有現金100萬. 現時每月扣除每月家支出約可儲$40,000元, 我想問應該怎樣增加正現金流.應該加按連同現金都買債基嗎,請諗SIR給點意見.  ANSWER: 最決定性既,係讀者點去申報自僱月入。當然銀行唔會咁笨,你申報十萬一個月佢都信,否則師兄們就唔使上完買樓課後再花兩個月去部署點去jet大自己借貸力了。一些已很容易引起approver注意的做法,例如寫幾個月支票加公司信、公司收租作入息證明等,已被排除在可批核門檻以外。建議讀者好去為自己公司帳目、及個人支薪方法去檢視一下,細節做妥幫自己行一拆二,好處如下:   可套出490*80% – 該樓房的現欠值,那可套出資金為490*80% – 230 = 162萬。當然就咁加按現只去到六成(即只能套490*60%-230=64萬),惟學曉一拆二可按盡至八成多套100萬。   另拆出先生單名,佢再買樓可八成上會,減低再買樓要付現金。現在若唔想比按保保費只可六成上會。   162萬套有後應再買樓定收息,要睇家庭借貸力用了多少,要假設先生人工35000是可以計足先,關於自僱人仕人工點去證明去計到哂容後再談。那借貸力為(35000+30000)/10000*2.59*45% = 7.5mil。用45%之原因,係因為大家現時買第二間樓上車供款與入息比例由5成降至45%, 40%, 或35%不等。視乎情況而定:   情況1: 買自住八成上會 > 入息比例不高於45% 情況2: 非自住五/六成上會 > 入息比例不高於40% 情況3: 非自住八成上會 > 入息比例不高於35%   佢再買樓應該唔會同人講佢係租比人,否則要比5成首期及LTV因子跌至40%。讀者加按後已借392萬,借貸力已用392/750 = 52.7%,在旺市不用借貸力過半之下,讀者不應再買樓。除非看倌的借貸力只用少於25%及再買一間樓都唔超55%先好去再買一間。至於你問買樓唔係應睇升跌咩? 筆者看法是大家活在貨幣失效之主軸,揸錢要輸、有資產者贏,買家若有足夠持貨力(HOLDING POOWER),輸面不大。何況筆者上周再去攞下料、發覺不少大屋苑成村只有1-2個租盤,看來本月租金要攀升已幾成定局。   不買樓幹什麼? 諗SIR你又話磚頭係王道? 租金會跟隨通賬上升? 建議是作中期部署,先幫樓加按再將錢收息,放得幾年等個樓市中期低位再買樓。近日聽聞銀行朋友做左張千萬元保險,好處係放兩年無風險賺30萬港紙,另第一年已可BREAK EVEN,筆大錢係客人由賣樓而黎! 聽落一年坐係度收15萬都唔錯。其實大家如習得收息之法,只要將錢投入保本直債,一年之後已收息60萬。作此只要找到6%的直債已攪掂,而堂上首提及的直債例子已9%,比6%更好。此方法遠比銀行售予各位的保險高4倍回報! 如有高一手的處理方法即幫仁兄一年賺多45萬,大家有資產者要去享受人生之餘更應花時間學好怎去讓錢為自己賣力工作。   坊間予的,是取走你的錢為銀行賣力工作、而自己只分到少部份。理財從不可求人,尤其自己已有一定資產的,若果只專心自己的專業,到想投資理財時尤如一個三歲小孩在鬧市捧住盤黃金,任由人魚肉。

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一套或許適合港人理財學習章程#825

問:諗sir你好, 本人33歲, 結了婚, 有1個1歲小朋友. 本人從事金融業, 月入$6萬, 而太太月入$2萬, 本人於08年買入一層樓自住,10加按買了另一層收租, 11年將二樓賣出再買入現居單位(本人單名,現值800萬, 仍欠約500,曾加按,現供16000), 同年買入一180萬單位收租, 於14年因受不住80萬利潤售出單位, 現後悔不已… 由於本人不善理財, 又愛炒賣賭博, 兩年間輸去很多積蓄, 現時個人現金連股票約有$130萬. 本人希望現希望保守一點,畢竟也是辛苦錢… 我現在應該和如何買入單位收租嗎? 我手頭現金也很緊張… 10厘債基我很擔心利率市場影響其價格… 謝謝!! 迪  ANSWER: 看畢讀者來文,感覺是讀者事業上還可以的,每月搵六萬銀在香港都算不錯吧! 可惜在理財方面有感是小學生都不如,為求各方賜教,現拋出一套或許適合港人理財的學習章程: 1. 了解什麼是貨幣、延遲享受與儲蓄、各種稅項、正現金流是否自己的理財目標? 2. 世界貨幣史 3. 實戰: 以小博大班 4. 投資與賭博、投資心理學 5. 股票入門及各種研究工具 6. 資產分佈、分散風險的正確觀念 7. 細價股、牛熊証妥善運用方法 8. 買樓入門、房策入面及應對 9. 了解借貸力、脫離只得工資一個收入來源的生活 10. 保險正確運用方法 11. 市場學 12. 研究樓市走勢 13. 加按一拆二、除工資外為自己產出第二份正現金流 14. 債市理論及風險管理 15. 收息法門去產出更多份正現金流 16. 股票進階: 發掘價值偏低股、財務報表參閱 17. 股票進階: 技術分析 18. ETF對沖風險 19. 期權入門 20. 期權對沖風險應市篇 21. 海外物業投資篇 22. 私人銀行累富方案  (以上章程已包括了金、油、股、匯、債、保險、期權投資物的學習)   讀者現時投資策略偏向保守、主因應是賣樓後胡亂投資、自己有感輸了大錢。心態即由過份進取傾向十分保守。如果當然做好資產配置、自己可將投資損失限制在心中數目以內。至於應否買入單位收租,筆者不建議。因讀者如新敗之軍、好應重整及訂立理財目標,有系統地先向脫離返工生活這一個最基本的checkpoint前進。手頭現金緊張,是否因為讀者已習慣高昂洗費? 現時每月出錢多過入錢? 致使自己有130萬現金在手都覺現金十分緊張? 這要從第一課延遲享受同訂立目標進發。由於很少人會大談自己理財史、男仕更是對自己過份自信,所以不少身居要職、已近不惑之年既人仕,其理財心態仍有「博一博」、「10倍再10倍」、「放定期唔輸錢就係贏」的想法,敢講這是不要得的。筆者少時都有參考錢志健先生的文章去學習,現在以學習建立一間機構為目標。很認同錢先生的說法、為一個成熟的投資,要做好對沖法門,很少要單賭一邊之升跌的。   至於筆者收息班的債基、波幅根本比很多大價股仲低。至於利率市場怎影響其價格,先要了解債基有什麼類別? 不同之組合對於利息升跌有什麼不同反應。這也是各位同學應習之題目。不明其原理而自行作法,市場有咩風吹草動就急急賣走債基躲避、或「很傻豬的」不了解形勢而胡亂加碼。輕則浪費了之前買入時所付的手續費、重則輸齊兩邊,有點像股票的「被刮兩把」。大家勿用自己的年齡去判別自己的投資水平。一個不明白再加上內心的某些貪念、阿婆都會無端白事買bitcoin而輸錢。   看得更遠的要知道自己有錢之後都要知點去管理財富才成,有能力先可以長時間將錢留係自己身邊。筆者本身無材亦無財、不敢再行說教。「君子無罪、懷壁有罪」,此為文末筆者送比各位想開展理財路或想致富既人的一句贈言。  

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辣招阻換樓怎自救?#824

Lum Sir你好,小妹有幸拜讀您的文章和書籍獲益良多,希望多多指教。 本人三十四歲,老公三十八歲,仔六歲 本人跟老公入息各25-30k,save10-15k/month 老公為公務員,有宿舍,但等到而家都冇,就算有亦暫不會入住因為要家人照顧兒子,家人住洪水橋另一屋苑 本人大學畢業庸才,做多幾年無問題,到四十歲唔知(Umbrella之後更加唔知,亦想相夫教子 現居洪水橋某屋苑,二十年樓質素ok,有電梯,極近輕鐵站,但管理費貴要兩蚊同法團無錢。 現居兩房單位住得舒適,永恆開掦景觀,不過個㕔比隔離上下都望到。 買入為2012年,自己單名,一百八十萬七成按揭,P-3.1 當時可買三房單位但選擇不多亦望樓價下跌所以沒有買 2013年五月加按套出五十萬,現總有現金120萭 現樓價二百八十萬,轉按可套三十萬,H-1.7有其他優惠諗落都有so 問題 想生多個,未來幾年住洪水橋,過幾年如果自己唔做嘢or冇野做就住宿舍,現想買多一個單位出租/自住,但老公名出租要用五成。老公單名買自住可借九成 考慮老公單名買3房自住,現有單位出租,但現住屋宛和附近屋宛過廿年樓三房都過三百萬,十多年三房套厠過五百萬。 現有單位出租可得八千(may be) 亦有考慮用自己名再買一個單位兩房出租,但大西北比較好的兩房都過三百萬,自己人工唔夠。 請指教  answer: 明白由讀者發問至今已三個月,按揭批核措施在辣招再出後已有更改。可是筆者現正為其他高手編制書本趕在年中發行,對於各位有人心提問只能在約3個月後再看是否回覆,如是收息課程學生希望在三星期之內。當然,如來文資料較詳盡則可作清晰回覆,這亦令各位收看本BLOG時獲益更多。   雨傘危機之後,中原城市指數由10月5日的127點升至現時136點,升幅為7.08%。若以400萬「細價樓」為例,呢間屋冇幾個月又賣貴28萬,而各位荷包係過完年及應付稅局之後,莫講儲多兩萬八,就當無比幾個月前少錢到已經是萬幸。面對此困境、年青人感絕望實可理解,與其硬將自己的意見從嘴巴不斷重複要求高官跟住做,倒不如落手做好自己在時下困局找尋出路。各位有一對手一對眼一對耳、筆者想定必是上天想我地多觀察而少用一張嘴去表達。至於大家想等一眾公務員為大家攪革新,推動創業,筆者感受係搵呢類人去做呢件事只屬攪笑,創業者要有破釜沈舟的心態而讀者自己作為公務員,應該比筆者更清楚公僕們的特質。除非有得chap水、否則釜頭真係唔易出。   另一個觀察,係辣招令樓市下跌係不少人一廂情願既諗法。就當招蜈真係辣,都只係對各個樓市既參與者出辣,令買家、業主、經紀在促成業權轉換時更加審慎,這亦解釋了為何香港樓市在2010年尾首辣後成交下跌,可是成交少絕不代表價要跌。君不見市場有唔少股票,每日只幾萬股成交但個價升到mum都唔認得既呢? 所以請勿寄望再有什麼辣招可大幅推低樓市、至於提振供應去令樓房市場下跌係遠水不能救近火。樓房唔同股票、股票可以削減每股股本去為公司即時制造一批新股、樓由覓地到建成要好很耐時間。   本文解答之時讀者老公已經唔可以做九成上會,就當行一拆二後將老公名額釋出亦不可以。現時能九成上會既朋友需: A. 從來未登記過有房產既人 B. 支票出糧需做好証明或自動轉賬出糧 C. 如找人擔保,擔保人需從未有房產的。否則即降至八成。擔保過人而自己從未買樓的則不受影響   至於加按,亦由七成降低了六成。所以有時等待或遲疑不決,都會令人付出代價。讀者幾個月前加按可套多30-40萬,對於資金及收入只屬一般既讀者都算是種幫助。可是金管剛公佈新招數讀者的加按計劃即可放埋一邊。讀者現時自住樓欠款為160萬,佔讀者的家庭總借貸力(25000+25000)/10000*2.59*50% = 6.47mil的160/647 = 24%。再買樓係可以,亦不會令借貸力過份運用,可是一旦再買樓讀者便會失去跌市再入貨的時間,這對本案讀者十分重要。因為人工不高,係跌市用槓桿買樓去成就財務自由是讀者少數能選擇致富之路。相比有人如能月儲更高金額,就當市跌都有現金頂及可再翻身、那買三房換樓的決定比本案讀者做得容易。   應作之法,是用身上120萬現金收息,投入債基方案,即可月享$15000月入。原有自住地方可反租,那即夠錢係唔同地方租到三房,即滿足自己的居住消費需求、而避免了為住而夾硬承受的投資風險。當然租樓始終有機會比業主趕走,可是衡量過個人能力之後,不失為一好方法!    

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辣招應對、九成上會、借貸力重組#822

諗sir,你好! 最近讀了你的兩本大作,學識很多買樓的知識,亦打算稍後報讀你的收息課程。本人係庸才一名,今年30歲, 一直認為三十而立,應該在30歲完成一些目標,希望向諗sir請教應該如何部署完成一生三宅的目標. 背景: – 現與父親及弟弟同住一間好多年前已買下的公屋,打算會繼續住落去 – 每月人工: 30K (另加年尾約有5-6個月bonus) – 每月支出: 家用$6K + 保險&基金$3K + 其他消費 $10K – 每月儲蓄: 11K 資產:  – 有一間已租出單位打理,估值4.2M,租金12K,每月還款少於4K (利息=H+1%),已只還剩560K – 股票,基金投資約200K – 現金約350K 問題: 1) 記得諗sir講過租金的8成可作為收入, 即借貸力 (30000 + 12000*0.8) / 10000 * 2.59 * 50% = 5.1M. 現可用借貸力 5.1M – 0.56M = 4.54M, 請問正確嗎? 那麼bonus又可如何計算呢? 2) 現在的想法是將現有單位加按1.5M, 再用來作首期於大埔購入一間約3.4M唐樓 (因有相熟地產), 再向銀行做mortgage借入剩下的1.9M. 單位已一早分了2個套房, 共可收租金15K. 請問諗sir這個部署是否正確呢?會否太risky呢? 3) 另外,有考慮過用親戚名義購入以避免俾double印花稅, 如果用親戚名義,是否一定需要用親戚的入息去申請呢? 4) 如今年購入,下一個目標就是在35-40歲後再買多一間以完成一生三宅, 請問有可能嗎? 5) 或者諗sir有沒有其他更好的提議以幫助我呢位庸才可以做到一生三宅呢? 希望諗sir賜教一下, 先向諗sir說聲謝謝!!   ANSWER: 以讀者各項問題而言,買樓教學課程較適合解答讀者現時疑問。例如non-regular的收入怎計作入息證明? 又或者無收入的人怎能為自己提出收入證明? 早前金管局收緊按揭成數,七成變六成已有很多人討論、不作論述。另一層面批第二間樓上車供款與入息比例由5成降至45%, 40%, 或35%不等。視乎情況而定:   情況1: 買自住八成上會 > 入息比例不高於45% 情況2: 非自住五/六成上會 > 入息比例不高於40% 情況3: 非自住八成上會 > 入息比例不高於35%   那原本計借貸力之方程,如果該人已有樓揸手,那借貸力要打折計數。當然收入是可調節的,當一個人工資增長10%,那由5成降至4成的招數即時作廢。但對10%即加了的收入怎作陳述才有人相信? 當然唔會搵老闆寫多張支票就攪掂咁簡單,要坐低再了解當中法門。   未上車者不需太負面去看待今次辣招,尤其讀者弟弟經今次出招後變得十分「馨香」。雖未見面但估計佢從未買樓,即現時仍可九成上車。在上星期總裁公佈,樓宇按揭保險最高成數將會由九成降至八成,不過首次置業及符合更嚴謹要求的人士可獲豁免。經這幾天更深入了解,筆者為大家查探了什麼是更嚴謹要求? A. 從來未登記過有房產既人先可合格借九成 B. 支票出糧或自動轉賬出糧皆可為符合更嚴謹要求的人士 C. 如自己一個人工資不夠只需找人擔保,擔保人需從未有房產的。否則即降至八成 D. 擔保過人而自己從未買樓的、不受影響   以上只是重點概括,日後有更多已批案例會再同大家探討!   所以如果讀者弟弟再買間樓,是可以借足九成。若將現時單位加按而買樓,搵弟弟做更為合適。至於買入唐樓之想法,先是付1.5MIL首期,借了1.9MIL而不能攤30年還(因為樓齡大,至於點計到攤幾多年要見課程解說)。估計每月供款為190/191 ~ 每月$10000。在租金15K之下,即讀者付出1.5MIL首期而換來15000-10000= $5000月正現金流,不見得是好投資。   現時應作是將4.2MIL的樓加按,可惜現只能降低至6成,按到4.2*60% – 0.56 = 196萬,借出息口要比H+1%貴,但仍不會超於2.3%。得資金後不好買樓,在新借貸方程下讀者未受影響,借貸力用 掉(196+56)/30000*50%*2.59 = 252/388 = 65%,已屬高水平。196萬應用債基收息而不該用流動性低之直債,月收息$25000/月,減去加按後令讀者多還的8000/月按揭,讀者月正現金流多了$12000。明顯比買唐樓收租多及少雜費。    

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理財基本功及取捨方略#821

Hi 諗Sir,   您好!因為看過諗Sir的《收息論》,實在覺得小妹自己太不懂理財,所以本人已報名買樓001課程,亦決定再上收息101,但是由於經常要出差關係,所以要到月尾才可決定3月上堂日期。 小妹正為現時住所繼續續租還是買入而非常頭痛,現時租約月尾到期,現居住處租$35,000連車位,買入約需$15M。 現時手上並無物業對沖,只有現金約$2M。所以才想先將保險融資換取資金後,方有空間決定去向。 因為本人同我先生都擁有各自的生意,本人公司與先生公司每月大概盈餘約$20萬至30萬,視乎市道而定。 我倆現時正供有多份保險,可能正如諗Sir所講的有點over insured,細節如下﹕ 人壽連儲蓄人壽約合共$10M,每月約供$20,500 年金保3份,每月約供$31,500 保險基金3份,每月約供$17,500 醫療保險每月約供$3,300   希望諗Sir可以幫忙現在決定去向如何? 我是否應該繼續續租,用保險融資的錢先買其他收租物業作對沖,等候時機,然後跌市再買入現住屋苑的單位? 是否市面上一般的銀行都有做保險融資?通常利息約多高?有什麼要點必須注意? 因為今趟出差才有幸看到 閣下的著作,又剛巧碰上續租問題期限,還望諗Sir可以指點迷津。 謝謝 !   祝  商祺 ! 心急人MCC小妹上   ANSWER: 本案讀者是個生意人、主力投資方略用保險,筆者愚見是這有點錯配。在課程已提及,金融投資物但凡是原生及簡單的,都有其用處。金、股、匯、債、保險、樓都各有好處,不用費神去比較股定樓好? 又或債定樓好? 而筆者可幫助大家去了解不同投資品的特性,及基於個人情況選取符合的一種。   本案讀者,收入不俗,正值打併之年。月入有20-30萬,應該放左係公司戶口,未知是否完稅。自己落袋的卻只約2百萬現金在私人戶口,其實屬於偏少。加上生意人對流動資金更為重視、可惜讀者選取資金流動性較低的保險幫自己投資,明顯出現錯配。現在每月保險供款7萬幾,有年金、投連保險及醫療保障,分別幫助了: – A. 年金可在十幾廿年之後令投保者定期獲得一筆款項,如果你而家安排一份廿年後每月派$20000的年金,你會覺得十分吸引。可惜廿年後每月$20000仲買到D乜,筆者只感有信心兩萬蚊仲夠買張船飛去澳門。學術少少講就係: 年金之派發同通賬上升無關連,投資人仍冒通賬風險。 B. 讀者兩夫婦都有工作能力、未有樓在身。當然買一千萬的人壽額都同算符合家庭需要的,可是在家庭未有重大欠債下,安排呢一千萬人壽額應是較次要的事。重有月供$20000先買到10MIL保額,保費真係有點貴…. C. 至於投連保險,係同時買左保險再加買基金,要攪清楚係唔係雙重收費? 關於投連保險對投保人是好是壞,坊間已有討論。新春佳節筆者都係無謂破壞和諧氣氛 – 但既然保險已經買左,讀者問可否將已買的保險按比銀行再借返D錢出黎,令投入資金減少,幫助解決現時面對的居住疑難? 此類借錢息率約為H+1.8%。但如果求其搵份保險都得,保証好多後生仔會即按自己保險,去按多一成首期去幫自己買樓,咁政府出既辣招唔會攪到大家咁苦啦….而家三百幾萬既樓係LAST CALL咁滯…. 提醒各位在執行理財策略之時要考慮方案所得是否能解自己最快遇到之問題。做一些儲蓄長遠必然有益,可是遠水是不能救近火。如有中短期財務困難宜先用理財產品將其解決,耳仔軟聽人講搞什麼長遠儲蓄只係將傭金放入別人之口袋。 – 另一點是坊間有人介紹的保險多是沒抵押力及回報不高的、比錢去聽人講的保險反而令人耳目一新及回報過20%的,因為一個是免費去銷售而另一位是收費去教學,兩者出發點不同。對一個理財決定做錯左要救有時很是困難。至於讀者要改善自己,首先要睇下公司收番黎既錢係CASH定係帳面數,如果公司每月有20-50萬現金返,咁用公司名去買樓都係一個好方略。惟在現時市況,重注買樓實為不宜,開首買自己第一間樓是適合做法。至於公司點借錢先精明、唔會再做錯,實在係長篇大論,有排講。 – 另一個安排,係將錢投資債基方案,每100萬差出$12500利息去幫補租金支出。既然讀者而家公司生意唔錯,咁就信下風水唔好搬啦,諗下點收息開源,重新了解投資。理財從不可求人、沒人比你自己更緊張口袋裡既錢。正因為大家有此想法,收息班有幸得大家支持將在四月尾開BATCH 21。至於想趕快在三月先上收息BATCH 20課程的同學請今明兩天找ADMIN安排,都係LAST CALL。  

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八萬月入只得10萬儲蓄點翻身?#819

> > 諗sir你好! > >   本人閱讀閣下網頁,獲益良多,深感多年理財不善,希望得到閣下指引。 > >   本人與丈夫年35歲資產如下: >   本人 >   資產:283萬買(2013買未補地價居屋,母親名下買,現由母親獨居,暫不作打算作買賣) >   月入:80,000 (已加房屋津貼及已扣MPF) >   供樓:12,000 >   股票:500,000 >   恆常支出及家用18,000 >   保險4,000 >   儲蓄(交稅及交學費用) 15,000 >   流動現金100,000 >   每月可儲蓄31,000 > >   丈夫: >   資產:354萬(二房單位,2010購入之私人樓宇,現值610萬) >   供樓:13,000 >   月入:86,000 (已加房屋津貼及已扣MPF) >   基金: 8,600 >   恆常支出及家用: 34,000 >   保險7,000 >   儲蓄(交稅及交學費用) 15,000 >   流動現金100,000 >   每月可儲蓄8,400 > > >   夫婦二人均為公務員,新婚,打算生小孩,但儲蓄能力不高。想換三房單位但發現加按後仍首期不足買同區三房單位。想請教諗SIR如何才是最理想的方案? ANSWER: 筆者都有感本案讀者理財不善,丈夫月入86000,月儲8400。太太好些少,月入8萬,可惜人到35刮到盡都係得50萬傍身。如真屬實情況頗為嚴重…程度留比讀者自己諗。畢竟筆者對各位人生不負責任、亦無能力負責。當然有人會諗自己搵得到咁洗多些少又如何? 洗錢當然冇問題,可振興經濟。最重要係退休之後莫因收入大減而感到唔開心。就當讀者丈夫,每個月支出為(86000-8400) = $75400。他能否肯定到退休一日政府可提供此數額的長俸? 就當到時返公屋住唔使供樓,再假設埋而家自住間樓到時已供滿,可出租去再幫補一下,每月支出仍高企$50000之上。最大鑊原來係呢條數仲未計將來小朋友洗費。可能在為人父母之前,要為自己檢討一下。   先生供緊的基金及保險應降額,除了保留醫療及妻子應有的保額之外,其餘儲蓄及保障應即停止。應有之保額建議為按揭欠款額及三年家用,不用儲蓄模式買入保障。收息同學在課堂開首常不明白點解要比錢聽保險、可是在落堂既時間就猛咁想追問問到唔肯走。原因只不過係筆者企係用家既角度下提供有用保險資訊、唔同坐在STARBUCK入面等你個SALES。加上上堂時間寶貴,無暇加插廢話。相反免費既野最尾都係令人付出很大代價的。所以你想用一個固定金額去PAYOFF,定係無窮無盡係有生之年都比唔同既sales宰割呢? 最慘既係,就算你咩都唔做,都有人開動印鈔機去每日由你銀包吸走money。計速度及規模而言,吸得最狠既唔係老美,係阿爺。   10年之後,大家份人工只會更追唔上樓價升幅。畢竟現在樓價上升是因為貨幣失效、而唔係大家都搵到錢去買起個樓價。在政府實施買家印花稅之前,內地買家(按金額)佔二手總成交少於15%,最高點在2012年有BSD之前創出、及後反覆下跌至6-8%不等。反映有人話「內地人買高香港既樓市」、是未為配合數據之言論。     由於不善理財,婚後生小朋友同時換三房呢一步要暫緩。現時應作,是將先生現居加按再收息,將其每月所得行「以租養租」,照顧自己在居住上的消費需求。現居可按610*70%-估計欠款320 = 107萬。再將107+自己50萬收息,約160萬投入收息債基方案,年12-15%即月收160*12%/12 – 160*15%/12= $16000-20000不等。原居租比人,610萬樓計每月收租$18000(假設租務回報為3.6%p.a.),按揭月供610*70%/259*10000 = $16484,即收回租金再減差、管應可兩者相抵。就咁攪掂三房需求而自己多100個係手。「重新做人」、努力儲錢再等下次時機出擊。讀者如一個指揮力差的武將,手執十萬大軍都常中計被敵人用少數兵力夾擊。所以要糾正在於個人理財(行軍)心法,務必好好學習。筆者眼前月入更高的AO都因理財不善(唔係肥龍)而搞到家嘈屋閉,望勿以自己份人工去衡量自己既財務保障有幾多,而係用銀行入面淨到幾錢、唔撈又有幾錢洗去睇下自己既「理財護城河」掘得有幾深闊。   公務員身份令出招有點制肘,其實老公間樓按爆至九成都冇問題。惟九成樓出租一事自己負不來,要好好計劃一下才完善。當解決後資金再多60萬、而每月收息即多成7千幾。

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小市民財源廣進之道路#818

本人有幸拜讀<樓換樓>一書, 頓然茅塞頓開, 有意繼續跟諗SIR 學習投資理財方法, 但現時有一急切問題想問諗SIR 意見, 本人跟先生財政狀況如下: 本人, 33歲, 任職文職, 月入19000(己扣MPF)先生, 34歲, 公務員, 月入31000(己扣MPF)家庭總收入: 50000   資金:1) 25萬現金及股票2) 15萬RMB 定期(於16年1月到期, 屆時收回16.2萬RMB)3) 20萬基金(先生10年前購買, 於15年3月到期)5) 本人於2010跟家人合資, 購入港島一私樓作投資, 現己放售, 放售後, 家人會大約給我60萬(己包括投資成本及利潤). 此私樓以本人及本人妹妹名義作樓按借款人.   開支:1. 現租住長沙灣私樓, 月租9000, 鄰近先生家人, 因要照顧家人, 所以就算將來置業後,會將物業出租, 仍舊租住長沙灣私樓, 鄰近先生家人.2. 本人有一月供基金(AIA), 每月供款2000蚊, 由2010年起,供30年後才能取回. 有感管理費高昂, 有意在完成最少供款後, 暫停新加資金, 現在戶口有10000美金, 還需注入6000美金才能停企供款.3. 本人保險(有儲蓄成份危疾, 住院,意外等 ), 每年供款合共: 19500 ,先生保險(有儲蓄成份人壽, 意外等), 每年供款合共: 228004. 扣除所有開支(包括以上開支), 每月可儲蓄15000-20000, 本人跟先生沒有任何其它貸款.5. 暫時沒有小孩, 打算1-2 年內要小孩.如將來有小孩子, 需另聘請工人, 計過小孩兩歲前, 應可還住在同一私樓, 不用加錢租大一點的地方. 庸才不能開源, 便要節流吧!!   問題: 1 由於現時樓市前景不明, 都不知是否應自置物業. 先生可以申請公務員宿舍或以綠表申請居屋. (只能二擇其一).A) 如選擇買綠表居屋, 好處是先生將來就算不做公務員, 都不需交還居屋. 壞處是單位不能放租, 就算補回地價, 套現力仍然偏低. 但是買樓應以投資考慮吧! 況且, 本人如以上計算應有足夠現金買私樓. 請問是否買私樓比較有利?B) 如選擇等宿舍, 大約需要2-3年後才有機會上樓. 屆時每月需付先生月薪2%作租住宿舍, 慳回的租金, 需當收入報稅. 我們打算就算置業, 入住宿舍前都住近先生家人. 那麼如置業, 應該2015年買嗎? 還是可以先觀察多2-3年?C) 如置業完全以投資角度考慮, 應該以先生單人購買嗎? 本人單人不足借320, 而且本人剛與妹妹出售私樓, 再於2015或2016年買樓, 印花稅對我們有沒有影響? 如購買後, 是本人跟先生的第一個物業, 但我們選擇不入住, 而出租, 這樣有違反條例嗎? 怎安排餘下資金去準備買第二層樓.   2. 本人的月供基金手續費高, 現時回報徘徊於5-10% (不是每年5-10%, 而是3年的總回報是5-10%). 你認為應放棄以月供基金投資嗎? 只供到最底供款後, 就停止注人新資金.   3. 本人於一個月前剛購買一份保單,在投保時, 是可以選美元或港元, 我己選定了以美元結算,請問諗SIR 認為保單以港完結算還是美元結算有好處. 如港元永遠跟美元掛鈎, 應該分別不大, 只是不知道港元何時被邊緣化, 或會掛上RMB, 都不知道港元還是美元好. 謝謝小市民  answer: 讀者未去學習,以下幾個錯誤造成之財務損失可自行估計: 1. 上個月讀者又買了一份儲蓄保險,究竟係自己有很多保險需要定係該頂投資回報好? 投入資金又要被縛死幾耐? 就當筆者提出的5年DOUBLE回報保險方案,都要放5年才近乎保證有倍利回報。保險好處是價格風險低,懂得借上借更可有買樓倍大回報之效果。可惜坊間介紹比人的保險多有同一缺憾,真正好的計劃估計因傭金低的問題所以未作講解。讀者係買保險時被導向考慮保單之貨幣值、之不去考慮計劃本身,有可能是被引導去走大圈。   2. 至於買入投連保險後才發現手續費高未免太遲,又中一招。完成了最初供款期後停供是一般人對此問題的處理手法,其實係供同唔供之間仲有其他選擇。現在所投入本金未見回報前要每年焗支付4-5%之手續費,讀者花3年合共只獲5-10%回報,因為基金之升幅大部份被扣去了作管理費。   3. 另一問題係只一樓在手就去試圖捕捉樓市高低點。在2010年沽走香港島物業,雖然有可能係家人意思,但此決定令讀者無樓在手,變相承受樓市再升要捱貴租之風險。亦錯失了利用貨幣失效去賺錢之機會。要知道現時樓價升主因唔係人住樓的需求大、而係錢紙內含值急跌,所以大家有人工賺極都追唔上樓價升的感覺。其實再靠「人搵錢」真係沒路一條,不妨去網上查找歷史,貨幣失效原是每朝代沒落時必發生的事,當中最受苦的係平民,到後期嚴重會成千萬都買唔到一袋米。所以大家生活在此世代,最好一出糧就將你手上既銀紙換做實物,否則變相交稅。   基本上是但犯少一個錯、成年搵既錢都係番哂度。可以看倌有感此為馬後炮,那大家各前望睇睇邊方面讀者好要去加強 A. 買樓無論用人名買或公司名買都要印花稅支出。現時買樓有關我印花稅有三種: 特別印花稅、買家印花稅及雙倍印羌稅。對於一個未有住宅物業在手既人、只是特別印花稅有影響 B. 買樓的好處是高槓桿而低融資成本,單名買樓係最佳成就此事方法。惟一個人名若薪金不足去承造按揭,可找另一半作擔保。在面授時再深入解釋擔保人應付之責任,遠比只擔保一樓房之債務更高 C. 將買入後的樓出租後無問題,但如果將其抵押做按揭而有違同銀行之承諾即一般要負上商業責任。若嚴重攪錯更有機會負上刑事責全。不過點解咁多人踩界將報稱自住既樓出租,係因為佢地有睇清楚月台條界係邊。 D. 讀者其實可以享有公務員住公屋福利而又持有私樓在手的,見局長一例即可見切入點   大家請勿自居庸才,不認真看待學習。要知每日返工已經幫老闆處理工作,知識近乎零增長。自己再唔爭氣,新一年又怎求財源廣進呢?  

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