理財差劣的有錢人 #726

  諗Sir,你好。小妹自從看過你那本樓換樓後,深感拜服!由於我成日都好驚青,害怕投資失利,所以想賜教諗sir.本人剛賣樓,現手頭上有現金500萬。我和丈夫的每月平均收入為25萬,育有一小孩。現我倆手頭上皆沒有物業。我們現住的地方租金為4.5萬元,只希望買樓投資hedge番個租。我倆有幾個心水地方,不知諗sir的意見如何? – 1)鰂魚涌華蘭花園/德福花園,大概6M,用我名做8成按揭 2)東涌映灣園或西九四小龍,大概6M,用我老公名做8成按揭 3)最後一間因為要俾雙倍印花稅,我哋想買啲平價樓,如沙田第一城/屯門市中心,大概3M,用我名做5成按揭。 – 不知我的計劃是否可行?所選的地方有升值潛力嗎? 無限感激! PS小妹已報讀諗sir的十月課程,但性急,希望諗sir能解答我的疑問。 answer: 好少人做八成按揭的,係讀者知現行金管局政策下600萬樓只可借八成後有此想法? 另不少人(尤其女性)擔心投資會輸錢,可是錢放係銀行又代表你真係冇輸? 當然,錢去到一定程度就唔需要再理賺定蝕,惟大部份港人都需花時間懂得為自己財產打理。你今日唔攪好理財呢件事,他日160蚊罐豆豉鯪魚你要諗下點頂。而家都賣$39.9,十幾年後升四倍實不為奇。 – 細心一看,讀者的理財實不夠好,人工25萬但賣樓之後夾埋回籠既錢竟只得500萬,真係OMG! 就當讀者儲蓄率只20%(即每月每人洗10萬! wow),一年都可儲50000*12 = 60萬,5年都儲左300萬係手。家陣讀者個小朋友都幾歲,點解可以係客觀高人工水平下儲得咁少錢? 且先不理夫婦月入25萬,就當佢地想計劃退休後每月只收息十萬做洗費(即現人工之40%),一年要都收夠120萬,若有穩定回報物予年4%,都要手上有三十球(30mil)先得! 那讀者準備好減少洗費? 放棄小朋友升學? 定係再搵多些錢? 抑或縮短生命年期? – 計劃真係好重要。請睇清自己副牌先去出手,唔係話搵到筍盤就得。不少人都幫人搵筍盤,明白賺傭係緊要,賣樓者收齊十幾萬兩邊傭真係好「和味」。可是香港人不是早被此等模式害苦嗎? 呢個模式的盈利是無限的,是銷售形式的,但投資者小心借錢買入後又睇錯市可有嚴重後果。 相比之下先訂下個人貼身方向,才從不同投資物入手去理財更為合理! 一個錯誤投資決定可困擾5-10年,你見本網不少發問讀者都用「相逄恨晚」作提問開首就是。亦由於本網部份內容要付費,已見本網累計數千位學生已明白客觀的理財資訊從不垂手可得。 – 讀者在問題提出了四個屋苑,不同地方。反證本人多未去睇樓落區做好功課。買樓在此簡單交代係個人評估>索取數據>選區>縮窄範圍。亦請先冷靜不要性急,至少讀者在每月支出的速度要放慢一下。500萬對筆者早年公司茶水間既阿姐係一筆大大數目,可是對讀者而言只係少錢一筆。提及之四個屋苑,搵清楚係邊個打邊區(即歸為香港18邊區),真相在數裡行間已有說明。讀者借貸力是高的,250,000/10000*2.59*50% = 32.3mil。即借三千二百萬係有可能的,足抵一次觀音借庫較低銀碼(註: 據報觀音借庫capped by 8億)。換言之讀者都屬「終生儲樓型」,只買不賣。如早開展肯再慳少少基本上40歲已上岸,攞埋英國護照有咩事買張機票走人個隻。而家唯有先入手好區份的c類單位再用500萬為限,貪其不受金管借盡480萬所規。 買樓用了50萬首期,淨低450萬,可取2/3即300萬入手債基,作組合投資,月收息12-15%即$30000-37500/月。已近抵現時住宅租金。讀者如入手中價樓再用債基,加上潛心儲錢幾年。希望由本文建議後產出4萬多月正現金流再提升至7萬有餘。另組合有不同類型資產作分散風險。現在不要急,慢慢黎。

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諗SIR-一按一轉收息令樓即供完 #723

拜讀諗 sir 文章,真覺得自己辛勞工作付諸東流,對理財十分無知。已報讀買樓及收息班,未上堂,但遇有難題等唔切,懇請諗 sir 賜教。 背景: 本人32歲,已婚,夫婦月入共20萬,工作穩定。每月可儲11萬(月用9萬:2萬供樓+3萬家庭開支+4萬供養父母)。育有一子,未滿一歲,計劃兩年後再添一名。 – 現住西灣河兩房單位,估值8M, 欠銀行4M, 月供2萬(如租出每月2.5萬)。手頭現金有2.5M,股票投資10萬。想換同屋苑三房單位,最少要13M(如租住要40k)。 換樓方案: 若賣掉現有單位以4M溢價+2.5M現金剛好用以支付三房單位首期,假設供25年,2.2%息,月供3萬以下。未計稅項及裝修,可能需要家人支持或借私人貸款。 若加按現有單位,只有8M x 70% – 4M=1.6M。加上手頭現金2.5M,只有4.1M,買不到13M單位。 – 租樓方案: 若租出現有兩房單位,再租住三房單位,需每月補差價15k。 問題: 如採用換樓方案後,會立即乾塘,有否方法可以借盡一點使手頭留點現金以備不時之需? 雖然,如果無特別事情,乾塘後儲一年錢可以有1.2M。 – 參考了諗 sir 回覆讀者的個案後(http://homebloggerhk.com/?p=24893),知道若將例如 2M現金投放於債基,每月可收23k,幫補供樓仲有剩。但係我對債基無認識,會否蝕本的? 非常感謝! ANSWER: 讀者想法十分直線,就係向住換三房一事進發。有目標係好可惜要配合個人能力及市況。成就一件大事先決要將各項小事情做好。當然讀者人工是高的,夫婦月入共20萬,借貸力為$200,000*2.59*50%/10000 = 25.9mil。惟在現時市況就如讀者咁有能力,買入價值16mil的三房始終令人擔心。萬一樓市下跌兩成,蝕320萬。讀者在本blog爬文後已有個較好的想法,就係「以租養租」。為什麼租會比買好? 阿sir你唔係成日叫後生仔買樓咩? 留意讀者將兩房租出再補貼$15000即可入住三房,滿足到自己消費需求。而320萬已夠補貼超過200個月,再加上現時買16mil樓私印花稅支出為600,000(雙倍後,需先付而後退回一半),那在硬性支出高(硬掘印花稅)加上潛在風險高(樓市跌20%已等於廿年租樓補貼所需)之下,得出宜先租再等時機買之結論。 – 現在仍需買樓者,係後生仔或早年沽出自住樓的一群。在美元幣值縮減下,要樓市跌到什麼沙士價再買回?相信跌回到2010中原城市指數在80點的位置都感困難。由於讀者借貸力好,看格局是「終生儲樓型」,樓最好係只買不賣。請將樓加按至70%套有1.6mil再行債基。當然有再進一步方法,就係行一拆二「按爆至九成」。亦令自己再買下間都可九成上會。惟知道讀者是公務人員,不好搵什麼偏路。另外再睇落去你就知讀者根本計錯數,現時八百萬自住樓加按係連一百萬都借唔出(除非搵財仔比高息)。 – 真中產者…….. 但如看倌有間細碼樓早年買入,情況完全唔同! 可加按亦可即時免除供款金額。如一間係2009年賣100萬既樓,而家話市值200萬就不為過。加按七成套出200*70%-90 = $50萬,將此數收息即月入: 50萬*12%/12 = 月入$5000。而呢間樓加按後月供由0.9/2.59=$3400提升至1.4/2.59 = $5400。好在一按一轉$5000月息可相抵加按後$5400的供款。大家將此始源個案伸延至其他銀碼,其實懂收息基本上令自己供樓負擔大減5000/5400 = 92%。可惜讀者現時墮入政府設下的「高收入黑洞」。現時真中產者,交稅多而借錢難。工作辛苦更要幫社會上唔同既人。所以呢個遊戲,打工最好做到皇帝,否則成為夾心一層,只有做到聽死的份兒。呢個情況會助長更多人成為懶人,因為勤力只會生活更苦。而家香港,大概就是這樣吧。所以後生仔要申請公屋、又或選擇抗爭,其實出處都在大人。 – 初級版私人銀行戶口 那讀者加按不成,另外賣樓所得亦不及其十年儲蓄,再加上現時買大價樓印花及行政成本超貴之下,都是一動不如一靜。租出舊居自己再租三房,有需要就用自己cash買些債基津貼租金。中線而言讀者需要儲到80萬,開個初級版私人銀行戶口,令自己融資成本減低,再入手保本直債,係加入槓桿後回報超10%,而鎖死資入只係投入800萬的四成。將直債加按比「債基」更能減除價格風險,難在直債的入場門檻較高,所以建議不少同學都由債基入手,幾十萬港幣即成。又或冇心儲錢者更可借私貸再入手傾基,將月息抵私債供款,幾年後又多筆首期買樓。香港理財產品多的是,點去精明選擇幫自己減少洗冤枉錢,係課堂關埋門更好解釋展示。始終香港仍有不少銀行從業員,係獅子旺角分行被逼成個月近乎冇生意之下,相信大家在11月入銀行會見到職員用渾身解數去sell客。年尾前要兩個月追返4個月(九至十二月)條數,真係唔食lunch都唔掂。

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賺錢多不等於理財好 #561案半山居民

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