解救兩萬八要養一家六口的男子#1006

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讀到諗sir文章令小弟獲益良多,本人乃庸才一名,今年37,從事資訊科技工作,現時月入28000,太太為全職主婦,因我們有對2歲孖仔要照顧。   資金: 現金約40萬, ibond 11萬, 股票:2萬 太太: 40萬現金,佢只喜持現金,由於有小朋友照顧,每月亦要給自己父母及家人家用,儲蓄所餘不多有   我一生平凡,唯一好彩係沙士前無聽政府講去買樓,係2003年11月反而將用全部積蓄加親戚借款以68萬買了屯門(近屯門公路位置)一單位,期間一直自住無賣,最近搵銀行估價,值308萬,只剩30萬未還款,用的是 p plan,每用供款$2600。   問題: 想利用借貨力買樓放租。現香港價貴、應否買樓? 本人聽見買日本樓收租,有點似我2003年買樓的情境。即當地樓價即使唔大升都不會再大跌。因此因此有想按香港檈買日本樓收租的想法,未知諗sir可否提供意見? 或買本地樓收租仲有冇選擇?   answer: 讀者是一個負擔頗重的人,28000人工要養起碼六個人(夫婦及孖仔再加起碼讀者一邊父母)。理財的目標應為減輕自己每月支出、及為日後再買樓提供首期。   先答現時讀者買香港樓是不智的。既有樓自住、工資亦不高、逆政府意再買樓投資、一是先交重稅、二是萬一遇上樓市下滑會因持貨力不足而有覆沒風險。當然現時未有樓者依然應平買一間、按自己意願或專家意見去估市升跌實在不智。留意讀者可在港「生存到而家」的一大要點╴係早早鎖定左自己居住支出為$2600/月。   筆者自己在專欄提及的樓市升跌看法都只屬參考、真正穩妥是時刻保持至少一半借貸力在手等機會蒞臨。好似讀者、2003年只夠膽係屯門買左個細單位,出現樓市大跌你放手大買特買只屬個人幻想,真係要做個人資產要相對豐厚才成。若你仲等緊樓市低位來臨,要睇睇個人資金是否仲夠頂。唔買樓都可為人帶來風險。   買日本樓、可以是已有幾項被動收入的投資人再比自己的新一個收息選擇。惟讀者收入只單一而支出六個開,好應用最易明又籍單既方法為自己產出「多一份糧」。自己及太太有近90萬,可用當中50萬運用債基方案收息,50萬收12-15%即每月$5000-6000,應已夠孖仔再長大日後要讀書的新開支。另外自住樓好應力按,可以聯名一拆二再按爆八成,套出308*80%-30 = 210萬。按爆後還款多了210/259*10000 = 8100、而210萬當中30萬拎去做double保險,為他日再買樓的首期提供出處。而淨低180萬再做債基。呢舊錢可保守一點、只收息8-10%,所買債券類會平穩一點2015年全年波幅在+/- 2%之內、而產出利息為月$12000-15000,扣除供款後有15000-8100 = $6900。加埋原有的5000-6000讀者家庭收入已淨加$12900,等於老婆返工份糧咁滯。   淨低30萬、買double保險。幫加息,侏險回報可在double之上、而少都5年取會70%、即5年後30萬會約再變多30萬、那60萬於當時可看樓市有否新局面再買樓。宜現時趁樓市仲係高位加按、萬一大跌拆後金額減少、得出月息亦少。

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三姐妹的退休策略 #998

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  諗Sir: 本人家庭概況如下,單身三姐妹,各有穩定收入A:$49,500 (43歲) +B:$39,000 (39歲)+C:$42,500 (32歲), 無須供養退休父母,一家人現住公屋(正交雙倍租$5,500)。於2012年九成按買入沙田鐵路沿線兩房私樓,現估值$5.5m,尚欠$3.64m,月供$14,900。 現已出租,收$14,000租。 (註:此私樓當初由B單名購入,並由C做擔保)。 手頭現有港幣$960,000、人民幣定期$220,000、加幣定期$242,000及約市值$790,000股票。正想多買一間私樓出租,應該如何運用家庭的借貸力最為合適?如翻按沙田私樓,還是動用現有的現金去買? 可否買兩間兩房還是一間三房? 甚或是使用綠表買未來將出售的新居屋?謝謝抽空回答。 已報名”買樓003″等12月上堂的學生上   answer: 將公屋轉作綠表九成五上居屋是不必的,因就當交雙倍租,家庭只付$5500就解決一家5口的居住需要,實在十分之抵。三姐妹人多好辦事,最易諗到當然是每人一間樓、用盡政策所予單名可借盡的空間。以家庭為本的理財方略,最緊要有個共同方向。筆者建議是爭取正現金流,一味儲錢都唔知儲到幾時完。正現金流起始目標為個人收入7成,即三姊妹有(49500 +39000 + 42500) * 70%=  91700租金收入就掂! 好似每月收租九萬蚊好多,其實每個人整間劏房係手,供滿間三百零萬既樓,三個人已共收成六萬餘。再用些少積蓄行債基方案收息、300萬做稍保守的12%,每月即收息$30000,那要退休變成望到既事。如同意,一齊行。4-5年搵到出口絕不為奇。   至於翻按沙田私樓唔使諗,一般只按六成,用上堂的一拆二方法按爆八成亦只套有幾十萬,不值得。三房走勢會比細單位好,不要夾硬買兩間細眼鏡(或怪開則)、估計跑輸大市。在堂上會解說及授予較深入的,由發問問題去睇讀者理解還在開初。了解普通按揭規則及搵樓條件是入門、要做得好必須對單位類型再細分、18區區份的優劣多加了解,各種單位開則優劣作比較、更要將原本冇既借貸力變在手。   若唔做劏房用原樓收租,沙田5.5MIL樓租金收入為14K,租務回報為3.05%。要產出共60K之租金收入、需5.5MIL*60/14 = 23MIL(2千3百萬)總值的同類物業兼供滿先得。那不妨做個混合方案,原本沙田樓就留係度、下一間樓宜在上完12月買樓003即出去搜尋,先試一下套房式收租方案。12月及農曆年傳統冇人睇樓、加上而家經紀谷哂做一手,細A都彈緊客去大A睇一手盤。若真係努力搵到個急用錢既業主、或年尾一年先返黎香港一次既業主,比多幾段新聞佢睇睇2016年個樓市有幾慘淡、成功鋤價絕不為奇。當然鋤50%係買家自己發夢的、但20%絕有機會。留意要成事、必須勤力睇樓。掉轉筆者自己要買都一樣。   債基可吸納人民幣同加幣。未行債基方案前、人仔已可收9%息而加紙為6%。近日已有人偷雞允許人仔做債基方案、為一眾已蝕價的投資者帶來翻本良機。不好只買樓做投資、掉轉只行債基方案都不妥。必須樓、債、ETF亙用,合理去分散風險。不少人叫你買完一隻基金又另一隻、實在如兩隻基金都買股票、關連性較高根本達不到分散風險之目的。望本篇文為三姊妹訂下理財方向及應作之item、令佢地同其他學員一步步向優質生活邁進。

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怎釋放幾年在樓市的賺幅 #990

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    本人30歲,先生35歲,本人入息30000,先生130000,在2010年買入葵涌雍雅軒兩房單位,當時2290000,2011年買嘉湖山莊兩房單位,2000000萬,再2014年7月再買入雍雅軒3房,當時5980000萬,現在三個單位仍持有,現升徝500萬,370萬,760萬,之前我是不捨得買單位的原因是因為我不捨得,但亦因為我們不斷比首期和我們只是靠自已,所以現金剩不多,先生有三十多萬,聯名户口得二十多萬,加上有個十歲小朋友,也是毎月開支,但我想再買一個單位,過三年罰息期後,我一定要賣,真正先有我第一桶金,我先再決定投資的方向,但這可行嗎?    ANSWER: 本個星期答左幾個「重型case」、一係成千字既提問、又或者半億身家再加千字提問,身心疲累。今日選答個短問題,發現原來案主係金句王,短短274字已可帶出不少有意義的討論。先係:「我不捨得買單位的原因是因為我不捨得」。只好說有錢既人確實可以任性、掉轉咁講「大劉捨得幾億買粒鑽石比josephine係因為佢捨得」、而再反轉套用讀者身上,實明白佢暫時未有能力支付「價值幾百萬港元的任性」。   投資是一個經計算的理性考慮。投機可以不問概率而用部份資金去捕捉眼前的一個機會。而筆者暫未有能力將讀者樓市行為歸在那一邊。   再黎:「我們不斷比首期和我們只是靠自已,所以現金剩不多」。小意見是人類唔同野獸、係因為人類是唯一懂運用及製造工具的地球動物(如有錯請猛獸專家指正….)。筆者<樓換樓>一書已提出庸才可番身全靠懂搵銀行幫手。讀者強項係借貸力強、家庭借貸力為(130k+30k)/10000*50%*2.59 = 20.72mil。由於未有數據提供,而讀者亦有提及佢儲鏘少係因為比哂首期,所以若三間樓當初都係5成上會,借貸為(115+100+300)/2072 = 24.8%。買左三間樓借貸力都只用掉25%未夠,都個就係讀者勁既地方。佢要明白。要改善就係善用自己優勢而盡量改善弱點、平衡前進。   相信讀者投資經驗不多,建議不用賣樓。將雍雅軒兩房按至60%,即可得500*60% – 115 = 185萬(當然115萬欠款係假設有待讀者提出確實數字)。若樓是租出合規只能按至50%、惟行一拆二實可將樓按爆八成,即可唔賣樓又釋放哂呢幾年在樓市的賺幅,詳細在12月買樓003再述,拆得懂稅慳洗費而按得又盡,實早趁樓市在高位去做按得更多錢,反正低息、亦唔怕美國可以加到幾多息。若配合埋mortgage-link戶口,加息亦可減免利息支出、可攻可守。錢到手後投入收息債基年收12-15%,2百萬即可產出$20k-25k的月入、近乎讀者人工。   再再黎:「過三年罰息期後,我一定要賣,真正先有我第一桶金,我先再決定投資的方向,但這可行嗎?」。小小意見是賣樓主因為自己持貨過重、唔關罰息期事。如果樓市睇跌,一間樓跌1%已蝕7萬或更多,而提早還錢比銀行最多咪嘔番個現金回贈比銀行、只當初借貸額的1%,4-5萬蚊? 而最尾一年之罰息期更pro-rata計算,那應否等罰息期完先去賣樓已有答案。最尾提出當你不斷累積財富之時、就應去學懂理財。而唔係當儲到錢之後、先開始去學理財。李生懂得保存千億財富在手冇比人呃,係因為佢由一百萬、一千萬、一億咁樣慢慢學上去。當中佢睇漏左一件事、就搞到victor比人綁架啦。明白咁講大家會覺得距離感遠、知道用中六合彩再打回原形的例子亦不能解決。那唯有靠看倌意志自行決斷。

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「迷妄」80後謎離置業史#985

以退為進的策略

    你好,小弟行年30歲,月入2萬9千蚊 (未扣強積金),單身,本人現與家人同住,無供樓負擔,本人近日見見樓市回落,一路希望上車,心儀區域係元朗,屯門一帶,但心大心細,又唔知買一手樓定二手樓好,而未來元朗區一帶好似好多新供應,請問諗sir, 依小弟現時收入,應該如果部署才可以做業主? 如果決定是買二手樓的話,以下是心儀單位,可以就各樓盤給予一些意見供本人參考考慮嗎?   1. 天水圍 – 嘉湖山莊 (大約400呎單位) 2. 元朗 – 原築 3. 元朗 – 采葉庭 如果決定是買一手樓的話,好大機會是想買入就黎落成的YOHO 3期 (大約300呎) 單位,定係反而應該再等等才入市? 補充資料:   收入 : 2萬9蚊 (有13個月糧) $280K股票投資 $360K 港幣活期儲蓄 希望你給予寶貴意見給我這個青年人指點迷律,謝謝。   一個想置業的迷妄80後   ANSWER: 唔知讀者有係有定無意,「迷妄」正字應為迷惘。但若佢想指自己係處於迷失與妄想之中,那「迷妄80後」確實創新得黎又幾合意。近日將軍澳新盤CAPRI帶出新盤劈價潮,據東方報導:「CAPRI首張價單推出88伙,價單售價497萬至1,196.6萬元,呎價約13,317至15,717元,買家可享最高16至17.5%總折扣優惠,折實平均呎價約12,080元,較同區六月開售的帝景灣平均呎價約1.46萬元,折讓近20%冀提高吸引力,折實入場費417.5萬元起。」筆者睇法是過去一年雖不斷有盤推出,發展商仍能送印花稅加些少優惠將名義賣價維持在高位,惟今次CAPRI以「平、劈」字作招徠,不排除一手樓會爭相減價、而出現你減我減的惡性循環。   過往有先例值得大家參考:1998年金融風暴時,青衣曾展開兩大發展商的激烈減價戰,由新地發展的曉峰園當時以$4,200呎價水平開售,隨即惹來長實鐵路站上蓋的盈翠半島以更平呎價$4,100來搶客,迫使新地要大幅割價逾一成來還擊,同時使到其他區域新盤一同跟隨減價。時至今日大幅減價既先例係將軍澳開始、其實都屬預期之內。將軍澳有兩項數據都屬「雙雙」的,即兩項指標都屬18區之冠,其中一項是供應量。至於元朗、敬陪第二。當你個二手單位面對源源不絕既新盤,你想加租或搵個好D既租客既難度倍增。   至於天水圍、客源較差。實在買青衣翠怡都唔見貴過嘉湖好多。何不作雙租族,有需要住都可以買青衣收租去補貼自己反租元朗。那業主便享跑得較好之區份的優勢、而自己留在方便自己的區域消費。當然、青衣是一個平手唔跑輸大市既選擇、更好既地方要留在買樓003之18區分析再講。   買一手樓筆者唔反對、但本案讀者能夠負擔的一手樓多在低價碼。既然寧為雞頭、不當鳳尾。筆者建議寧願買間四正既二手樓、都好過夾硬入手一間細而附近新盤大把既一手。何況細價樓(一房或STUDIO)供應將增、現在買入實為不智。講返最後、應否現在買樓? 筆者自己習慣為喜愛年尾出去睇樓、因為市淡少人同你爭、較容易遇到心急業主就趁機執死雞平市價10-20%入。若你認為筆者可每每助人鋤價20%或更多去入市,筆者重申沒此能力。買樓每口價都講至少1-2萬蚊,有電腦CHECK清個市價後肯相讓既人極少。至於觀察讀者自己情況,個人借貸力為29000*13/12/10000*50%*2.59 = 4.068MIL。若冇樓係手應當趁香港樓市呢2-3季將走弱、再乘聖誕節農曆年淡季出擊了。不要相信自己能估到樓價升跌、奢望自己可以低買高賣。至少、頭兩間樓唔應該。   最尾討論技術問題,就係只比兩成首期既樓點合規租出呢? 首先合規就冇可能、但了解過被捉之後既後果、有人規範好自己風險後將單位租比人。詳細討論此景況,我們在買樓001再談。至於佢手上既資金,可先將當中100K先試投入債基方案,收年12-15%利息,看看究竟此慢收息方法是否比自己買股票博賺價的更好!

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迷途小羔羊儲蓄乏力、月儲多1萬之良方#984

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    諗sir你好,   本人深感儲蓄乏力,還望諗sir指點迷津,不望榮華富貴,只求生活安穩。   本人30歳,月入22K 太太30歳 月入12K,育有1名小孩,於09年購入沙田愉城苑單位(二手自由市場),按7成 借120萬 20年還,月供6K,剩15年,現時網上估價約430萬;儲蓄約60K (慚愧)   本人支出: – 家用 7K – 供樓 6K – 雜費 1.2K – 食飯搭車 3K   現在還有月供屋苑維修費2K,約1年 每年差餉地租約 5K   太太支出 – 家用 2K – 保險 1.5K – 食飯搭車 3K – 買野約 2K   計除所有支出 以我們的薪金水平頂盡只能儲 3-5K,有時人情世故一出已經清袋;現時小孩出世支出就更大。想儲多個錢,連出街食晚飯都要計住計住,更唔好講去旅行。   餓我唔死但生活逼人,本身收入不高,想知如何運用現有資本打破這個困局?增加儲蓄能力令自己安心。   (將來或有契機搬去外父母家住,騰出現有單位作出租)   謝謝 ANSWER: […]

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28歲有100萬想置業, 應該怎樣好?#981

以退為進的策略

諗sir 你好, 本人今年28歲, 單身, 月薪扣除MPF後有23750, 手持100萬現金, 名下沒有物業, 也沒有任何負債 現在同家人住在屯門已供完的居屋單位(未補地價)。 因為在中環上班, 目標想買層九龍或港島樓自住 or 收租, 主要想收租, 奈何因為人工問題, 壓力測試下只能買350萬左右的樓, 由於父母已經退休沒有收入, 也沒有兄弟姊妹, 所以找不到人擔保。 想問這個情況下, 應該怎樣做呢? 希望諗sir 給我一些建議。   answer: homeblogger上星期已送出過千份網上問卷,調查各位學生對香港股市及樓市之看法。應用之處為散戶的情況與後市的走勢有一定關連性。homeblogger更會將每星期之結果連成「homeblogger香港散戶情緒指數」,定時在本網站公佈。資料之用處可參考美國著名投資者肯恩.費雪(Ken Fisher)之論文:   美國散戶的情緒,是標普500指數非常可靠的相反指標 個人投資者的樂觀情緒,與下一月份標普500指數的回報,呈負相關性 樂觀投資者數目每增加一個百份點,下一月份標普500指數平均下跌0.1個百份點。   另,跟大家直覺不同,最佳的相反訊號,並非樂觀或者悲觀情緒爆燈,反而是「中立」(Neutral – 意指投資者預期未來六個月,股價將會持平)的投資者比率異常高企時。當「中立」情緒異常高企時,隨後二十六周標普500指數的回報中位數(median)為8.6% (所有情況下標普500指數回報中位數為5.2%)。上述內容嗚謝由本blog博客「美股隊長」提供。   那,homeblogger擁有批資產在一定水平、愛收息而又有買賣股票經驗的學生。根據過千個同學的答案能否將一些偏離的答案排除、而令指數的準確性比美國的更高? 木宰羊? 相信當收集資料越多、日後會更清楚明白。而設立此指數目的為幫助大家更清楚了解股樓動向。   講返本案讀者,28歲仔儲到100萬,躊躇滿志諗緊點「發圍」。無奈2萬零蚊人工,想買九龍港島樓一定要排係眾多uncle之後。工作經驗比人淺而搵錢方面未見突出,買唔起人人所愛既香港九龍私樓實屬正常。讀者應作為調低心中目標,先入手偏遠既屋苑舊樓再慢慢一拆二,拆上拆,向三間樓在手進發。現時未買過樓既人仲可以九成上會的,350萬預算有河畔花園、荃景花園、翠怡花園、屯門市中心….大把選擇。一成首期35萬再加約8萬印花稅加及傭金連律師費共4萬。計及50萬可落樓買黎自住或參考過有些人係偷偷地租出的。自住當然要裝修一下、租出去就真係少作打理。點都好28歲仔開始供樓、做得差都可以40餘歲供完大半甩身。做得好你見本blog不好師兄40歲三宅在手大有人在。當中之秘訣的懂得活用首間樓的樓契及租約、令銀行首肯為第二間樓作融資。有得兩間樓買第三間已是駕輕就熟,而除了自住樓外其餘樓都係租客幫手供完。   其實買樓作理財的道理是易於明白不過,就係搵租客幫手供樓、另外快手將出糧個d銀紙早變做資產。正所謂銀紙遲用一日、價值又會低過尋日。再引用另一博客「亂博」引述<經濟學人>的文章,瑞典樓價在過去10年都升了一倍。雖然冇香港咁「勁」、但瑞典同樣都有低息環境加上在2003年否決使用歐羅、保留使用克朗(krona)。近年的歐羅泛值潮令瑞郎及克朗的雖求很高、同時擠上當地樓價。讀者除了被動地靠樓收租、亦要同時豐富自己理財知識。   按走勢沒兄弟姊妹既年青人會越見越多、雖可獨佔父母財富但老人家的退休期頗長、除時要掉轉撥備為父母日後打算。年青人應早出發為自己安排,靠估樓市升跌而作出買賣決定不可取。至少首兩房不需依靠走勢、而應用自己負擔能力去決定買入與否。  

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唔買樓投資仲有咩好? #820

諗Sir, 你好!  本人和太太49歲, 育有兩子。一個讀大學,一個讀中學。SARS年買下現居一千尺單位作自住。月入10萬。投資也有,但較為保守。 我們有以下的資產, 希望増加正現金流而早日實退休生活。 1.  現金, 古票, 基金: $8.1M 2.  保險cash value: $1.4M 3.  自住單位和3個車位: $12M (巳供滿) 4.  每月收入, 被動收入和支出為$100,000, 24,000 和 $80,000 現有問題題如下, 請諗Sir 賜教。謝謝 1. 想買多一層樓收到租, 但現在價格未有回落趨勢,所以想先將現樓造六成按取$5M作收息投資。請問是否正確? 到曰後買樓下時造按揭應什麼做? 2. 車位的價格巳升了不小。請問車位和住宅在長遠而言有何分別? 繼續收租或賣掉作其它投資好? 3. 我們希望退休。是否可行? 太魯閣上    ANSWER: 相比本案讀者為較接近退休年齡人仕,應更以差出正現金流及保住本錢為上。要答究竟幾時可以退休,答案在於已產出正現金流是否等於每月洗費、較上乘者正現金流等於每月人工。讀者每月支出80000,現金流只得24000,還有一段路要行。   相比其他讀者要買樓去利用槓桿作「沽空美金」之舉,讀者手上有資金8.1mil及車位及樓加埋12mil未按,不需再利用住宅物業的高抵押性助其投資。若看倌資金在HKD500萬或以上、可利用直債(槓桿5-8成不等)、或利用保險(槓桿達95%)可助收息兼保本。融資成本介乎1.2-2.0%p.a.。買樓只不過係因為佢係一種入場成本低而又同時獲得低融資成本的途徑(約2%)。可能你心諗:「咩話!? 買樓入場成本低!? 我$%t^&*$@….」是的,其實大家只要學懂怎去看得更闊,買樓係年輕人只出幾十萬而搵銀行用2%息再借幾百萬比你既唯一途徑。一旦你資金超越某個數目,低廉成本的借錢機會即隨時奉上。   講車位一定要講近期hit到爆既湯博士,佢係靠買賣車位而大賺一筆。做法有點似炒殼股,收齊一處貨源好去提供該區車位價格而獲利。至於你同我無番幾個億係手,買賣車位要知一區車位供應及公共交通的關係,另外要知該區車種會否因$320*30而封頂、及落區睇睇近月塞車的情況,攬咁多野去選個好車位,倒不如入手非實物作投資。仲要留意車位單買只做5成按揭,抵押成數不高。至於住宅,如用純投資角度,而家就咁買間樓黎放租難提供好回報,要將間樓改成套房、又或一些商住兩邊合用的樓房才可突破規限。當然若大家尋五百萬樓下「小資」一群,買樓仍然是屬積極考慮之地方。   那不買樓,有咩可以搞? 用返jackson師兄既案例,放800萬係私銀入手4條債,有9%既內房直債或4%既香港銀行債。組合未槓桿前提供7%回報、而私銀提供1.2%息口融資成本,那: 800萬收息為年7%,即560,000 800萬可借回60%,息口1.2%,即每年要比息57,600 此項投資回報為(560,000-57,600)/3.2mil = 15.7% 仲要到期保本。所以有錢在手,買賣樓房去投資是為不需要。   讀者應加按樓房,儲夠800萬行上述方案,即可產出年正現金流560000-57600 = 502,400。即每月多出$41800,加埋原本已有的24000正現金流,個人唔做都享$65866月入。當然借左500萬出黎,每月還款應$20000。讀者應利用原有的股票及基金去收息,或考慮採用債基方案,提供收入幫自己供埋個按揭佢。總結是樓唔係要成日買,要懂得其實有更多投資物可幫到手。只不過因傭金低的原故,不少人自己去問一般都唔會有人肯答。

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結婚前買樓再賺第一桶金?#810

諗sir你好,本人剛剛大學畢業,做建築工程,月入20k,因父母的照顧,大約有百五萬現金希望及早上車,但因本人收入不多,按揭需做到六成半才能購買大約三百萬的樓,而且在大埔區來說其實選擇不多單位亦十分細小,我有考慮過我等女朋友畢業聯名買樓增加購買力,從而能按揭做較多成數,把現金留在身邊;但亦有朋友反對聯名買樓,認為單名及早上車,就算是只有二百多尺的樓也好。我和女友起碼三年後才會結婚,想請問諗sir我應該先等女友一年後畢業聯名買樓,或是等自己加人工後單名買樓,還是現在應該先及早上車作投資作途?謝謝   ANSWER: 即係畢業生應否買樓? 一般畢業生因無錢係手,根本無需考慮此問題。可幸讀者有父母關照150萬,現可考慮買唔買?自己單名買定係加女友名買? 又或者九成上會買定係六成半咁上會買?   雖讀者現在的成功多因父幹,可是人生本是馬拉松,不必太介意起步是否超了幾個頭。當然買樓有人認為是人生大事,亦相信是現在的年輕人最關注之項目。見讀者朋友反對佢聯名買樓,因為在現行政策每一個買樓名額都很珍貴,聯名買就等於同時用了兩個九成借貸買樓上會之名額。豈不浪費了買樓可借盡而等時間慢慢將欠債眨去之道理?   讀者有一亮點,就係剛畢業人工即達20k。讀者應作之投資方略,是用小部份錢買樓、自己盡量儲多d錢、及開展一些賺錢投資,希望用自己能力撈到第一桶金。各位心想:「阿諗sir你就諗得真係好! 買左樓又點儲到錢? 我識投資賺錢就梗係會有第一桶金啦!? 弊在我買極股票都輸呢。。。」有請各位耐心再花一分鐘睇睇筆者點列出要做的幾點…   1. 讀者不宜用低於八成的借貸上會,因付太多首期去買樓實在太浪費。惟因自己年輕又有筆錢,在三十適婚年齡前後亦很有可能再遇上樓市低潮期,所以現在不妨買一間樓先做收租佬。令自己對買樓一事有所認知。最差情況都不過係捱下負資產,加上自己只用150萬當中之30萬作首期,萬一銀行review自己都仲有剩錢兼顧負資產情況。關於自己借貸力不夠之事,宜趁自己年輕而父母仲在職之時找他們作擔保,將全家人的借貸力用到一滴都唔好漏。   2. 計及260萬買入、26萬首期上會,攤30年而月供要$9000。對20000收入的人,是否帶黎太大壓力而儲唔到錢? 分別在於淨低之120萬是否作收息,投資物的波動在2008年極端點可達30%而每年收息約12-15%。不少人想知方案作法,亦有人因自己已行此法後覺得自己已全懂。在筆者而言因每人對風險的要求不同,自己都要不時留意新出的每一種債基而為不同學生之要求訂出建議。加上踏入2015年開始各國央行在貨幣應對策略不同,端郎的背信棄義加上中國耍套潛龍勿用,對預估那一種股或債行先很有挑戰性。   3. 當然有危必有機,無論各位有冇家人付予百五萬,不妨趁後生買下股票。最慘係臨老覺得自己有錢先去學投資,一鋪比人呃哂仲淒涼。香港的地皮正在補內地人收購、銀行已不少易名為內地商號、上市公司亦正被內地人收購而曲線注資。近年多人玩殼股就好比2005年開始的一段IPO上市潮,當年有實力公司光明正大申請上市而港人個個「入飛」抽新股、到2014年只變成無實力公司係後門買殼變相在港上市,一間公司業務特變而造就港人投機機遇而矣,要知此法,誠意推介下下方介紹的聶sir新課程,先在3月初聽其簡介,感受到他教書的耐心,有時間才跟他學習炒股目標為第一桶金。   4. 上面第二點提及用120萬收息,我地打「穩陣波」、棄用15來回報而只用10%收息策略,將屋企人比既錢減低投資波幅。就咁120萬*10%/12 = $10000/月,夠用黎每月供新買層樓。至於收樓之後梗係唔好咁浪費,有兄弟既叫佢地三個人夾份租左間屋,每人$4000,兩個人訓房仲可以用櫃間個廳,自己可以閒時上去打下機gathering之餘又可以收租。就咁正現金流為-9000+12000+10000 = +13000。每月咪用個突左既一萬蚊去炒股。   5. 炒股要認真一點,最怕就係唔上心去現個game,輸左又賴人又或者感到自己唔適合。其實係社會工作同炒股都有相同,成功與否在乎你有冇比心機玩!? 同留意下個規則當中是否有機可乘? 時下的年青人十分有頭腦及反應快,相信對捕捉機遇是十分在行的。

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諗sir – 2015樓市走勢及部署(下)

>>回 2015樓市走勢及部署(上) 本人及先生40歲,仍公務員有兩小孩 (6 及 2歲) 本人月入八萬 先生月入十萬 現金加股票250萬,月供基金現值250萬(十年後才到期,預計有800 至 1000萬) 因之前住宿舍沒有好好計畫買樓,現在手頭沒有樓,非常極之regret。因職位及terms原因,我們現在不能住宿舍,但眼見樓市風險好高,現在租住樓,月租$29,000。其實政府有allowance$32,000/月,用來買樓用,共比10年。另有大約$3.2M 首期借,息大 約1.7%,但要10年還(每月還$2萬)。  小孩於港島讀書,因些會選擇港島住。 我們租樓一段時問,覺得唔係辦法。而且不幸地住落先發覺環境很差,很想自己買樓,而且覺得已經浪費了之前十年無買樓,想在有穩定收入,有政府資助的比較優勢下,快些決定買樓。睇完唸sir樓換樓,好想有日一開三。現在睇中海 怡9xx呎,$11M左右。首期$3.2M(政府借)加$2M(現金)加$2M(用爸爸物業抵押),再加 五成銀行借。  問題:  1)在現時樓市風高浪急,佔中唔知佔到幾時,請問諗sir覺得以上做法是否理想,timing 是否ok ?  2)如真的買了樓,樓市跌,我們應怎樣部署?  3)如想1開3,我們應怎樣部署?  希望諗sir能指点一下,不勝感激。 ANSWER:     昨天文章講解了邊類樓房更受歡迎,本文要預測2015樓市走勢,要同尋日一樣引用「買樓同借貸密不可分」。由2012年至今,筆者在下圖引用了某數據的走勢、而將其對比中原城市指數走勢,發覺某數據的升跌領先中原城市指數。換言之,數據走勢有預判香港樓市升跌之能力。雖在免費文章只引用2012/4-2014/11之數據,惟兩者的升跌亙動在2010年有辣招之後至今都是準確。2012年4月數據由11000急升至20000水平,中原城市指數在特首當選後由2012年7月105點升至120點為止。2013年1月初數據由180000跌至12000,中原城市指數即在2013年3月見中期頂約在121.95,及後在高位爭持,慢慢回調至2014年中118點。大家都知2014年尾樓市再升,數據在2014年3月已有反應,在3月12000升至18000水平。   咁,最緊要的往後如何? 見圖數據在2014年10月見頂,及後稍為下調,在未來一季樓市較大機會升幅會停止或微調。若等埋1月尾公佈上個月整齊數據,筆者應可作更準確判斷。至於一些盼望樓市大跌的人、只好說筆者未見到有此可能。美國加息、美俄角力都已在不少人預計之內、就當爆大鑊香港樓市調整有限。今年羊年,註定多事,1967, 1979, 2003年都係羊年,地緣政治影響因素或加劇,可以為上升軌跡中的樓市帶來10-20%的調整。其同大家估估下,不如好好談及各類人在2015年應作之部署: 未有樓而有能力者: 應選細價樓「以租養租」,始終單邊賭樓市跌唔係辦法 未有樓而冇能力者: 無樓又無能力,即N無。身無分文,必須賭博。供得樓黎自己又冇錢儲,不如賭樓市真跌。 欲再上一層樓: 看借貸力如買樓後仍未過半,宜向C類或大B單位進發 五(間)樓樓主: 如借貸力用超過一半,應將跑輸地區及不利作抵押之樓房賣出。關於18各區之看法,未能公開只宜面授。樓房之抵押性及個人借貸力,已在不少場合提及了。   根據上方分類,本案讀者係未有樓而有能力者。那應選細價樓,不過讀者有23.2MIL借貸能力,不用由B類單位3-4百萬市值樓出發,應選取更少供應之C類單位,買作收租而自己再租樓。如果係一般讀者,七成上會將其租出都有可能。可是本案讀者係公務員,更有打算用政府allowance供樓,所以偷雞將樓租出行不通。另外1.7%息借3.2mil做首期,此福利不覺合適。比筆者自己寧願比貴些少息而攤30年還,要知買樓其中一個最好處,係用時間將債務貶值。既然讀者話自己睇左<樓換樓>,咁佢一定明白點解。   為公務員度身訂做方案,最好係買間樓比阿爸阿媽自住,再將爸媽原居所賣走或加按,應可享福利之餘自己又成功對沖樓市再升之便,更取有由`福利。另一方面,將250萬現金用黎收息,計每100萬收約$12500計,250萬可月收$31250,租金就咁被抵銷。此乃將人的自住需求及投資需求分割安排、更覺安心。買海怡在選取住宅類型已不合,對讀者而言更是過重注碼的投資,勿為日後挫敗埋下伏筆。  

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諗sir – 2015樓市看法(上) #787

*收息101 22/11/2014上堂時拍攝 本人及先生40歲,仍公務員有兩小孩 (6 及 2歲) 本人月入八萬 先生月入十萬 現金加股票250萬,月供基金現值250萬(十年後才到期,預計有800 至 1000萬) 因之前住宿舍沒有好好計畫買樓,現在手頭沒有樓,非常極之regret。因職位及terms原因,我們現在不能住宿舍,但眼見樓市風險好高,現在租住樓,月租$29,000。其實政府有allowance$32,000/月,用來買樓用,共比10年。另有大約$3.2M 首期借,息大 約1.7%,但要10年還(每月還$2萬)。  小孩於港島讀書,因些會選擇港島住。 我們租樓一段時問,覺得唔係辦法。而且不幸地住落先發覺環境很差,很想自己買樓,而且覺得已經浪費了之前十年無買樓,想在有穩定收入,有政府資助的比較優勢下,快些決定買樓。睇完唸sir樓換樓,好想有日一開三。現在睇中海 怡9xx呎,$11M左右。首期$3.2M(政府借)加$2M(現金)加$2M(用爸爸物業抵押),再加 五成銀行借。  問題:  1)在現時樓市風高浪急,佔中唔知佔到幾時,請問諗sir覺得以上做法是否理想,timing 是否ok ?  2)如真的買了樓,樓市跌,我們應怎樣部署?  3)如想1開3,我們應怎樣部署?  希望諗sir能指点一下,不勝感激。 ANSWER: 讀者人工在港是很不錯了,家庭月入18萬,可是在讀者來文的資料來看,相信是筆者寫<<樓換樓>>及<<收息論>>制作不力,睇完都好似未睇咁。要知買樓之前就應部署樓市升跌怎樣、唔係買左樓之後發覺樓市跌才想辦法去應對。至於現在自住樓未買,筆者都唔敢講可幫佢跨越到搞咩一開三。要知香港人人工已追不上樓價升幅,讀者家庭收入180,000,借貸力為180000*50%/10000*2.59 = 23.32mil。在旺市只用購買力一半之原則下,入手價值11mil的海怡原屬正常。可是對應2015年樓市,筆者有感中上價位的樓房在未來2-3年不看好。原因如下:   現時600萬之下樓房可找香港按證做二按、惟借盡只480萬。600-800萬樓房可借60-70%不等。而一千萬價值之上樓升只借50%。係咁既「遊戲規劃」之下,只有幾類人仲熱衷買樓。首先係買細價樓務求先上車既一類人,主打400萬或之下樓房。稍有能力上車的,入手太貴冇可能。就當上車買三房四小龍,計及750萬,首期要750(1-60%) = 300萬,唔係一般後生仔想上車的可負擔得到,留意仲未計雜費同稅項。所以400-600萬係呢類人既選擇。最後係樓換樓客,要知自己儲300萬太難,但如已有一樓早年購入,沽出獲利200萬都不為奇事。計及而家800萬樓借近500萬,將自住樓賣走再將儲蓄倒哂出黎,負擔八百萬樓是所到負擔之邊際。   留意到900萬或更高市值之樓宇,由於首期付出要400萬或更多,在香港能一下子提出此得現金作首期的人始終少數。上述推論可見於土地註冊處剛發表2014年12月之成交金額分佈,該月6009宗成交,有3%是介乎1-2百萬。9%是2-3百萬,35%是3-5百萬,40%是5-10百萬而13%為一千萬以上。由於買樓同借貸密不可分,唔借錢去買樓更是完全利用不到樓房投資之長處。所以要理解後市走向,看成交金額是首步。   至於另一因素,是將來供應之單位類型集中在A及B類。要知政府而家要跑數(即跑供應單位數目),最快方法係每個單位起細些少,供應數目即可上升。久而久之市場充斥大量1-2房單位。2012年,B類私人單位落成量為4496,而C類,即70-99.9平方米的只有1720個。根據2014報告,2015年預測落成量為A類2320個、B類5122個而C類2034個。公營及私營市場仍以供應兩房為主流。   將借貸及供應兩因素拼在一起,筆者愚見是6-8百萬的三房在市場最少供應又最有人承接。無論在升跌市都是跑贏一群。當然有人心想繼二百萬上車盤被滅絕之後,下一波會會輪到三百萬盤源在市面消失、大家好原快掃入三百餘萬樓博佢見四百。筆者睇法是香港人始終人工中位約在15-20K。就當夫婦人工共36000,借貸力盡計都係36000/10000*2.59*50% = 4.6MIL。何況點都有幾卡在手,借到既錢只打七折,即約3.22mil。情況當然會因人而異,亦有方法提升至大於4.6mil。惟由於大眾負責能力已計出,有感香港人要上車如在四百萬起錶,最非最低工資再能上調,否則上車盤仍以三百餘萬為界。 答文千字。明天待續。

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