壓力測試、一拆二、合法物業出租#962

諗sir 你好,我係一折二學生,我有問題想請教,我月入2.7萬和老婆月入2.3萬,兩位同樣公務員,預計5年內搬到宿舍,我响2012年10月單名買入麗晶花園 283萬九成按揭,我老婆未有物業,請問麗晶升值可以轉按合法出租嗎?小孩放在沙田娘家照顧,目標購買沙田細單位近娘家方便照顧小孩,但怕現在耗盡購買力,將來沒機會再買樓投資,現在老婆收入不夠難過壓力測試,請諗sir俾建議。  ANSWER: 讀者問的幾個問題環繞幾個重點: 1. 原本自住的樓、升值後怎才可轉作合法出租? 讓租金收入成為借貸力?   2. 另外一人唔夠借貸力承造按揭,是否無路可走?   上述為001課程內容,而讀者參與的買樓003針對收租如何簽靚租約減少麻煩,保障業主權益。一拆二細節執行、為再買樓鋪路及省下雜費稅項。   當然,亦不介意為001內容稍作討論幫助讀者,住宅轉用途的內容只佔課程涵蓋的一小部份。   首先一樓在手者,點解要將而家你住緊問屋租出去而唔直接賣走佢呢? 賣出去再換大屋等於係現樓市加注,實力低者不建議,何況實力高者而家都唔隨便做。保持原有一居租比人等租客幫手供滿佢,自己再拆名出黎用高成數按揭另買樓再供,這樣做退休有兩樓在手,當中遇有不測亦可考慮賣走一間留一間,為可攻可守策略。幾可肯定比壓死哂錢係一間大屋好!   當然有類「聰明人」賣走哂全部樓等市跌、行了「永遠等待」模式幾年,希望高賣低吸。可惜就當而家樓價跌三成,中原樓市指數仍在146*70% = 102點,遠比2012年的價位高(即梁特首上任之時)。不知他們當初的等待,是否希望在102點去買樓呢? 他們有否在執行投資策略前就訂下目標,究竟幾點先至入手呢? 不否認有一日樓市會大跌5成,但不知佢地有冇預留「糧草」捱到個一日呢?   自己唔夠借貸力當然可找人加擔保。老婆同老公一定可互相擔保,至於其他角色邊個銀行接受邊個唔LIKE,就唔係呢度交待。將自住居轉作出租要比額外息,這在進行前大家就應搞清楚。同意做收租佬前要裝備自己、但要兼顧既野一定無買股票咁多。好多人認為買股票輕易,這亦是莊家們不斷灌溉大家去認為的。   另有讀者提及過筆者計借貸力的方法無包括壓力測試在內,根據金管守則,首個單位自住業主的基本「供款與入息比率」上限為50%,如+3%計壓測,「供款與入息比率」上限放寬為60%,而不是有些讀者理解為+3%後都要用50%上限去計。而過到50%比率既人加3%後大部份都同時過到60%,當然有少部份剛好爭少少夾在中間的,解決方法係買樓前半年就為自己做好準備。     表1A:按揭成數上限 (適用於没擁有或擔保其他按揭物業的申請人) 物業價值 住宅物業 工商物業、獨立車位 自用 非自用或公司持有 申請人的主要收入 來自香港 申請人的主要收入 並非來自香港1 申請人的主要收入 來自香港 申請人的主要收入 並非來自香港1 申請人的主要收入 來自香港 申請人的主要收入 並非來自香港1 (A) 以「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款 < 1,000萬港元 60% (貸款額不得超過 500萬港元) 50% (貸款額不得超過 400萬港元) 50% 40% 40% 30% ≥ 1,000萬港元 […]

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中六合彩(1143萬)之後既部署#953

諗sir, 您好: 我及丈夫都是52歲,沒有子女。    我及丈夫都是是自僱人仕,每月收入不穩定,大約月入共$40,000 (不包括下述物業1的租金收入)。  我及丈夫每月開支:$25,000 (不包括還供樓貸款) 。  我及丈夫有 : 現金 : $500,000 股票 : $350,000 人民幣: 180,000  物業  1. 青衣居屋 : 父母聯名,市值$3M (2房),沒有按揭但未補地價,補地價後約值$2M,父母住。 2. 紅磡樓2005年買入 : 我與丈夫聯名,市值$9.45M (3房),未償還貸款$2.35M,每月按揭還款$10,700至 2035年,利率: H+0.7 ,出租每月租金$29,000。  3. 紅磡樓2006年買入 : 我與丈夫聯名,市值$7M (1房),未償還貸款$2.67M,每月按揭還款$12,200至 2035年,利率: H+0.7; 自住。    目的 : 期望退休後有穩定及足夠的收入。亦希望增加現時現金收入。  方案 :  A. 上述物業2及物業3均近紅磡火車站,而沙中缐於2021通車. 估計通車後物業2及物業3會升值,故考慮繼續持有。  B. 但又考慮賣物業1以獲現金投資直債而提供穩定收入。 煩請諗sir指點!! ,謝謝 !  ANSWER: 睇完讀者既個案,真有感買樓改變人的一生。你見讀者夫婦既收入真係平庸至極,夾埋先搵4萬,但紅磡兩間樓現資產淨額係1143萬! 足足係佢地285個月既人工,即唔食唔用都要24年先儲到既數目! 如果計抽埋博彩稅(75折收數)淨得,讀者呢1143萬已等於中左半注3600萬既金多寶!    當然凡事無完美,讀者無仔女,往後要更好為自己打算。另外「E一族」食盡了樓市05年後的大浪,羸在呢十年來定力夠無放樓、而紅磡出租單位基本由租客負責供樓、鐵証買樓可助人堅定坐貨、更加「要脅」幾個租客同你一齊儲錢,加上儲蓄進度。只要等到每7-10年出現一次的樓市高位,無運氣人仕想預約「中一劑」金多寶都唔係無辦法。起碼成功機率有30-50%,而此方法缺點係慢、同埋要堅持。仲係大海游泳未能上岸既你,會趁年輕仲係你資本既時候一試嗎? *E一族泛指現時身份證係E字頭的人仕,現多為香港50-70歲的一群   由於租金會跟進賬升、而供樓金額30年唔變,所以讀者現已有29000-10700 = $18300之正現金流。鑑於工資水平不高只四萬,要最基本咁為自己退休後提供足夠資金、讀者需為自己產出等同現人工之正現金流、即月四萬元、而現在尚欠40000-18300 = $21700   建議將聯名樓加按至六成,由於強勁租約(收$29000租/月)加上各樓之結欠率走低、睇埋讀者自僱人仕點去為自己證明收入後,覺大抵有信心夠計。加按後得7MIL*60% – 2.67MIL = 153萬,留意此款項唔可以用H+0.7%咁低息去還,最起碼新借部份要用現行息率計息。作最壞打算成舊錢用現息計算、由今再拉30年還,月供420/259*10000 = $16200,供多左4000蚊/月但可留至2045年先還清。如果你同意今日張7000蚊機票10年後至少賣11000既,咁你應該同意讀者用每月多供4000元的代價供樓兼套多153萬在手。   153萬行債基、每月收12-15%即$15300-19125不等。減埋$4000增加了的供樓支出,債基法門都可為讀者增加月$19125-4000 = $15125之月正現金流,計及已得的$18300,共15125+18300 = $33425/月,唔使做都可每月坐定定收錢、更有3間樓在手。就當債基一時波動、或樓價下跌50%仍有錢去補。數據有示債基的年波幅比樓房更低! 當然如香港樓價可以跌50%,即返回2007年頭之價位水平(中原指數70點),那不妨為讀者出擊再買樓之時。留意手上現金股票人仔共120萬都未動用作計劃、仲有大把招數未出。   最後一點想提出,讀者來文之段落建構越好、通常財富都較多的。你能用口用手清楚去表達一件事、就係成就財富之來源。

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補救錯過了黃金十年的財務缺失#952

*上圖:  深水涉1500長者等派米   諗sir 你好 我家庭總收入大約8萬,有一供滿的樓自住,現金大約80萬 40歲,做工程,另老婆係教書,收入比較穩定。 聯名自住樓估計有450萬,應否按左層樓去買另一間屋作收租之用? 本人比較細膽,怕現在高位買樓市下跌。 希望諗sir 解答,謝謝 庸才上  ANSWER: 兩個概念讀者要細察: 1. 加按後如樓價下跌及成為負資產,若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目 2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理,持有樓房便獲益較少   兩個投資心理讀者要留意: 1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值,一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世,在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。 2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況,會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)   執行方法: 與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力),呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課,拎唔到「兔仔」。   唔係大隻講,計佢30歲時, – 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係) – 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。 – 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。 – 守到2011年頭,樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄,唔知讀者係咪負擔重要養3個細路,否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。   講返而家,先將聯名樓行筆者授方案一拆二,按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓,40歲既佢已錯失黃金十年,又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失,佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。 *註: 筆者無意抵毀彿門學說,如例子運用失宜請見諒   有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後,獲益良多,引導我的思維走向正確的方向。」   文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。

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人工由10K奮鬥至33K再換樓既居屋仔#951

諗Sir: 你好!小弟看了貴網沒多久,但感受很深,不停回顧自己的人生。   以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。 但自從找到貴網之後,獲益良多,就像找到了海上的燈塔,引導我的思維走向正確的方向。 – 最近小弟差點就做錯了決定,幸好遇上貴網,令我不致於到中年時才後悔。 先說說小弟的背景,出生草根家庭,中學懶散,讀書不成,差點就上不到預科。之後一心以入大學為目標,雖然是走多了路,讀了一年副學士,24歲人,總算得到了現今社會最基本的入場劵。 一畢業就遇上金融風暴,當時有10K人工已經算好,可惜當時還未有理財概念。過了3年,雖然有儲錢但不算多,在家人相助下,有幸在2011年以140萬7成按揭買了一屯門兩房居屋(自由市場),與外母聯名,月供$4700,半年後結了婚。 – 小弟及後一直努力工作,務求增加收入以支撐將來的開支並及早儲錢投資。 太太因為要還早年借下的政府 Grant Loan 給外母,而且人工一直維持只有14K左右, 所以扣除家用後,基本上都儲不了錢。 – 2013年誕下女兒,小弟人工雖然加了但照顧女人的開支抵銷了增加的收入,現在只儲到4萬左右。今年因為轉了工,人工加到33K,加上打算生多一個小朋友,所以開始盤算換大屋。 在未遇上貴網之前,小弟一直打算換同區的村屋,一來近外家,二來將來兩個小朋友大了也可以各自有一間房,三來供樓負擔沒那麼大。 正當我已找地產放盤時,機緣巧合下讀了到貴網一篇例子之後,看到村屋其實不值得買,再看多十數篇例子,發現諗Sir的理論當頭棒喝,一解我多年的疑惑及錯誤的理財模式。 – 現在我決定收回放盤的決定,重新部署。 由於小弟的自住物業已升了不少,現值280萬,欠銀行78萬,可作加按,套現118萬。 應否將大部份作收息去抵銷加按供款及將多出來利息作儲蓄,而小部份作5年double保險方案,留待機會才出擊? 另外,由於現時樓市橫行,而且加息快到,所小弟是否應該早點趕在低息時做了加按手續先? 小弟暫時5年目標是可把現居放租,另外租間大一點的屋住(或如果5年內樓價下跌,買多個物業自住,原本的放租?)  – 小弟的資產如下: 自住已補地價居屋,11年買入價140萬,現估值約280萬 , 存款4萬 , 股票4萬   希望諗Sir可指點一下小弟,萬分感激!小弟早幾日亦報讀了收息101(BATCH 25),希望能惡補理財技巧。 祝諗Sir桃李滿門! 忐忑不安的公居仔上  – *讀者提供的收入表(內容筆者未作核實) 收入 支出 本人薪金 $33,000 供養父母 $7,000 太太薪金 $17,000 保險 $2,700     供樓(1) $4,700     家庭消費 $18,000 總收入 $50,000 總支出 $32,400 […]

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低收入低儲蓄怎保本增現金流?#946

諗 Sir   上星期偶然發現了Homeblogger, 閱讀數位個案後己忍不住立即買下<樓換樓>及<收息論>, 而以上兩書的內容更令我這隻井底之蛙由如跳出井外去, 自知投資方面一曉不通, 特別債券, 基金方面原來可在保本的情況下還可有相當的回報o 本人自小只有儲蓄概念而收入低微, 現只希望可將緊有的儲蓄來增加正現金流,敬請諗Sir可提供一些意見及方案給我解困, 謝謝!   本人40, 月入只有16000,自住家庭雜費及父母生活費用 7000, 自己日常日活費用2000, 儲蓄 7000. 丈夫42, 月入約26000-30000自僱人士, 承擔退休父母的所有生活費用及15歲兒子之所有生活費用, 自用搵食車供款及自己生活費, 零儲蓄.   家庭資產: 1)2003年49萬買入自住居屋(未補地價), 無按揭, 本人單名持有, 打算一直自住 2)2013年以238萬, 由丈夫單名持有八成半按揭, 30年還款期購入沙田細樓給兄長自住, 收8500, 供7600, 利率H+1.7%, 本金 4300, 利息 3400, 尚欠200萬. 儲蓄: 60萬只存於按揭戶口收取同樣利率   由於家庭負擔較重未有勇氣大膽投資, 請問在如此低收入及低儲蓄的情況下, 有否保本方案可令正現金流増加來應對通脹? 心急人上   answer: 更正讀者所述、筆者原本想示的意思係債券、ETF、保險都可有相當不俗之回報。至於保險同債券、是有保本功能的。關於基金的見解筆者在堂上再述、必定令學生省回不少洗費。相反免費可獲的窩輪number令人輸多贏少、不少人更淪為股票number推銷員、大家好要留意。希望配合blog文閱讀、書本的知識可更有效傳達。有讀者覺得自己係井底之蛙、皆因香港人被一眾輪商、券商及經紀蒙蔽太久。   讀者家庭收入確實不高、更致命的是先生為自僱人仕、借貸力不被銀行計算。好在2013年有買落私樓一間、夾埋未補居屋起碼叫有兩樓在手。係成家人儲蓄只7000的情況之下、有咩辦法在40出頭開展些正現金流、為退休生活開始部署? 先說明、若看倌是月入十萬再三宅在手加上平時冇咩洗費、40出頭仍未需為退休打算。但若好似讀者咁只得一副微型引擎、早想早出發為自己打算是必要的!   […]

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只得一年去解決中年危機#945

唸Sir   本人已屆不惑之年,一生辛勞工作,收入不多。上收息課前,除股票保險外不曾接觸其他投資物。已知下年將會失業,徬徨萬分!   幸好早年於將軍澳買下物業,現值約850萬,想藉此產出每月5萬元現金流,以應付自己及父母日常生活。上完收息課後有以下想法,但十分害怕做錯決定,希望唸Sir能指點指點。感激萬分!   1-賣出物業,套現790萬,開立私人銀行,用500萬去投資收息 2-再以200萬按六成買一層500萬以下物業,預留裝修雜費50萬,暫心儀珀麗灣一房或兩房 3-餘下40萬作股票投資及備用現金   個人資料 年齡:42,已婚,沒有子女,家庭收入4萬元(連兼職約4.5萬) 物業:現估價850萬,一按100萬,二按90萬,月供8千。 現金:160萬(包括可動用之保險) 股票:20萬   ANSWER: 中年人無子女,下年失業、確實是令人徬徨的! 當然要搵返一份工應唔難、但能否重回被裁前的收入水平為未知之數。有點要留意,無論失業或轉工,新返工半年內要申請按揭很困難,尤其若外界市況不佳,能批核的優先序肯定被排後。   很欠未再談及的一個概念,就是如賣樓所得等於你十年所儲,那才有動機去賣樓一博。讀者家庭收入4萬、假設能月儲月入之一半(即兩萬),那十年所儲為20000*12*20 = 4.8MIL。係賣走將軍澳樓能得790萬之下,讀者應賣走現居。相反有些人家庭月入在6-8萬區間而賣樓可賺100-200萬的,實在不鼓勵此類人賣樓。基本上租樓幾年後若等唔到樓價大跌便後悔。計及租務回報為4%一年,那租三年樓至少要等到樓價跌15%才打平,因再買樓印花稅要比2-3%,傭金1%,而比租4%*三年,所以洗費共原本樓之樓價的3+1+12 = 16%,故樓價唔跌20%,幾年後買返仍然無賺。那為何是十年所儲又值得博呢? 因樓市點都有周期,而2015年就當唔係周期頂都已是近頂,所以若真的賣樓可幫手即儲10年錢,咁就等得過。   留意,筆者不看好樓市再大升,但不代表樓市會大跌。若樓市在高位「磨」一排、貿然賣走自住樓去租屋所冒風險比想像高。另外本案讀者賣樓後亦應將所得金錢有效收息、去補償租樓新增支出,咁才是堅實的理財計劃。而不是賣樓後咩都唔做一味「做空」樓市。留意理財若是有計劃的、必然無論後市發展是升市跌,都有準備應對。人到中年更不應「我諗住XX會跌、所以賣哂XXX等跌」。由國家覆亡到家族衰落、極多時的原因都是決策者過份自信、或想法側死一邊。   週末局長告訴大家有數據顯示樓市有基本性改變。筆者看法是樓市一手供應看動工量或重建已知一二、二手市場仍被辣招縛死,那這1-2個月、究竟有什麼因素、去產出樓市數據有基本性改變之結果呢? 睇黎睇去、都係內地實質經濟同股市低迷最值得研究。人幣開始貶值之後、國內用人幣計值的資金大量流出、兌做美金為主。因人仔兌美金或港幣有大量直盤可提供、而兌做英鎊或澳元在匯價上要蝕雙重、加上澳元磅紙匯價仍有不利因素,故紙大部份返老美平倉、有一些入左香港。   見幾個月美國10年期國債孳息率在跌、即價格上升、相信人們以資產投入國債避險為主、顧不得萬一加息對美債價格構成之不利影響了。在此環境下、作為散戶見人仔定期無得再玩、股票跌多升少、匯市仍看美金升做主而金市好難玩、試問你係投資者會唔會將樓賣走去套利呢? 而家賣左更難去決定錢放去邊。香港各區屋苑錄得零二手成交既記錄,相信二手市場只會續冰封、而睇唔到有放量成交而向下劈價既可能。香港既樓市或會成為一隻「停市中既股票」、咁去避過外間經濟大跌或更得宜。   當然讀者的自身原因凌駕經濟走各原因,唔賣樓相信好難達成佢想產出5萬被動月入之心願。惟沽走收錢後790萬可將500萬分段入手直債、上升期提及的創興銀行之孳息已由4.0升至4.1、即實行方案後年回報假設買入20萬美金一條直債,可收息200,000*4.1% = 8200、而年利息支出為120,000*1.2% = 1440、實回報為(8200-1440)/80000 = 8.45%   計及500萬收8.45%息、年得422,500,即每月35208,已逼近讀者想月收$50000/月之理想,而重點風險在於呢間銀行會唔會執? 比人收購沒有問題。當然,點去用直債做到10-15%之更高年回報、及風險加上步驟解析、不在此文談及。可把握2015年最後一batch收息班,拉下見課程資料。 另外淨低790-500 = 290萬,可撥120萬黎建構套房,用間320-400萬樓收月租$20000,仲要係$5000蚊分開四次收,筆者較為喜愛。對中年後想輕事業而重收息既讀者應無問題。

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活在香港的求生術#944

諗sir,   你好!本人31歲,單身,在內地工作,月入RMB45,000(約HKD55,000),有借貸,所以每月還款HKD1萬(至2017年1月),現每月可以存款最多HKD2萬。由於早年揮霍,股市失利,只有基金加基金約30萬,儲蓄亦只有10萬。完全沒有方向,如果不靠父母幫助,如何有效地增加現金存款?有適合的投資方法?希望諗sir可以教路,盡快買到樓。   迷茫上   answer:   相信讀者財務情況反映了不少港人、三十之前有錢就洗,淨低就炒股。最尾發現「洗錢好過炒股」絕不為奇。因發覺食飯同睇戲至少係「洗左」係自己身上,買股如倒錢落海。其中亦有些人得出「投資無用既結論」,只花錢而淪為月光族。   做法過了火 有時在尖沙咀教室遇上些同學頗不修邊幅的,同意人不可以貌取,惟發現呢類同學很專心在股票投資,外表觀感少去打理。他們均覺得「投資是唯一出路」、專心鑽研。筆者看法是他們做法過了火,成幅身家拎去買股票希望一朝發達。其實股市專收叻仔,打工要贏只需同全公司幾百人鬥、炒股票要同全世界幾億人鬥。較好處理手法是,25歲前全輸無所謂,25之後每月儲起既錢一半存活期、一半作投資。勿讓投資失利打算個人買樓結婚之部署。   至於另一討論是:「人係唔係一定要買樓!?」先表達同意前輩曹仁超所言,收租對整個經濟是最沒幫助的行業。亦想指出中國歷朝崩壞之前、土地價值都會飛漲。什麼貨幣貶值同買唔到樓、其實在中國每朝皆現。今時在港經歷的不是新鮮事,只是每時代發展之循環當中之一節。自2010年起的辣招對阻止富豪作土地兼併有減慢之效,令炒賣土地的情況實有所舒緩。但若你相信事情蘊釀萬一過了拐點之後便無法停止,香港的地價長遠而言仍會在高水平、要生存在城市不好創作、只好買地(樓)。這樣看很悲觀,但亦是實情。所以正因如此、坊間出現了不少講移民既書。由於筆者在此範疇不熟悉,所以只好說說要留係度既話點去投資。   1000萬以上的財富高度是不屬於打工仔的 正所謂大富由天、小富由儉。對社會好又想搵錢一定係創業,但若你一心只想(又或被迫)做個打工仔、你的理財目標最好先架置在「每月唔返工都有糧出」過位置。敢講1000萬以上的財富高度是不屬於打工仔的,因為$30000*12*30 = 10,080,000。即你搵三萬銀一個月,成世唔食唔住都只可用30年儲到一千萬多少少。當然如你打工搵十萬銀一個月又另作別話,小眾討論,不妨另發電郵予筆者。要「唔返工都有糧出」,要有兩個朋友: 1.本金  2.回報   400萬係邊度黎先!? 若你的本金係400萬,而回報有7%一年,即一年收280,000,每月唔返工都有$23,333。 講到呢度當然會諗:「xxx, 400萬係邊度黎先!?」 明白一個人儲好難,所以,你應該搵多兩個租客同你儲。你認為每日睇下你隻股票升定跌易掌握定係問你個租客收租有把握? 好明顯筆者選後者,然後用原本睇股票既時間去同家人相處,又或同班中佬踢下波,試圖找回人真正應有的生活。至於一年7%之回報,在面授時再談,已是保守假設,當然要超22%一年亦先說是不可能。   或者你又再諗:「我有x首期呀?」其實,首次買樓只要付樓價一成作首期、次者兩成。當然用途基本上係自住。不過既然而家車都可同朋友共用,只要你稍有知識一定知點去規避風險。另外什麼收租煩又驚租霸,其實只要你見慣了,來來去去又咪係個幾個問題。筆者可傳授經驗、又或看倌可選擇自行去累積。很多時只要你用心去開展了事情,會發覺成件事無你想像中咁艱難。 講返買股票,後生同中年都應買,不過緊記係輔助而不是主要。即萬一輸股票、不會影響你到目的地的時間。贏就行快一點。不少人很熟練買股票落盤,但想問問各位買股前有冇睇清楚在港上市的規則呢? 踢波打聯賽都要先講明踢幾多分鐘同贏波有幾分啦,大家買左咁耐股票都唔睇下上市守則、亦不為股票之估值方法作了解,咪就方便左有些上市公司主席亂搬龍門去搵你銀攞。本篇不談方法、先講想法。希望幫到筆者自己同各位。

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40歲窮老板不知怎樣走#841

  唸sir請救命,你好 我41歲,夫43歲有一子大家都是老板 我是開hairsalon每月25000-30000 夫用貿易公司每月25000生意不好,不過我和他不用交税,有一層樓自由市場的居屋3080000買回來現值5500000,欠錢行1900000有現金有500000, 有一筆錢1600000要55歲才拿得作退休, 我和先生沒錢储蓄每月因要供5000元作退休保險和 有工人,仔私校又補習,之前輸了500000萬股票,所以想將層放先再租。 拿多D錢再計劃,好煩請阿唸sir可否指教,希望能得到你補貴意見   Answer:   此個案被選中解答之原因,是案主兩位「老板」用輕鬆口語化的模式,在短短一百字當中已交待了不少網友做左但後悔的事。我們且先討論一下再交待改善方法。   1. 關於交稅說實的每個人都不情願,當然為了符合法規每個人都要覆行此責任。稅局對於不少公司經常處於蝕錢狀態是視若無睹,至少對於賺錢不多的公司,稅局犯不著搵人到間公司門口去數下每日有幾人幫襯。令稅項太重老闆會無癮關門大吉、造成多方齊輸格局。所以工字不出頭、有其道理。但係如果老板們的盈利不足以令佢一炮過買起間樓,自己就要生性些少做好證明叫銀行借錢比佢。其實不少成功的生意人、都係同銀行關係非常好。誠哥有今日好大程度係當年匯豐銀行肯借錢比佢蛇舌象係70年代買起和記黃埔、而該公司有不少船塢用地,演變成大家的海景樓。   各位老闆們學唔到誠哥,起碼都要做好自己的入息証明,用支票或AUTOPAY出糧比自己係基本、報埋稅及交稅都可令自己好去為銀行証明自己有入息、從而得到借貸力。當然,而家無銀行會只憑客戶比幾張支票影印本及稅單就會借幾百萬個客買樓、要點做得細繳一點我們會連同借貸力計算方式係課程同大家再討論。   2. 自由市場買居屋、實在係令人摸不著頭腦的想法。點解要將同一舊磚頭稱為居屋,你因佢買此樓房可不用付地價。一旦補價,好處係可在自由市場買賣、但地點地址同鄰居全都要居屋的配套、所以係補足番錢而換取「次貨」的行為。就當有居屋而家值700萬、主因係同區更佳私樓價值更高。所以如能力許可最好係買私樓而棄居屋、另要考慮買居屋而有日若想將居屋加按套現、要先為居屋補地價動輒百幾萬。令加按十分困難而影響再買私樓的理財下步。   3. 40歲人未有儲蓄習慣多自兩個原因。一係家境太好無需理財、一係理財太差好需要從頭開始。明白儲唔到錢的原因是因為那「致命的5000蚊」: 要留5000供退休保險所以而家無錢儲。惟40出頭既讀者是要一心解決而家問題、定係十幾年後的退休問題呢? 不少人說退休要花時間部署、筆者都表認同。可是只係將錢儲起應付退休、相信十幾年通賬累積下來、到退休時儲到百幾萬真係唔知用到幾多年。在過往十幾年160萬由可以買到兩間九龍樓變做只可以係屯門買到個車位。叫你直線咁幫自己公司儲十幾年錢、筆者有感是肥了公司而害左朋友。   咁諗sir,你咪一味係度嘈! 可唔可以比個解決方法? 其實只需要叫你老闆每個月出糧比你到老而份糧又跟通賬年年加即可解決問題。當然啦,無老闆會咁做! 但租客同埋「李加乘」都會囉。你心諗:「痴x線、李生會咩?」其實有永續派息派到2049,內容如下:   CK Bond G: Cheung Kong Holdings Ltd 86/89 OY = 6.1% p.a.   即未做融資之前都6.1%,比起而家買樓收3.0%租務回報好得多。仲有,息係每年派,唔使等份保險十幾年後到期先有得使,到時自己都唔知仲有冇命。當然睇遠些少、買樓為穩陣理財既首選、二係識借既可以用盡槓桿。關於租金同通賬在香港過往幾十年之關係如下: SOURCE: 香港政府統計處   樓價升幅: 1999年是100點。15年後是約250。升幅約1.5倍 租金升幅: 1999年是100點、現時住宅租金升幅為約60%(160點) SOURCE: 差餉物業估價處 […]

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投資海外物業、人民幣債基、一生三宅#836

諗sir, 你好,我睇咗你兩本著作「樓換樓」及「收息論」後,已經上了收息班。我情況如下: 銀行員工一名,31歲,未婚,月入43k ,兼職8k。   每月供樓7k,儲蓄3 k,強積金2 k,保險2 k,基金1 k,每月儲蓄20k(2015年將以12個月形式清還稅貸,及後亦打算以同樣形式儲錢),現金60k。 2008年買入荔欣苑有未補地價居屋, 1.2m,市值約3-4m左右,餘下按揭580 K。因未補地價,所以知道冇得加按。   小妹早年去了工作假期一年,一直以來只用最著重積儲,沒有任何投資。 小妹借貸力為(43k+6k)x2.59/10000×0.5=6m-1 m=5 m (稅貸), 但礙於已有一未補地價居屋,加上在銀行工作,若要合法買入第二幢物業用作出租,需付五成首期。   因此2015年年初借了245 k 稅貸,買入一個在墨爾本的樓花AUD429K,付10%首期,AUD43 K(約HKD258K)。2016年尾/2017年頭落成後需付10%/20%,餘下的將以按揭供款。發展商提供頭一年5%保證租金,並需繳付租金之8%為管理費用。   2015年2月,上完收息堂後去銀行查詢,由於早前之資金一直以每季買入人民幣方式儲下,並未有打算在現時最低價沽出。銀行之人民幣債基只有3-4%回報,因此買入了股票債劵基金,人民幣100 k 。 於2006年向保險公司買了一個供6儲10的計劃,將於今年101取得500 K資金。有如下想法: 1. 用以清還未補地價居屋按揭,不過若不能加按,實無必要 2. 300 K買入債基收息 3. 100 K買入外幣掛勾以支付2017年之10%/20%物業餘額 4. 100 K買入保險double方案 以2-3之方便運用500K好嗎? 如何可完成一生三宅? 盼望諗sir 的良方。    ANSWER: 筆者自己理解,讀者而家係用每月$20000去還緊稅貸,借貸力應為(43000+6000-20000)/10000*2.59*40% = 29000/10000*40%*2.59 = 3mil。同讀者計到既5mil借貸力有頗大出入,原因如下: 借稅貸其實好浪費借貸力的,稅貸可以借到50-100萬都唔係難,但攤還期最長只8年,不及樓房係符合一些情況可達30年咁耐。所以樓咁多人出咁多錢買係正常的,你睇下香港有咩抵押品可以比你按足30年。讀者借左幾十萬買樓,稅貸仲比私貸攤還年期短,只兩年,所以每月供緊成兩萬銀,呢類數要由收入中扣除而不應單係有廿萬私貸就扣廿萬借貸力。運用手則在5月買樓001解說。 在現今新按揭措施第二物業不能去到凡成上會,只可六成而借貸比率有調低,筆者因此制作了個綜合表去解說一個買住宅樓既人究竟可以幾成上會? […]

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樓價下跌要什麼?(下)#835

諗sir高人: 您好,本人年近40,和丈夫有樓1層,市值400萬,尚欠260萬按揭正出租 本人是公務員,丈夫是工程師,收入共80000 手上有資金約80萬 因有囝囡、媽媽、印庸同住,一家六口,正用1.8k租樓住 看畢<樓換樓>後,很想再買多一間樓,我應該而家應該買定再等市跌?   感謝! 庸才   answer: 究竟而家應唔應該買樓,要先計個人借貸力。讀者家庭借貸力為80000/10000*2.59*50% = 10.36mil,現在已用260/1036 = 約25%借貸力。如再買樓、先要一拆二、論點不重覆。至於再買樓、除非只用少於3.0mil的借貸力、否則會令家庭借貸力在旺市消耗過半,在旺市為之不適宜。那讀者若要等樓市下跌、未來1-2(2017前)年會否成事? 昨天看過樓價會否因新增供應及辣招而下跌、令日再討論另外兩個有機能令樓價下跌之情況:   要樓價下跌、建築成本需下降? 發展商「生產」一個單位,除了宣傳及行政洗費外、淨低就係地價同埋建設築成本。2014年尾屯門兩幅位於震寰路及良德街政府的土地成功以招標方式出售!相對九龍地皮,屯門土地已經便宜很多,兩幅地之成交價格分別是以樓面呎價計2139元及2571元。若將來建成樓房出售,成本價要加添幾多建築費用? 由於每發展商的用料不同、工時亦不同,所以不能有個代表全港的實在數字,不過參考不少老行尊的意見,$4000/呎是必要的。原因首起當然是建築工人人工增加、筆者就識得有個年輕朋友放棄工作走去紮鐵,希望賺返幾萬蚊一個月捱返兩年、之後用儲到既錢搞生意突圍。呢個諗法在現時不算怪異、建築界太少人入行造就了「搵快錢」之契機,當然過程是極辛苦的。   與此同時鋼鐵的售價仍在高水平。在美元長遠走弱之下、原材料售價定受影響而走強。近月中國牽頭發展亞洲投資銀行、英國及澳洲已欣然決定加入。可預期此為未來美元被取代前的一重要章節。在人工及原材料走高之下、建築水平易升難跌、即發展商要賣樓、成本在$2200+4000 = $6200一呎,即450呎上車盤建成成本都要約280萬。那樓價要由現水平大跌真係難上加難。   要樓價下跌、要等發展商模式改變? 香港地產業生態在沙士之後改變。政府在2005年後少建公營樓、亦未有什麼大型機建。建築商(建築商例子:俊和、中國建築)要有工開必然要向發展商(發展商例子:新鴻基、長實)叩頭、自然令中標價降低、不少建築商唔再參與香港市場、中標者亦難免偷工減料、形成惡性循環。幾年過來一個市場只淨低數個參與者、形成寡頭壟斷之勢、或許不少人已有感香港住宅建成水準下降、新樓有時被懷疑合謀定價、樓花銷售過程極不透明但又冇人理、「一樓」可以藏於地底而新業主收樓後無處申冤。要改變此情況,實在要引入市場新競爭者。   梁班子上場後同意為香港地產市場找多了新參與者、成哥將「長地」上市、亦是一個啟示。佢老人家過往「戰績」,唔使多提,總之事後回望發覺「做野」時間極準。惟要將一個市場由一極端扭返去中軸、無三五七年都唔會見成效。加上不少人詬病市場新參與者有紅色資本背景、一眾排外及怕被統戰之聲正每日揚聲。係咁既情況之下要改變香港地產市場生態、引入競爭者去降價之事十分困難。   所以筆者結論是要由香港本身引發的因素去令樓價下跌實不可能。若有本案讀者類近情況、宜先將手頭現金收息。以讀者計80萬資金可收80/100*12500 = $10000/月,唔夠住可用黎津貼租三房。夠住就可以將其儲起、三年間已儲30-40萬,用5年保險方案double再倍升又得、又或債基方案隨時贖回亦可。

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